İstanbul’da Orta Gelirli Vatandaş Konuta Nasıl Ulaşır?

Bundan kısa bir süre önce YEM’in düzenlediği Konut Konferansı içeriğinde yer alan “Konut Sahibi” olmak başlıklı bir panelin moderatörüydüm. Ülkemizin konut gelişimi konusunda çeşitli bilgilerin paylaşıldığı bu konferans, pek çok yönden katılımcıları aydınlatmıştı.

Geçen süre içerisinde, bu konuyla ilgili olarak hem okuduğum raporlar aracılığıyla hem teorik olarak hem de uzmanlık alanım olan gayrimenkul hukukunu icra etmem nedeniyle de pratik olarak pek çok değişik bilgiye eriştim. Bu deneyimlerimi, öğrendiklerimi, çözüm önerilerimi ve geleceğe dönük tahminlerimi Türkiye üzerinden olmasa da 15 milyonluk nüfusuyla İstanbulüzerinden sizlerle bu yazımda paylaşmak istiyorum.

Megakent İstanbul

Önce biraz Megakent İstanbul’a değinelim. İstanbul, 15 milyona ulaşan nüfusuyla dünyanın en büyük, kozmopolit ve gelişmekte olan metropollerinden biridir. Londra, Paris, New York ya da Tokyo gibi gelişmesini henüz tam olarak sağlayamasa da, “en ileri gelişme gösteren dünya şehirleri” arasında, dünya’daki en geçerli 7 endekse göre 6. sırada yer alarak bu mega kentleri yakından takip ediyor.

Dünyanın en önemli yirmi büyük iş merkezinden biridir. İş merkezleri ve perakende tüketimde ön sıralarda geliyor. Bütün olumsuzluklara rağmen turizm potansiyeli yüksek ve artma eğiliminde. Küresel bir geçiş noktası olup, 80 milyondan fazla havayolu yolcusunun dünyaya dağıldığı bir merkezdir.

Londra, Moskova ve Paris ile birlikte Avrupa’nın dört mega kentinden biridir. Tarihi, bu şehirlerin hepsi kadar eski olup, tarihteki değeri de diğer üçünden eksik olmayıp, daha da önde bulunuyor. Çarpık yapılaşma, korkunç trafik, terör tehdidi, tarihsel ve doğal dokunun korunamaması gibi olumsuzluklara rağmen halen turistik açıdan en az diğerleri kadar cazibe merkezidir. Ayrıca 24 saat yaşayan, bütün gelir kesimlerine hitap eden geniş restoran ve gece kulübü skalası ve eşsiz görüntüsüyle İstanbul bir eğlence başkenti olarak da kabul edilebilir.

Bu güzel şehrin bazı kötü yanları da yok mu?

Tabii ki var! Çoğumuz burada yaşıyoruz ve bu dezavantajlara bizzat şahit oluyoruz.

İstanbul büyük jeopolitik riskler taşıyor.

Altyapı sorunu henüz tam olarak çözülememiş. Metro ağı zayıf, otoyollar yetersizdir. Deniz ulaşımı için avantajları olmasına karşılık, bu verimli bir şekilde kullanılmıyor. Bu da trafik sorununu körüklüyor.

Gittikçe betonlaşmakta, yeşil alanlar yok ediliyor. İstanbul “kentsel dönüşüm” kavramını almış; ancak dünyada kabul gördüğü şekilde uygulayamamaktadır. Bizde kentsel dönüşüm yerine yık-yap sistemi uygulanıyor. Bunun nedeni de bana kalırsa uygulamanın parsel bazında yapılmasıdır. Bir parsel üzerindeki bina yıkılıp, mümkün olan en çok inşaat alanı kullanılarak yerine daha büyüğü inşa ediliyor. Bu da betona beton katıyor.

Şimdi yaşanan kentsel dönüşüm sürecinde, bir önceki müteahhit furyasında, 1980’lerdeki gecekondulaşmada, yeni yapılar inşa edilirken İstanbul’un tarihi dokusu yerle bir edildi.

İstanbul sadece ekonomik büyüklüğüyle değil, tarihi mirası ve eşsiz doğal güzelliğiyle de göz kamaştırıcıdır. Bunları kaybetmek İstanbul’u sıradanlaştıracaktır. Plansızlık ve çarpık kentleşme nedeniyle şehrin yedi tepe silueti yok olmak üzeredir. Boğaz hattında olmayan, Bakırköy, Kadıköy, Kartal, Pendik gibi ilçelerin sahil şeridinde yapılan anlamsız yüksek binalar da şehrin görüntüsünü kirletiyor. O nedenle bu güzelliklerin korunması adına acil önlemler alınmalıdır.

Nüfus o kadar yoğundur ki, hiçbir şekilde şehir nüfusu kaldıramamaktadır. İşte bu nedenle zaten yetersiz olan metro, otoyollar ve diğer toplu taşımalar yetersiz kalıyor. Şehir trafik kabusuyla savaşıyor. Öncelikle arabaya olan bağımlılık azaltılmalı ve toplu taşımaya ilişkin değişik çözümler dinamik bir şekilde geliştirilmelidir.

İstanbul’un arzı halkın talebine yetmemektedir. Şehirlerarası göç günden güne şehri boğuyor. Bu nedenle İstanbul her tarafından çekiştirilerek yeni sakinlerine yeni İstanbullar yaratılmaya çalışılıyor. Artık İstanbul’un sadece bir merkezi yok. İstanbul Tekirdağ’dan İzmit’e uzanmış, onlarca merkezden oluşan dev ve hantal bir hale büründü.

1999 yılından sonra hatırlanan deprem tehlikesi de mevcuttur. Zaten kentsel dönüşüm uygulaması bu tehdit nedeniyle kanunlaştırılmıştı.

Tabii bunların yanında, terör yönünden de riskler taşıyor. Türkiye’nin ekonomi, tarih, turizm, gece hayatı, doğal güzellik ve pek çok yönden en değerlisi İstanbul, bu nedenlerle zarar vermek isteyen şer odaklarının hedefinde yer alıyor.

Yukarıda saydığım her şeye rağmen İstanbul, bütün görenlerin mutabık olacağı üzere dünyanın en güzel şehridir.

İstanbul’da konut sektöründe durum nedir?

Bütün dünyada konut sektörü ele alınırken, beş ana etkene dikkat edilir. En önemlisi arsa maliyetidir. Daha sonra altyapı, inşaat ve operasyon maliyetleri, geliştirmecilerin iş planları, kamu düzenlemeleri ve konut finansmanı gelir.

Bakalım arsa maliyetleri İstanbul’da konut sektörünü nasıl etkiliyor?

İstanbul, diğer emsallerinden büyüme konusunda farklılık gösteriyor. Bütün eski şehirler bir merkez  etrafında gittikçe gettolaşmaktayken, İstanbul dikey ve yatay olarak büyüyor. Bu nedenle birçok değişik şehir merkezleri oluşmuş durumdadır. Her merkezin kendine has bir popülasyonu mevcuttur. Bu da her merkeze kendine özgü bir alıcı kitlesi yaratıyor.

İşte, İstanbul’da fiyatları en temelden etkileyen unsur olarak konutun bulunduğu konum dikkate alınmalıdır. Yani proje sahibinin katlanacağı arsa maliyeti.

İstanbul’un en pahalı merkezi Beşiktaş’tır. Konut fiyatları m2/10.000 TL’nin üzerinde yer alıyor. Beşiktaş’ı Sarıyer, Bakırköy ve Kadıköy takip ediyor. En ucuz merkez ise Esenyurt olarak göze çarpıyor. Toplam 39 değişik merkezde +10.000 – 3.500 TL arası fiyat skalası mevcut. Bu fiyat farkları tamamen arsa maliyetinden kaynaklanıyor.

Kaldı ki, İstanbul’un gözde semtlerinde inşaat için arsa bulamayan inşaat şirketleri, kentsel dönüşüm yoluyla eski binaları yenilemeye çalışmaktadır. Ancak burada da arsa maliyetleri nedeniyle yüzde 30-70 oranında anlaşmaları ve inanılmaz maliyetli teknik şartnameleri kabul etmek zorunda kalmaktadırlar. Kat maliklerinin ise, en önemli talebi daire metre karelerinin azaltılmaması yönünde olması nedeniyle inşaat maliyetleri yüklenici şirketleri zorluyor. İnşaat maliyetini karşılayıp biraz da kar edebilmek adına konutları astronomik rakamlara satmaya çalışıyorlar. Ana merkezlerde fiyatların artmasına bu da bir etken olmaktadır.

Konutlar ulaşılabilir olmaktan uzak kısacası. Fiyatların emsal şehirlere göre böyle yüksek olmasının nedeni, konum ve arsa maliyeti. Yukarıda izah ettiğim üzere, merkezlerde inşaat yapılacak arsa bulmak artık neredeyse imkansız. O nedenle de gözden düşmüş bölgeler yeni merkezler haline dönüşüyor. Orta gelirlinin oturacağı yerler, ana merkezlere toplu taşıma ile yarım saat uzaklıktaki tali merkezler olarak belirleniyor.

Orta gelirlilerinin birikim yaparak ev sahibi olması neredeyse imkansız. Bu nedenle konut kredisi sıklıkla başvurulan bir finansman yöntemi. TÜİK’in açıklamasına göre, 2017 yılının ocak ayında İstanbul’da konut alımlarının yüzde 37’si konut kredisi kullanılmış.

İstanbul’un en ucuz merkezlerinden, ortalama 360 bin TL bandında bir ev almak istediğinizi farz edelim. Belli bir birikiminiz var bakiye için konut kredisi kullanacaksınız. Öncelikle 72 bin TL, yani konutun değerinin yüzde 20’si kadar peşinatı nakit olarak bankaya ödemeniz lazım. Kalan 288 bin TL’yi ise 120 ay vadeli konut kredisinden karşılayacağınız bir senaryoda ayda 4 bin TL taksit ödemeniz gerekiyor. Ayda 4 bin TL taksit ödemek için, orta gelirli bir ailenin hemen hemen 10 bin TL kazanıyor olması gerekiyor. Hele bir de henüz tamamlanmamış bir projeden ev almışsanız, hem kira hem de taksit ödemeniz gerekecek demektir. Bu şartlarda ev almak biraz uzak bir ihtimal olarak göze çarpıyor. Fiyatlar yükseldikçe ihtimaller daha da azalıyor.

Yani orta gelirlinin konuta ulaşabilmesi için finansman yollarının da ulaşılabilir olması gerekiyor.

Diğer bütün konutun fiyatını etkileyen unsurlar Türk inşaat şirketlerinin uzmanlaşma seviyesi nedeniyle oldukça ucuz ve kaliteli bir şekilde çözümlenirken, arsa maliyeti ve finansman zorluğu konutları ulaşılabilir olmaktan uzaklaştırıyor.

“Konutta seferberlik” gibi çeşitli kampanyalarla finansman kolaylaştırılarak konut sektörü desteklenmeye ve canlandırılmaya çalışılıyor. Bu konuda başka çeşitli çalışmalar yapıldığı da biliniyor. Bir kısım inşaat şirketleri faizsiz krediler ya da uzun vadelerde düşük faiz oranlı krediler gibi uygulamalarla finansmanlar uygun şartlara çekiliyor.

İnşaat maliyetini biraz olsun düşürmek adına kentsel dönüşüm sürecine girmiş binalar için bazı masraflardan muaf olunması da önemli. Muaf olunan masraflar neredeyse bir daire bedelini geçiyor. Bu da yüklenicinin karını biraz olsun yukarı çekiyor.

İnşaat sektörünü, ekonomi yönünden lokomotif olarak kabul eden hükümet de bunu canlandırmak ve yüklenicileri rahatlatmak adına, hem finansman hem de uygulamada kolaylıklar sağlamaya çalışıyor. Ayrıca orta ve az gelirli vatandaşı konuta yaklaştırmak için de çalışmalar yapılıyor.