Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

Barışa giden yolda, umut ve cesaret hep bizimle olsun. Olsun ki dayanma gücünü kendimizde bulabilelim.

Aslında bu yazımızın konusunu oluşturan sözleşmeyi ben bir hukukçu olarak böyle adlandırmıyorum. Ancak okuyucular tarafından yazı konusunun ne olduğu daha rahat anlaşılabilsin diye başlığı böyle kullandım.

Yazı konusu sözleşmenin tarafları arsa sahibi, yani malik ve yüklenici yani müteahhittir. Malik arsa payının bir kısmını ya da tamamını, sözleşmede belirlenen zamanlarda yükleniciye devreder, yüklenici de devraldığı bu arsa payına karşılık olarak sözleşmede belirlenen sürede inşa edeceği bina, yapı ya da sitedeki bir kısım bağımsız bölümleri arsa sahibine verir. Ben bu nedenlerle, kendi hazırladığım sözleşmelerde “Taşınmaz Satış Vaadi ve İnşaat Sözleşmesi” başlığını kullanmayı tercih ediyorum. Ancak uygulamada bu sözleşmenin, devir şartlarına göre, pek çok değişik isimle anıldığı görülmektedir. Tabi sözleşmenin başlığından evvel konusu ve içeriği daha önemlidir.

Bu sözleşme hem arsa sahipleri hem de yükleniciler için çok önemlidir. Çünkü her şeyin başında taraflar arasında doğan bütün ilişkinin temelini sadece bu sözleşme ve onun maddeleri ve ekleri düzenlemektedir. Arsa sahibi için, devredeceği arsasının yanlış ellere düşmeden, en doğru şekilde korunabilmesi, karşılıklı ilişkinin başında bu sözleşmenin güzel bir şekilde hazırlanması ile olacaktır. Yüklenici de bu sözleşmeye güvenerek, bir yabancının arsası üzerine bir bina inşa edecek ve yüklü miktarda masraf yapacaktır. Hem bu yapacağı masrafların karşılığını almak, hem de kar etmek isteyecektir. O da hem harcamalarını hem de karını, kısacası parasını korumak için bu sözleşmenin doğru hazırlanmasına ihtiyaç duymaktadır.

Sözleşmenin Konusu ve Özellikleri Nelerdir?

Öncelikle bu sözleşmenin en büyük özelliği sinallagmatik ve karma yapılı olmasıdır. Yani sözleşmenin iki tarafını da borç altına sokmaktadır. Arsa sahibinin borcu arsasının bir kısmını yükleniciye devretmek, yüklenicinin borcu ise, devraldığı bu arsa payının karşılığı olarak arsa üzerinde inşa edeceği, bina, site ya da yapının bir kısım bağımsız bölümlerini arsa sahibine vermek olacaktır. Yani düzgün olarak uygulandığı taktirde iki tarafı da mutlu edecek, günümüz tabiriyle bir “win-win” sözleşmesidir.

Sözleşmenin Unsurları Nelerdir?

- Taraflar arasında bir sözleşmenin yapılmış olması ve şekil şartı:

Öncelikle bu sözleşmenin bir diğer özelliği iki bölümlü, karma bir sözleşme olmasıdır. Sözleşmenin ilk bölümü arsa payının devri işlemini gerektirmektedir. Tabi inşaat bitmeden ve daireler hazır olmadan arsa sahibi de arsa payını devretmeyeceğine göre bunu devredeceğine ilişkin bir taşınmaz satış vaadi verecektir. Kanunlarımıza göre satış vaadi sözleşmesinin düzenleme şeklinde yapılma zorunluluğu vardır.

İnşaat işini yapmak ile ilgili kısım ise hukukumuzda eser sözleşmesi olarak anılmakta olup, herhangi bir geçerlilik şartı mevcut değildir. Ancak bu iki sözleşme bir arada hazırlanıp, karma bir sözleşme olarak imzalanacağı için, noterde imzalanması sözleşmenin bütünü için geçerlilik şartı olarak karşımıza çıkmaktadır. Yaşanacak olan hukuki ihtilaflarda da mahkemeler bu geçerlilik şartına uyulup uyulmadığına mutlaka bakacaklardır.

-Arsa sahibi arsa payını devretmeyi vaat etmeli ve yüklenici de bu arsa üzerine tamamlanmış ve oturulabilir bir yapı inşa etmeyi üstlenmelidir. Yani binayı ve bütün diğer bölümlerini kusursuz ve eksiksiz olarak tamamlamalı ve ortaya çıkabilecek ayıpları gidermeyi de bu sözleşme ile garanti etmelidir.

-Arsa sahibi, “ücret” olarak arsa payını devretmeli veya devretmeyi taahhüt etmelidir. Bu taahhüdün uygulamada çeşitli modelleri olduğu görülmektedir. En yaygın olanı satış vaadidir. Arsa sahibi, arsa paylarını yada arsanın tamamını sözleşmenin başlangıcında yükleniciye devredebileceği gibi, inşaatın tamamlandığı aşamalara göre de devredeceğini taahhüt edebilir. Ben kendi yaptığım sözleşmelerde, arsa sahipleri açısından daha güvenli olduğunu düşündüğüm için, bu aşamalara göre olan sistemi kullanmaktayım.

-Bir de sözleşmenin süresi kanımca çok önem taşımakta. Günümüzde inşaat ruhsatının ne kadar zor alındığı herkesin malumu. O nedenle bu sözleşmeyi hazırlarken ya da sözleşme ile ilgili pazarlıkları sürdürürken, eğer yüklenici tarafındaysam izinler alındıktan sonra süreyi başlatmaya, arsa sahibi tarafındaysam izinlerin alınmasını da sürenin içine dahil etmeye çalışıyorum. Bu da aslında küçük görünen ancak çok mühim bir önlem. Çünkü bazen bu izinlerin, ruhsatların alınması yıllar sürebiliyor ve inşaatın başlaması çok gecikiyor. Bu taktirde iki taraf da zarar görüyor, aralar geriliyor.

Ayrıca kötü niyetli bazı şahısların, kendilerini müteahhit gibi göstererek, arsa sahipleri ile bu sözleşmeleri izinlerin alınmasından sonra süreyi başlatarak imzaladıklarını, aradan uzun zaman geçmesine rağmen bu izinleri almayıp, sanki arsanın sahibi olmuşçasına gerçek müteahhitlere bu sözleşmedeki haklarını satarak gelir elde etmeye çalıştıklarını gördüm. Gerçek ve güvenilir bir yüklenici, bu izinleri alır, inşaatı da vaat ettiği sürede bitirir. Zaten bitiremeyecekse bu işin altına hiç girmez.

-Yüklenicinin Borçları Nelerdir?

a) Sözleşmeye ve teknik şartnameye uygun olarak inşaatı kusursuz olarak, kararlaştırılan tarihte tamamlayacaktır;

b) Açık ya da gizli ayıplara karşı güvence verecektir;

c) İnşaat ruhsatını ve oturma izinlerini alacaktır, hem inşaatın kabasını, hem içini, hem ortak kullanım alanlarını resmi olarak, kanunlara uygun bir şekilde ruhsatını alarak inşaatı tamamlayacak hem de yine resmi ve kanunlara uygun şekilde oturma izinlerini alacaktır. Kat irtifakını sağlayacak ve kat mülkiyetini kuracaktır, kısacası inşaatın başlangıcından bitimine kadar bütün izinleri alacak, masraflarını da karşılayacaktır;

d) İnşaatla ilgili bütün Vergileri ödeyecektir;

e) Sözleşmede yer alan başka yükümlülükleri varsa onları da eksiksiz olarak yerine getirecektir.

f) Ayrıca ülkemizde sözleşme serbestisi olduğu için arsa sahibinin sözleşmeye ekleteceği kanuna uygun bütün maddeleri de yerine getirmek zorundadır. Mesela inşaat devam ettiği müddetçe arsa sahibinin kirasını ödemek ya da inşaat süresinin uzaması nedeniyle doğacak zararları karşılamak hatta bunları yerine getirmezse mal sahibine cezai şart ödemek gibi.

-Arsa Sahibinin Borçları Nelerdir?

Arsa sahibinin yükleniciye kıyasla sözleşmeden kaynaklanan daha az borcu bulunmaktadır.

a)Arsayı yükleniciye inşaata hazır bir şekilde boş ve temiz olarak teslim edecektir;

b)Sözleşmede belirlenen arsa paylarını, sözleşme şartlarına göre belirlenen sürelerde arsa sahibine devir edecektir.

-Yüklenici inşaattaki ayıplardan ne oranda sorumludur?

Yukarıda izahatı yapıldığı üzere yüklenici, yapımını üstlendiği binayı tam ve eksiksiz olarak ve sözleşmede kararlaştırılan süreye riayet ederek, oturuma uygun şekilde teslim etmek zorundadır. Aksi bütün hallerde bina ayıplı olacaktır. Değişik şekillerde ortaya çıkabilecek olan bütün ayıplardan da yüklenici sorumludur.

-Yüklenicinin inşaatı ayıplı olarak tamamlaması ya da hiç tamamlamaması halinde arsa sahibinin, ayıba karşı seçimlik hakları neler olacaktır?

Öncelikle yürürlükteki Borçlar Kanunu uyarınca, arsa sahibi teslimden sonra binayı gözden geçirmek ve tespit ettiği ayıpları yükleniciye bildirmek zorundadır. Bu bildirimin noter aracılığıyla ve yazılı olarak yapılması uygun olacaktır.

Bu bildirimde yükleniciye makul bir süre tanınmalıdır. Bu süre içerisinde ayıpları gidermeyen yükleniciye karşı arsa sahibinin Borçlar Kanunu 475. Maddesi uyarınca seçimlik hakları doğacaktır. Madde eser sözleşmesini düzenlediği için, lafzında geçen iş sahibi aslında konumuzdaki arsa sahibidir;

"Eserdeki ayıp sebebiyle yüklenicinin sorumlu olduğu hâllerde işsahibi, aşağıdaki seçimlik haklardan birini kullanabilir:

1. Eser iş sahibinin kullanamayacağı veya hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacağı ölçüde ayıplı ya da sözleşme hükümlerine aynı ölçüde aykırı olursa sözleşmeden dönme.

2. Eseri alıkoyup ayıp oranında bedelden indirim isteme.

3. Aşırı bir masrafı gerektirmediği takdirde, bütün masrafları yükleniciye ait olmak üzere, eserin ücretsiz onarılmasını isteme.

İş sahibinin genel hükümlere göre tazminat isteme hakkı saklıdır.

Eser, iş sahibinin taşınmazı üzerinde yapılmış olup, sökülüp kaldırılması aşırı zarar doğuracaksa iş sahibi, sözleşmeden dönme hakkını kullanamaz."

Maddenin içeriği bu şekilde olup çok açıktır. Arsa sahibi bu haklardan dilediğine başvurabilir. Ancak bu konuya ilişkin olarak Yargıtay’ın önemli kararları mevcut olup, bu teknik konulara yazımda değinmeyeceğim.

-Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nasıl  sona erer?

Tabi ki, istenilen tarafların yükümlülüklerini eksiksiz olarak yerine getirmesi sonucu kendiliğinden sona ermesidir. Bu şekilde iki taraf da amacına ulaşmış olacaktır. ancak her zaman böyle “mutlu bir son” yaşanmadığı çoğu defa tarafımdan gözlemlenmiştir.

Yüklenici tarafın iflası ile son erdiği taktirde, sözleşmede herhangi bir düzenleyici madde yoksa, icra iflas kanunu hükümlerine göre işlem yapmak gerekecektir.

Taraflardan birinin vefatıyla sona erdiğinde ise, yine sözleşmede düzenleyici madde bulunmuyorsa, bu sefer de miras hukukuna göre çözüm aranacaktır.

Yüklenicinin inşaatı tamamlayamaması ya da tamamlamadan kaba halde bırakıp ortadan kaybolması da bu sözleşmenin hayata geçirilmesi esnasında yaşanan en büyük sıkıntılardandır. Bu konu ile ilgili olarak yine Yargıtay’ın önemli kararları bulunmaktadır. Yargıtay yüklenicinin kusuru ile zarara uğrayan arsa sahibinin maddi haklarını ve sözleşmeden cayma hakkını düzenlerken, inşaatı bir aşamaya getirmiş ve masraf yapmış olan yüklenicinin maddi zararlarını da gözetmiştir.

Yine pek çok sözleşmeden, kanundan ya da hayatın olağan akışından kaynaklanan nedenlerle sonlanması mümkün olabilecektir. O kadar teknik ve o kadar geniş bir konudur ki bu, ancak yaşanan soruna göre yapılabilecek bir araştırma sonucu çözülebileceğinden burada bahsetmekte fayda görmüyorum.

- Sonuç Olarak:

Öncelikle bu özel, önemli ve büyük ölçüde maddiyatla ilgili sözleşme hem çok teknik hem de çok hassastır. Bir maddede yapılacak bir yanlış müteahhiti iflasa, arsa sahibini de yıllarca beklemeye, dolandırılmaya, arsanın geleceğinin sürüncemede kalmasına neden olacaktır. Adeta dantel gibi, her bir maddesinin büyük titizlikle, defalarca okunarak, özenle hazırlanması gerekmektedir.

Her arsanın, her binanın kendine has özel durumları olacağından, sözleşme de bu her özel duruma göre farklılıklar göstermek ve yeni baştan hazırlanmak zorundadır. Bu nedenle internet aracılığıyla bulacağınız örnek sözleşmelerin bu farklılıkları taşımayacağını söylemeden geçemeyeceğim.

Hakkında sayısız Yargıtay kararı, cilt cilt araştırma olan ve doktrinde pek çok tartışmaya konu olmuş bu önemli sözleşmeyi genel hatlarıyla anlatmaya çalıştım. Konu geniş ve çok teknik olduğundan detaylara fazla girmeden sizlerle paylaştım. Merak ettiğiniz konuları yorumlar kısmından yanıtlayacağım.