Kentsel Dönüşüm – 1 : Riskli Yapı Tespiti Raporu

Oturduğunuz bina çok eskidi, olası bir afette yıkılma riski olduğunu düşünüyorsunuz,  binayı kentsel dönüşüm kapsamına sokmak isteyebilirsiniz.  Bu durumda yapıyı yıktırıp, anlaştığınız müteaahide yeniden yaptırmak için bir dizi prosedür izlemeniz gerekmektedir. Peki bu süreç nasıl işleyecek?  Gelin birlikte göz atalım.

Süreci mutlaka hukukçuyla yürütün 

Son yıllarda hemen her yerde gözümüze çarpan Kentsel Dönüşüm uygulaması, 6306 sayılı Kanun ve Bu Kanunun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik ile düzenlenmekte. Konuyla ilgili bilgiye kolay ulaşılabilmesine rağmen, vatandaşlarımızın önemli bir kısmı eksik ve kulaktan dolma bilgilerle hareket ettiğinden,  kentsel dönüşümün üzerinden ana hatlarıyla geçmekte fayda görüyorum.

Vatandaşın bin bir zorlukla kıt kanaat geçinerek kredisini ödediği, kendinden ya da evladından kısarak aldığı evinin, bir takım dolandırıcılar tarafından elinden alınması çok yaygın. Bu yüzden ilk uyarım: "Kentsel dönüşümle ilgili kesinlikle kulaktan duyma bilgilerle hareket etmeyin. Mutlaka bir hukukçuyla süreci devam ettirin" olacak.  Şimdi devam edelim...

Nasıl ve nereye başvuracağım?

Kentsel Dönüşüm sürecini başlatmak için, öncelikle binanızın “Riskli Yapı Denetim Raporunun” hazırlanması gerekiyor.

Kanun riskli yapıyı, “riskli alan içinde veya dışında olup, ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmi ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapılar” diye tanımlıyor. Eğer oturduğunuz bina bu şartlara sahipse, "Riskli Yapı Denetim Raporu" alabilirsiniz. 

Peki  bu raporu almak için nereye başvuracaksınız? Yasada; bu raporların, riskli yapıda oturduğuna inanan bir kat malikinin Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından lisans verilmiş bir kurum ya da kuruluşa başvurması halinde “Riskli Yapı Tespit Raporu” alınabileceği  belirtiliyor.  

Başvuruda hangi belgeler hazırlanmalı? Bu da önemli bir konu olup, anlaştığınız lisanslı kurum ya da kuruluş, sizi bu belgelerin toplanması konusunda yönlendirebilir.  Yine de istenen evrakın listesini şöyle sıralayabiliriz:

1)      Kentsel Dönüşüm uygulama başvuru dilekçesi;

2)      Başvuran yapı malikinin tapu fotokopisi;

3)      Başvuran yapı malikinin nüfus kağıdı fotokopisi;

4)      Tapu Sicil Müdürlüğü’nden, binadaki diğer yapı maliklerini gösteren takyidat belgesinin aslı;

5)      İlgili Belediyeden, yapıya ait ulusal adres veritabanı yazısı;

6)      Başvuruda bulunan yapı malikinin vekili ise, vekaletname sureti ve nüfus kağıdı;

7)      Emlak Vergisi Beyannamesi ve güncel su, elektrik ya da doğalgaz faturası örneği;

8)      Başvuruda bulunan şirket ise, vergi levhası, ilgili Ticaret Sicil Gazetesi, imza sirküleri, şirket yetkilisinin nüfus kağıdı fotokopisi.

15 gün içerisinde rapor hazırlanıyor

Şunu da hatırlatalım: Her bir yapı için yalnızca bir “Riskli Yapı Tespit Raporu” düzenlenebiliyor. Bu durumda denetim altında olup, mevcut raporda, bir usulsüzlük ya da hata mevcut değilse, riskli bina ile ilgili olarak ikinci rapor kesinlikle alınamıyor.

Sonraki süreçler ise şöyle işliyor. Daha önce hakkında rapor hazırlanmamış bir yapı ile ilgili olarak başvuru yapılan lisanslı bir kurum ya da kuruluş, raporu 15 gün içerisinde, bahsi geçen binanın bulunduğu ildeki Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü'ne göndermek zorunda. Uygunluk denetimini işte bu müdürlük yapıyor.

Müdürlük bir eksiklik görürse, gerekli düzeltmelerin yapılması için raporu, düzenlemiş olan kurum veya kuruluşa tekrar iade ediyor. Kurum ya da kuruluş ise 30 gün içinde eksiklikleri gidererek, aynı risk raporunu ilgili müdürlüğe geri iade ediyor.

Tapu Sicil Müdürlüğü devreye giriyor

Eğer raporda herhangi bir eksiklik tespit edilmezse, ya da 30 günlük süre içerisinde eksiklikler tamamlanırsa, yapının riskli olduğu, bakanlık ya da idare tarafından ilgili tapu sicil müdürlüğüne bildiriliyor. Tapu sicil müdürlüğü de “tapu kütüğü beyanlar hanesine yapının riskli” olduğuna dair şerh koyuyor. Ayrıca yapının riskli olduğunu, binadaki diğer kat maliklerine, Tebligat Kanunu uyarınca bildiriyor. Riskli yapı tespit raporu ile ilgili bütün tebligatlar ilgili Tapu Sicil Müdürlüğü'nce yapılıyor.

Bu aşamada elimizde onaylanmış, tapuya şerh edilmiş ve diğer yapı maliklerine oturdukları ya da sahip oldukları dairenin durumunu bildirmek üzere tebliğ edilmiş, bir riskli yapı denetim raporu bulunmakta.

Raporu beğenmediniz, itiraz etmek istiyorsanız?

Eğer rapora itiraz etmek istiyorsanız 15 gün süreniz var. İtirazınızı bakanlığın talebi üzerine kurulacak, 4 öğretim üyesi ve 3 bakanlık görevlisinden oluşacak bir teknik heyet inceleyecektir. Bu heyet itirazı en az 5 üyenin katılımı ile inceleyecek ve itiraz ile ilgili karar oy çokluğu ile alınacaktır. Kararın gerekçeli olması şarttır.

Teknik heyet ya itirazı reddederek raporu onaylar, ya da itirazı kabul eder ve yanlışlıkları tespit eder. Eğer teknik heyet raporda eksiklik bulursa, düzeltilmesi için raporu tespiti yapan kuruma geri gönderir. Tespiti yapan kurum da, rapor kendisine ulaştıktan sonra 30 gün içinde gerekli düzeltmeyi yaparak, Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’ne sunmalıdır.

İtirazın reddi halinde ne yapılır?

Teknik heyet tarafından verilen itirazın reddi kararı eline ulaşan, rapora itiraz eden kat maliki, tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde yapının bulunduğu yerdeki idare mahkemesine dava açmalıdır. Bu davada davalı Çevre ve Şehircilik Bakanlığı olacaktır. Ayrıca davanın mutlaka yürütmeyi durdurma talepli olarak açılması gerekmektedir. Yoksa dava devam ederken, süreç devam eder ve binanız yıkılır. Sonra davayı kazansanız bile hiçbir yarar sağlayamamış olursunuz.

Davanızın reddi halinde yapabilecekleriniz nelerdir?

Tabi ki mahkemeye dava açmak her şeyi bitirmiyor. Mahkeme de davanızı reddedebilir. Bu halde de karara karşı 30 gün içinde, Bölge İdare Mahkemesi’ne başvurarak itiraz etme hakkınız bulunuyor. Aslında kanun bu konu ile ilgili olarak önce istinaf isimli bir kanun yolundan bahsetmekteyse de, istinaf uygulamada halen olmadığından yukarıdaki yolu izlememiz gerekmekte.

Bu aşamada da itirazınız reddedilirse, bu sefer 30 gün içinde Danıştay’a temyiz başvurusunda bulunabilirsiniz. Ancak bundan sonra artık işlemi durdurmak için elinizde herhangi bir kanun yolu bulunmamakta.

Rapor kesinleştikten sonra neler olacak?

Bu itirazlar ve davalar süreci durdurmak için izleyebileceğiniz yolların özetidir. Hepsi sonuçlandıktan sonra, ya da rapora hiç itiraz edilmediği taktirde rapor kesinleşmiş oluyor. Rapor kesinleştikten sonra, yıkım sürecine giriliyor. Bu aşamada neler olacağını da bir sonraki yazımızda anlatacağız.