82
|
TÜRK YAPI SEKTÖRÜ RAPORU 2016
KÜRESEL ENDÜSTRI VE LOJISTIK ALANLARI
PAZARI; ABD VE AVRUPA’DA HIZLI BÜYÜME
Ekonomik büyümelerdeki yavaşlamaya karşın imalat sanayi-
sinde yeniden yapılanma ve perakende sektöründeki yapısal dö-
nüşüm sanayi ve lojistik alan pazar dinamiklerini olumlu etkile-
mektedir. 2015 yılında özellikle ABD, İngiltere, Kanada’da hızlı,
Avrupa Birliği'nde ise göreceli hızlı büyüme 2016 yılında da sür-
müştür. Bu ülkelerde sanayi ve perakende büyümesi, sanayi ve
lojistik depo gayrimenkul yatırımlarında hızlı büyümeye yol aç-
mıştır. Uzun süre yüksek seyreden lojistik depo boşluk oranları
yeni kiralamalar ile gelişmiş ülkelerde hızla düşmektedir.
ABD’de yeni yönetimin imalat sanayisine verdiği öncelik ve
teknolojik gelişmelere bağlı olarak yeni nesil lojistik alan ihtiyacı-
nın artması, satın alma yatırımlarını genişletmektedir. Buna bağlı
olarak fiziki ilave alan yaratacak özellikle lojistik alanları yatırım-
ları da hareketlenmiştir. 2015-2016 döneminde 33 milyon m
2
ye-
ni depo alanı arz edilmiştir. Lojistik alan kiralamaları da artmıştır.
Buna bağlı olarak ABD’de boşluk oranları 2015 yılında ortalama
% 6,7 iken 2016 yılında % 5,8’e gerilemiştir. ABD’de depo kiraları
da yeniden artmaktadır.
Avrupa Birliği’nde ise 2014 ve 2015 yıllarında perakende har-
camaların yeniden büyümesi ile birlikte lojistik alan kiralama ta-
lebi hızlanmıştır. 2016 yılında ise yeni bir rekor yılı yaşanmıştır.
Avrupa’da büyük ölçekli bina talebinin sürüklediği lojistik alan
talebi hızla artmıştır. Avrupa’da lojistik alan talebi sağlıklı ve is-
tikrarlı bir hale gelmiştir. Buna bağlı olarak mevcut arz, kısa sü-
rede önemli ölçüde karşılanmıştır. Bu gelişmeye bağlı olarak Av-
rupa’da boşluk oranları % 6,0’ya kadar inmiştir. Büyüme hem Batı
Avrupa’da hem de Orta ve Doğu Avrupa’da yaşanmaktadır.
Asya’da ise lojistik depolar pazarını 2016 yılında da dış tica-
retten çok, yerel perakende harcamalar ve e-ticaret gelişmeleri
belirlemeye devam etmiştir. Yeni arzlar ile yeni kiralama taleple-
ri yavaşlamıştır. İhracattaki gerileme de depo talebini sınırlarken
kiraların zayıflamasına yol açmıştır.
KÜRESEL OTEL PAZARI; SATIN ALMA
YATIRIMLARINDA ÖNEMLI GERILEME
2015 yılında küresel otel (gayrimenkul) satın alma yatırımla-
rında önemli bir artış yaşanmış ve toplam satın alma büyüklüğü
68 milyar USD'ye ulaşmıştır. 2016 yılında ise satın alma yatırım-
ları % 40 gerilemiş ve 40,8 milyar USD'ye inmiştir. Otel satın al-
ma yatırımlarında zirve sonrası önemli bir dönüşüm sürecine gi-
rilmiştir.
Otel gayrimenkul yatırımlarında görülen bu önemli gerileme-
ye yol açan üç önemli unsur bulunmaktadır. Bunlardan ilki kü-
resel ölçekte yaşanan jeopolitik riskler ve terör olaylarının otel
gayrimenkul yatırımcılarını olumsuz etkilemesi ve yatırım karar-
larını ertelemeye yol açmasıdır. İkinci olarak otellerde küresel
ölçekte oda başı gelirlerde büyümenin doygunluğa ulaşmış ol-
masıdır. Nitekim Avrupa ve Ortadoğu bölgesinde oda başı gelir-
leri 2016 yılında % 2,2, Asya’da ise % 2,5 gerilemiştir. Amerika’da
ise oda başı gelirler sadece % 1,6 artmıştır. Üçüncü neden ise
otel pazarının giderek satıcı piyasasına dönüşmeye başlamasıdır.
Mevcut yatırımcılar portföylerindeki otelleri satma eğilimine gir-
mişlerdir. Ayrıca pazarda alıcı ve satıcıların fiyat teklifleri birbirin-
den oldukça uzak olduğu için satışlar ötelenmektedir.
2016 yılında otel satın alma yatırımlarının ABD’de % 33 aza-
larak 22,3 milyar USD, Avrupa ve Ortadoğu’da % 54 azalarak 12,1
milyar USD ve Asya’da % 20 azalarak 5,8 milyar USD olarak ger-
çekleştiği öngörülmektedir. En çok satın alma işlemi yapılan ilk
5 şehir New York, Londra, Paris, Tokyo ve Washington olmuştur.
Küresel sınır ötesi otel yatırımlarında 2016 yılında Çinli yatı-
rımcıların öne çıktığı görülmektedir. Ayrıca otel yatırımlarında da-
ha temkinli olan kurumsal yatırımcılar da yatırım fonlarında otel
yatırımlarının paylarını arttırmaya başlamışlardır.
Norveç
Estonya
Lüksemburg
İsveç
Finlandiya
Slovenya
Hollanda
Letonya
Litvanya
Hırvatistan
Belçika
İspanya
Türkiye
İtalya
Bulgaristan
Almanya
Romanya
Kaynak: European Shopping Centre Development Report, 2016 Cushman Wakefield
AVRUPA’DA KİŞİ BAŞINA DÜŞEN KİRALANABİLİR AVM ALANI
(M
2
) (2016)
1.000
900
800
700
600
500
400
300
200
100
0
914
636
519
436,1
417,9
379,9
361,4
328
318,4
311,5
245,8
228,6
179,6
120,2
116,8
100,4
97,1
Kaynak: Global Market Perspectives, 2016 Q4, Jll
* Tahmin
KÜRESEL OTEL GAYRİMENKUL YATIRIMLARI (MİLYAR USD)
140
120
100
80
60
40
20
0
2007
2008
2009
2010
2016*
2011
2012
2013
2014
2015
123
27
11
28
35
34
52
55
68
40,8
