Fikirtepe Sil Baştan!

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, özel dönüşüm alanı olarak ilan edilen Fikirtepe’deki tüm çalışmaları ‘riskli alan’ ilan etmek için durdurdu. Bu kapsamda İstanbul Valiliği, Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğü, İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı ve Kadıköy Belediye Başkanlığı’na bir yazı gönderen Bakanlık, Fikirtepe ile ilgili tüm projeleri yaptıkları çalışmalar tamamlanana kadar durdurduğunu açıkladı.

Milliyet'in haberine göre, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Mekansal Planlama Genel Müdürlüğü tarafından gönderilen yazı, Kadıköy İlçesi, Fikirtepe ve Dumlupınar mahalleleri ile Eğitim ve Merdivenköy mahallelerinin bir bölümünü kapsıyor. Bakanlık, yaklaşık 134 hektara denk gelen bu alanda olası afet riskinin bertaraf edilmesi amacıyla 6306 sayılı kanun kapsamında ‘riskli alan’ olarak tespit edilmesi için çalışma başlattığını belirtti.

İmarı durdurdu

‘Riskli alan’ çalışmaları tamamlanıncaya kadar söz konusu alanlara ilişkin tüm uygulamaların durdurulduğunu vurgulayan Bakanlık açıklamasında şu görüşlere yer verildi:

“Bakanlığımızca yürütülen ‘riskli alan’ çalışmaları tamamlanıncaya kadar ileride telafisi mümkün olmayan zararlara sebebiyet verilmemesi, doğal afetlere hazırlık kapsamında uygulama bütünlüğünün sağlanması ve kamu kaynaklarının etkin verimli kullanılması için söz konusu alanlardaki her türlü ve ölçekteki plan, plan değişikliği ve revizyonu, parselasyon planı, imar uygulaması ve ruhsatlandırma işlemlerini durduruyoruz.”

Şimdi ne olacak?

Yaklaşık 2.5 yıldır dönüşüm çalışmalarının sürdüğü Fikirtepe’de bu gelişmeyle birlikte cevap bekleyen birçok soru ortaya çıktı. Bunlardan en önemlileri ise, ‘Bölgede satışa çıkan projelerin akıbeti ne olacak?’ ve ‘4.14 emsal geçerli olacak mı?’ Bu soruların cevabı Fikirtepe’nin ve binlerce insanın kaderini belirleyecek. Çünkü bölgenin şu anda yarısı boşaltılmış ve önemli bir bölümü de yıkılmış durumda. Binlerce insan evini boşaltıp kiraya çıkarken, yeni evlerinin tamamlanmasını ve taşınmayı bekliyor.

Bu belirsiz ortamda Bakanlık tarafından alınan bu önemli kararın bölgenin akıbeti açısından iyi olması da beklenebilir. Çünkü Fikirtepe’de bir arsa sahibi bile ‘hayır’ dese orada yeni bina yapılamıyordu. Bu da bölgedeki tıkanıklığın en önemli sebebini oluşturuyordu. Bölgenin ‘riskli alan’ ilan edilmesiyle birlikte 2/3 kuralı geçerli olacak. Bu durumda ise binalar kim ne derse desin yıkılacak ve yeni binanın yapılmasında 2/3 kuralı geçerli olacak. 2/3’ü yakalayan arsa sahipleri de yeni proje için müteahhitler ile anlaşabilecek. Bu da sürecin tıkanmasını önleyecek.

Diğer taraftan Fikirtepe’de şu an için yeni KDV oranları belirleyici ancak dönüşüm yasası kapsamına geçtiğinde ise yüzde 1 KDV’ye tabi tutulacak. Hem 2/3 kuralı hem de yüzde 1 KDV Bakanlık tarafından alınan bu kararın olumlu yönleri olarak değerlendirilse bile bölgeyi bekleyen en önemli olumsuzluk ise emsali olacak.

İBB devre dışı kaldı

Özel proje alanı olması nedeniyle 4.14 emsale göre anlaşmaların yapıldığı ve inşaatların yükseldiği Fikirtepe’de bu emsalin düşürülmesi durumunda büyük bir belirsizlik yaşanabilir. Bölgedeki hak sahipleriyle 4.14 emsale göre anlaşma yapan ve proje hazırlayan firmaların tüm planları altüst olacak. Aynı zamanda bölgede satışa çıkan firmalar ve bu firmalardan daire alan vatandaşların olması durumun karmaşıklığını daha da artırıyor.

Şimdiye kadar İstanbul Büyükşehir Belediyesi’nin çalışmalarını yürüttüğü bölgedeki tüm kontrol Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na geçerken, Bakanlığın bir an önce bölgede yapmayı planladığı yeni uygulamanın detaylarını kamuoyu ile paylaşması bekleniyor.

2.5 yıl süre vardı

Yaklaşık 2.5 yıldır konuşulan Fikirtepe, özel proje alanıyla yıllardır Türkiye’nin gündemindeki yerini koruyor. 2.07 olan emsal uygulamasının 4 .14’e yükselmesiyle gözler Fikirtepe’ye çevrilirken, ‘bölgeye piyango vurdu’ yorumları yapılmıştı. Verilen emsalin 5 yıllık süre zarfında geçerli olması nedeniyle firmaların projelerini tamamlaması için 2.5 yılı kalmıştı.

Daire satışları başlamıştı...

Kentsel dönüşümün en çok konuşulan yerlerinden biri olan Fikirtepe’de firmalar yeni projelerinin lansmanını yapmaya başlamıştı. Satışa çıkan ilk projeler arasında Anka Yapı’nın Evim Kadıköy projesi yer alıyor. Firma bu kapsamda 1600 kişiyle anlaşma yapmıştı. 5 Şubat 2012’de hak sahiplerini bölgeden taşıyan Anka Yapı, vatandaşların taşınma ve kira paralarını da ödemişti.

Nuhoğlu İnşaat ve Gülsa İnşaat da, Kadıköy Fikirtepe’de yeni projelerinin tanıtımını yapmıştı. Konut, ofis ve ticari alanların bulunduğu Yenitepe Kadıköy projesinde 1.100 konut inşa etmeyi planlayan firma da yüzlerce kişiyle anlaşmıştı.

Bölgede proje geliştiren ve hak sahipleriyle yıllardır görüşen çok sayıda firma yer alıyor. Bunlardan bazıları lansman için hazırlanırken, bazıları ise hak sahipleriyle anlaşma yapmanın yollarını arıyordu.

Bakanlık yazılı açıklama yaptı

Konu ile ilgili Çevre ve Şehircilik Bakanlığı yazılı bir açıklama yaptı. İşte bakanlıktan gelen açıklama:

Bazı basın yayın organlarının bugünkü sayılarında ‘Fikirtepe Sil Baştan’ başlığıyla yer alan haberlerde, İstanbul Kadıköy’de bulunan Fikirtepe’de 4.14 emsal verilen projelerin Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından durdurulduğu şeklinde haberlere yer verilmiştir. Söz konusu iddialar üzerine aşağıdaki açıklamanın yapılmasına ihtiyaç duyulmuştur:

1-Çöküntü bölgesi niteliğindeki bu alanın, afete karşı dayanıksız ve sağlıksız yapılar bulunması, mevcut donatı alanlarının yetersizliği, nüfus ve yapılaşmadan kaynaklanan çevre koşulları nedeniyle biran önce dönüştürülmesi gerektiği sonucuna varılmıştır. Bölgenin ‘riskli alan’ ilan edilmesi durumunda mevcut sorunların daha hızlı çözüleceği neticesine varan Bakanlık, gerekli çalışmaları başlatacak olup, uygulamanın nasıl yapılacağı daha sonra netleştirilecektir.

2-İstanbul Kadıköy sınırlarındaki Fikirtepe bölgesinde 2 yılı aşkındır  “uygulamadan kaynaklanan” sorunlar devam etmektedir. Bu sorunun çözümü için Bakanlığımız’a yüzlerce şikayet ve başvuru yapılmıştır. Bu doğrultuda sorun, 6306 sayılı kanun kapsamında çözülecek olup, bölgenin ‘riskli alan ilan edilmesine ilişkin karar’ Bakanlar Kurulu gündemindedir.

3-Fikirtepe’deki sorunlu bölgeleri lisanslı kuruluşlara inceleten Bakanlık, elde edilen raporlarda bölgede mer’i planların onaylanmasından önceki yapıların kalite açısından kötü durumda olduğu, binaların bir kısmının  uygulama sürecinde yıkıldığı ve birçoğunun da kullanılmadığını tespit etmiştir. Yapılan çalışmalar sonucunda ayrıca bölgenin bazı yerlerinin ise zemin açısından sorunlu olduğu ortaya çıkmıştır.

4-Bölgenin 6306 sayılı kanun kapsamında riskli alan ilan edilmesi durumunda; tüm iş ve işlemlerde alınacak olan vergi, resim ve harçlardan muaf tutulacak olup, vatandaşların kira yardımı, kredi ve faiz desteğinden de yararlanmasının önü açılacaktır.