Kamulaştırmanın Hukuki Boyutları

Kamulaştırma nedir?

Kamulaştırma, özel kişiye ait bir gayrimenkulün, kamu yararı amacıyla, devlet veya bir kamu tüzel kişisinin ihtiyacı nedeniyle yapacağı talep ile, kamu gücünü kullanarak, izlenecek kanuni işlemler sonucu, bedelini nakden ve peşin ödemek koşuluyla, kamu hizmetine özgülenmesi demektir.

Kamulaştırma ile ilgili mevzuat nedir?

Ülkemizde kamulaştırma uygulamaları, dayanağını Anayasa'nın 46. Maddesinden alan 4650 Sayılı kanun ile değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu uyarınca yapılmaktadır.

Kamulaştırma Kanunu, 4650 sayılı kanun ile, 2001 yılında köklü değişikliklere uğramıştır. Eskiden taşınmazı kamulaştırılan malik kamulaştırma bedelinin arttırılması için dava açarken, artık kamulaştırmayı yapan idare "kamulaştırma  bedelinin tespiti ve tescil davası" isimli davayı malike karşı açıyor ve kamulaştırma işlemi bu dava ile neticeleniyor.

Kamulaştırmayı kimler yapabilir?

Kamulaştırma kamu gücünü kullanmaya sahip kurumlar tarafından yapılır. Ayrıca kamu hizmeti görmek amaçlı olarak, bakanlıklara bağlı olarak faaliyet gösteren kamu kurum ve tüzelkişileri de kamulaştırma yapma hakkına sahiptir.

Belediyelerin kamulaştırma yapması bazı özel durumlara tabidir.

Kamulaştırma yararı kararı nedir? Nasıl alınır?

Kamu kurum ve kuruluşları, yapacakları bütün idari işlemlerinde kamu yararına göre hareket etmelidirler. Bu nedenle, herhangi bir kamu kurumu kamulaştırma işlemi yapmak istediğinde, o gayrimenkulün kamulaştırılmasının kamu yararı taşıdığında dair “kamu yararı kararı” almalı ve bu kararı ilçelerde kaymakam illerde ise valiye onaylatmalıdır.

Kamulaştırma süreci nasıl başlar ve işler?

Kamu gücünü kullanmaya sahip bir kurum tarafından kamulaştırma işlemlerine başlamak için, öncelikle kamu yararı kararı alınmalıdır. Onay mercilerinin bu kamu yararı kararını onaylaması ile kamulaştırma süreci de başlamış olur.

Başlangıç olarak idare, kamulaştırılacak olan gayrimenkul ile ilgili detaylı bir plan yaptırır, sahibini tespit eder, ilgili tapu müdürlüğüne de gayrimenkulün kaydına kamulaştırma şerhi işlemesi için yazı gönderir.

Bu işlemlerin tamamlanmasının akabinde, ilgili idare bir kıymet takdir komisyonu kurar ve gayrimenkulün tahmini değerini belirleyen bir rapor hazırlatır. Bu rapor kesin olmayıp, açılacak olan davalar neticesinde alınacak yeni raporlar ile değişebilecektir.

Satın alma usulü nedir?

Kıymet takdir komisyonu raporunu hazırlayıp, görevini tamamladıktan sonra bu sefer idare tarafından “uzlaşma komisyonu” kurulur ve komisyon gayrimenkulün maliki ile pazarlıkla satın alma işlemi için anlaşmaya çalışır. Malike resmi ve taahhütlü bir yazı gönderilerek pazarlık için davette bulunulur. Maliğin, yazının kendisine tebliğinden itibaren 15 gün içinde idareye uzlaşmak için başvuruda bulunması halinde belirlenen tarihte pazarlık görüşmesi yapılır. İdare kıymet takdir komisyonunun raporunda belirlediği kıymete kadar gayrimenkulü bu usul ile satın alabilir.

Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili davasi nedir? Nasıl açılır? Nasıl devam eder? Nasıl sonuçlanır?

Ancak, malik ilgili yazının kendisine tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde idareye başvurmaz veya pazarlık masasından taraflar anlaşamadan kalkarlarsa idare gayrimenkulün bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesine kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili talebiyle dava açmak zorundadır. Aksi halde kamulaştırma süreci tamamlanamaz.

Bu dava adı üzerinde gayrimenkul için ödenmesi gereken kamulaştırma bedelinin tespiti için açılır. Bu tespit ise dava devam ederken yapılacak olan yeni bir bilirkişi raporu ile sağlanabilir. Bu raporu almak mahkeme hakimi için bir zorunluluktur ve resen değerlendirme yapamaz. Yani bu raporda tespit edilen bedel bağlayıcıdır denebilir.

Bilirkişi heyeti mutlaka gayrimenkulde keşif yapmak zorundadır. Bu keşifte gördükleri ile birlikte taşınmazın cinsi, yüzölçümü, imar durumu, malik tarafından kullanılsaydı getireceği geliri, emsallerinin satış bedelini, üzerindeki yapılarla ilgili değer tespitini ve gayrimenkulün değerini etkileyebilecek bütün sair hususları birlikte değerlendirerek raporlarını hazırlarlar.

Bu rapora hem malik hem de davacı idare tarafından tebliğ tarihinden itibaren iki hafta içerisinde itiraz edilebilir ve yeni rapor tanzimi için dosya tekrar bilirkişiye gönderilebilir. Rapor, hakim gözünde kabul edilebilir olduğu taktirde bedelin malike ödenmesine ve gayrimenkulün kamulaştırma nedenine göre tesciline karar verilir.

Daha önce takip ettiğim, Gebze bölgesinden geçen karayolu ile ilgili bir kamulaştırma davasında mahkeme hakimi raporda tespit edilen bedel konusunda bir türlü ikna olmamış ve dosyayı yedi kere bilirkişiye göndermişti. Evvelki tarihlerde  yakın yerlerde yapılmış olan kamulaştırmalara göre bilirkişiler yüksek bir değer tespit etmekteydiler. Hakim raporu kabul etmeyip tekrar bilirkişi heyetine gönderdikçe, bilirkişiler aynı raporu mahkemeye sunmakta direnmişlerdi. Bilirkişiler hazırladıkları son raporda sadece, diğer gayrimenkullerin imarı olmamasına rağmen, dosyaya konu gayrimenkulün organize sanayi bölgesinde kalması nedeniyle kamulaştırma bedelinin yaklaşık dört kat fazla olduğunu açıklamak zorunda kalmışlardı.  Ancak bu gidiş gelişler nedeniyle dava yaklaşık iki yıl sürmüştü.

Başımdan geçen bu hikaye rapor hazırlanırken hangi durumların değeri ne kadar değiştirebileceği ve davaların ortalama ne kadar süreceğinin belli olmaması konularına güzel bir örnektir.

Bedel nasıl ödenir?

Bedelin peşin ödenmesi kuraldır. Ancak Kamulaştırma Kanunu’nun 3. Maddesinin 2. Fıkrasına göre, Bakanlar Kurulu’nca kabul olunan büyük enerji ve sulama projeleri, iskan projeleri, yeni orman ekim ve yetiştirme projeleri, kıyılarda yapılacak kamulaştırmalar, turizm amaçlı kamulaştırmalar ve sair benzeri büyük masraf gerektiren kamulaştırma işlemlerinde biri peşin olmak üzere altı taksitte ödeme yapılabilir.

İdarenin kamulaştırmadığı ancak fiili kullanım hakkını engellediği gayrimenkuller ile ilgili olarak kullanılabilecek huhuki bir imkan var mı?

İdare bazen kamulaştırma işlemi yapmadan özel mülkiyete tabi malları kamu hizmetine tahsis etmektedir. Bu duruma kamulaştırmasız el atma denilmektedir. İşte bu duru kamulaştırma ile ilgili olarak ortaya çıkan en hassas davalardan birinin konusunu oluşturmaktadır.

Bir sonraki yazı konumuz “kamulaştırmasız el atma davaları” olacağı için bu konuyu şimdilik atlayalım.

Gayrimenkulünüzün kamulaştırılmasını istemiyorsanız ne yapmak gerekir?

Gayrimenkulünüzün kamulaştırılmasını istemediğiniz durumlarda başvurabileceğiniz, idareye karşı açabileceğiniz bazı davalar vardır. Bunlar “Kamulaştırma İşleminin İptali Davası” ve “Maddi Düzeltim Davası” olarak iki başlıkta incelenebilir.

İdarenin yaptığı bütün idari işlemler yetki, şekil, sebep, konu ve amaç yönünden sakat oldukları taktirde iptal edilebilir bir hale dönüşmektedir. Anayasamızın 125. Maddesi idarenin bütün işlemlerinin yargı yoluna konu olabileceğini yazmaktadır. Bu idari işlem bir kamulaştırma işlemi olduğu taktirde, bu işlemin iptali için idare mahkemesine başvurularak  “Kamulaştırma İşleminin İptali Davası” açılabilir. Bu davanın açılabileceği hak düşürücü sure 30 gün olup, kamulaştırma kararının malike tebliğ edilmesi ile başlar.

Maddi Düzeltim Davası ise, yukarıda bahsettiğimiz kamulaştırma bedelinin tespiti ve tecili davası malike karşı idare tarafından açılınca, Kamulaştırma Kanunu 10. Madde uyarınca mahkeme malike bir tebligat yapar. Bu tebligat gayrimenkul ile ilgili olarak, idare tarafından önceden hazırlanan belgeleri içerir. Bu belgeler ile kamulaştırılacak gayrimenkul arasında farklar varsa, malik asliye hukuk mahkemesinde “maddi düzeltim davası” açarak bu tebligattaki eksikliklerin ve yanlışlıkların düzeltilmesini talep eder. Bu davanın önemi, gayrimenkulün doğru değerinin hesaplanmasına yardımcı olmak noktasında toplanmaktadır. Bu davalar için de 30 günlük hak düşürücü sure mevcuttur.

Bu dava ile esas dava olan tespit ve tescil davası birleştirilerek mahkeme tarafından karar verilmektedir.

Bu yukarıda anlattıklarım kamulaştırma konusunda merak edilen bazı sorulara ana hatlarıyla verilmiş cevaplardır. Detaya girilmemeden yapılmış bir incelemedir. İnternetten kendi yaptığınız araştırmalarla yaşadığınız durumlara ancak genel cevaplar bulabilirsiniz. Ancak hukuk bir derya olup, her konu üzerine doktrinde tartışmalar, kanunlarda istisnalar vardır. Yine daha önceki yazılarımda da söylediğim üzere lütfen böyle önemli konularda hukukçu yardımı almadan karanlıkta kendi başınıza yol almaya çalışmayın. Yaşayacağınız aksilikler ileride telafisi mümkün olmayan zararlara yol açabilir.