Kentsel Dönüşümde '2 Metrekare' Fırsatçılığı

Gayrimenkul Hukuk Enstitüsü Başkanı Ali Yüksel, rant elde etmek isteyen bazı fırsatçıların veya müteahhitlerin herhangi bir binadan 2 metrekarelik tapu alarak o binanın çürük olup olmadığının tespiti için başvuru yapabildiğini belirterek, "Sonuçta 2 metrekarelik hakkı olan kişinin başvurusuyla 100 dairelik bir site yıkılabiliyor. Bunun önüne geçmek, fırsatçılığı ve kötü niyetli müteahhitleri engellemek için bazı önlemler alınmalı" dedi.

Yüksel, yaptığı açıklamada, kentsel dönüşümün, Türkiye imar ve şehircilik tarihinde bir dönüm noktası olduğunu, bu konunun öneminin 20 yıl içinde daha net ortaya çıkacağını söyledi.

Yüksel, kentsel dönüşüm gibi kapsamlı bir imar ve ekonomi hareketini yönetmenin zorluğuna dikkati çekerek, bu alanda bütüncül bir yapı kurulamadığını, parça parça yapılar bir araya getirilerek bir teşkilatlanmaya gidilmesi gerektiğini ifade etti.

Dönüşüm kişilerin rızasına bağlı olduğu için bir nevi "dönüşüm konsensüsü" gerektiğini belirten Yüksel, "Burada kamu gücünün baskı olarak kullanılabildiği gecekondu yerlerinde ve Fikirtepe gibi dönüşüm alanı ilan edilen yerlerde başarılı olabiliyor ama bunun dışındaki yerlerde sistem kırıcı noktalar var. Bunların başında, kişilerin sözleşme yapmaya zorlanması çok zor, bir çok prosedür var, belediyeler binaları yıkmak istemiyor, mahkemeler tam bir bilinç içinde olmadığı için bazen engelleyici bariyer kararlar verebiliyor" ifadelerini kullandı.

"Virüs müteahhit" kavramını düzenlemek lazım

"Virüs müteahhit ve virüs emlakçı" kavramının düzenlenmesi gerektiğini belirten Yüksel, bir kişinin 2 metrekare hisse satın alıp, bir siteyi yıktırabildiğine dikkati çekti. Yüksel, şunları kaydetti:

"Herhangi birisi bir binadan 2 metrekarelik tapu alabiliyor. Bu kişi, Çevre ve Şehircilik Bakanlığının yetki verdiği, binanın riskli olup olmadığını test etmeye yetkili şirketlere başvurarak binanın çürük olup olmadığına ilişkin rapor istiyor. Bu şirketler, maliklerin parasını yatırarak yaptığı başvuru üzerine işlem ve tespit yapmaya mecbur. Daha sonra binanın değişik yerlerinden kriterlere göre numune alıyor, test ediyor. Bu test 15 günde yapılıyor. Test yapıldıktan 15 gün sonra 'bina çürüktür' diye rapor çıkartılabiliyor. 2007 yılında değişiklik yapılan Deprem Bölgelerinde Yapılacak Binalar Hakkında Yönetmelik'e göre, zaten bu tarihten önce yapılan binalar çürük sayılıyor. Daha doğrusu bu yönetmeliğe göre değerlendirilince söz konusu tarihten önce yapılan binalar çürük sayılıyor. Eski yönetmeliğe göre demir sayısı, beton kriteri gibi noktalar düşüktü. Bunlar yeni yönetmeliğe uymadığı için binaya sağlam raporu verilemiyor."

Yüksel, bu süreç sonunda binaya mecburen "riskli" raporu verildiğini belirterek, şöyle konuştu:

"Bina riskli raporu alınca belediye bunu tapuya işliyor. Rapor da orada oturan tüm maliklere tebliğ ediliyor. Bu aşamadan sonra bina çürük oluyor. Artık içindeki maliklerin yapacağı şeyler sınırlı. Rapora 'binamız çürük değil' diye itiraz edebilir. Ancak oradaki heyet de rapora itirazı reddediyor. Çünkü binada yeni yönetmeliğin istediği kriterler olmuyor. Belediye de 'ya siz yıkın ya da biz yıkarız' diyor. Yıkmazsa belediye suçlu oluyor çünkü.

Ortalama 60 gün süre veriyorlar. Daha sonra yıkılmazsa su, elektrik gibi hizmetler kesiliyor. Sonuçta 2 metrekarelik hakkı olan bir kişinin başvurusuyla tapuya bina çürüktür ibaresi işleniyor ve 100 dairelik bir site yıkılabiliyor. Burada binada gözü olan, rant amaçlayan kişiler bunu yapmak istiyor. Bunun önüne geçmek, fırsatçılığı ve kötü niyetli müteahhitleri engellemek için bazı önlemler alınmalı. Mesela mahkemeden tespit talep edilebilir veya başvuran kişinin en az 1 yıldır hak sahibi olması istenebilir."