Tapu Sicilinde Devletin Kusursuz Sorumluluğu

Ancak tapu sicil müdürlüğü sizin daha önce o gayrimenkulü zaten satmış olduğunuzu söylüyor. Satışa ilişkin belgeleri incelediğinizde, her nasıl olduysa hayatınızda hiç tanımadığınız bir adama vekalet verdiğinizi ve bu vekaletname ile gayrimenkulünüzün satılmış olduğunu görüyorsunuz.

Umarım hiç bir okuyucumuz böyle bir durum yaşamaz. Ancak bu ülkemizde çok sık görülen bir dolandırıcılık şekli. Durum çok karanlık gibi görünüyorsa da, merak etmeyin hukuksal olarak bir çözümü var.

Hemen gayrimenkulün bulunduğu yer savcılığına adına sahte vekaletname düzenlenen şahsı, gayrimenkulü satın alan yeni maliki, vekaletnamenin hazırlandığı noteri ve noter görevlilerini, tapu sicil müdürlüğü görevlilerini, varsa emlakçıyı ve diğer bütün ilgili kişileri şikayet ediyorsunuz. Ayrıca yine gayrimenkulün bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesinde, tedbir talepli olarak, yeni malike karşı tapu iptal ve tescil davası açıyorsunuz. Sahte vekaletname ile satılmış olan gayrimenkulünüzü mahkeme kararı ile geri alacağınız gibi, bütün dava masraflarını da karşı tarafa tahmil ediyorsunuz.

Gayrimenkulü sahte vekaletname ile satın alan şahıs iyi niyetli 3. kişiye tekrar bir satış yaparsa?

Şimdi örneği biraz daha çetrefilli hale getirelim. Siz bu ilk satışın henüz farkına varmadan gayrimenkulünüz bir kaç kere daha el değiştiriyor ve ortaya dolandırıcılıkla hiç ilgisi olmayan yeni bir malik  çıkıyor.

Yine savcılığa şikayetinizi yapıp, tapu iptali ve tescili davası açıyorsunuz. Ancak yeni satışlar yapılmışsa, bu sefer yeni malikin iyi niyetli olduğu karinesi karşınıza çıkıyor. Bu karinenin tersini ispat etmek neredeyse imkansız, mahkemelerin ve hukukun genel bakışı bu yeni malikleri korumak yönünde. Onların iyi niyetli olduğu karinesini yıkamadığınız için dava aleyhinize sonuçlanıyor. Mahkeme gayrimenkulün yeni malikte, bütün dava masraflarının ise sizin üzerinizde kalmasına karar veriyor.

Durum artık bir kabusa döndü. Yıllar süren davayı kaybettiniz ve  bu dava sonunda verilen karar ile bin bir zorlukla satın almış olduğunuz malınız elinizden uçup gittiği gibi, dava masraflarını ve karşı tarafın avukatına resmi vekalet ücretini de ödemek zorunda kaldınız. Şimdi ne olacak?

Derin bir nefes alın. Yeni bir hukuk macerası başlıyor ve emin olun bu çok uzun bir macera... Tekrar bir dava açmanız gerekiyor. Öncelikle açılacak olan davanın mantığını anlayabilmek için olayın özünde ne olduğunu çözmemiz ve bu işlemden dolayı kimin sorumlu olduğunu tespit etmemiz gerekiyor.

Tapu sicili, taşınmazlar üzerindeki hak, şerh ve kayıtları gösteren, taşınmazın durumunu ortaya koyan, resmi sicil niteliği ile ülkenin en önemli sicilidir. Böylesine önemli bir sicilin tutulması devletten başka bir kuruma yada kişiye bırakılamaz. Kadastro işlemlerinden itibaren, tapu siciline güven,  sicil faaliyetinden faydalanacak kişilerin tapu siciliyle ilgili her işlemiyle birlikte yenilenerek devam etmektedir. Bu kayıtların hak ve hukuka uygun tutulmasında kamu yararı olduğu açıktır.  Bu nedenle devlet güvencesindedirler.

Tapu sicilinin devlet güvencesinde olması nedeniyle, bütün işlemlerin hak ve hukuka uygun olarak yapıldığını düşünen kişiler, sicilin tutulması esnasında yapılan hatalar nedeniyle zarara uğrayabilirler.

İşte tapu siciline güvenin sürdürülebilmesi için, sicile güvenerek işlem yapan kişilerin, sicil faaliyetlerinin hak ve hukuka uygun tutulmaması nedeniyle uğradığı zararlar TMK madde 1007 hükmü uyarınca devletin sorumluluğunda kılınmıştır. Bu hukukumuzda yer alan bir kusursuz sorumluluk hali olup, ilgili kişilerin bir hatasına dayanması gerekmemektedir. Devletin sorumluluğunun doğması için tapu sicilinin tutulmasında kişilerin malvarlığı çıkarlarını koruyan kurallara aykırı davranılması yeterlidir. Yani olayımızda zararı tazmin etmesi gereken devlettir. Daha sonra devlet işlemi yapan memura rücu edecektir.

Tapu sicil görevlisinin, sahte vekaletnamenin gerçekliğini araştırmadan, eldeki bilgi ve belgeler ile karşılaştırmadan, tescili gerçekleştirmesi nedeniyle, kişilerin uğradığı zararlardan devletin sorumlu tutulması gerektiğini anladık. Bütün devlete dava açılamayacağı için, Hazine’ye izafeten ilgili yer mal müdürlüğünü davalı olarak göstermek gerekiyor.

Bu davanın güzel yanı hukuki olarak sadece bir kanun maddesine dayanan basit bir tespit ve tazminat davası niteliğinde olması. İçeriği çok karışık değil.

Ancak davanın üç şartı var:

-Tapu siciline güvenen kişinin bir zararının doğması,
-Tapu sicil memurlarının yaptığı hatalı bir işlem olması, ve
-Bu zarar ile hatalı işlem arasında illiyet bağı bulunması.  

Yukarıda vermiş olduğumuz örnek bu dava şartlarının tamamına sahip.

Davayı açarken, devletin bütün zararınızdan sorumlu olduğunu ve önceki davada ödediğiniz bütün masrafları da ödeyeceğini unutmayın ve tazminat talebinize dahil edin.  Dava bütün şartları ile açılıp, ilgili mahkeme tarafından kabul edilirse, yapılacak bir keşif sonucu hazırlanacak bilirkişi raporu ile zararınız tamamen tespit edilmiş olacak.

Burada bahsedilenler akla ilk gelen örnekler. Aslında devletin tapu sicilinin tutulmasından kaynaklanan kusursuz sorumluluğu çok daha geniş bir konu olup, yaşanan her olaya göre ayrı ayrı değerlendirilmesi gerekmektedir. Mesela ilk örnekte gayrimenkulü sahte vekâletname ile satın alan ilk şahıs da iyiniyetli olduğu için zarar görmüş olacaktır ya da kadastro işlemlerinde yapılan bir hata nedeniyle tapu siciline yanlış geçen bir kayda güvenerek alım yapan bir kişinin de zarar görmüş olacağı kesindir. Ancak her biri için örnekler vermek imkansız olduğundan, her somut olay kendi koşulları içinde değerlendirilerek, gerekli hukuki önlem ve aksiyonların alınması en iyi yol olacaktır. Konuyla ilgili aklınıza takılan sorularınızı bekliyoruz.