Fikirtepe’de Yeni Perde

Kentsel dönüşüm denilince akla ilk gelen bölge Fikirtepe. Bölge, 4.14 emsali ile tartışılmasından sonra riskli alan ilan edilmesi ile tekrar gündeme geldi. TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, en çok konuşulan ve akıbeti merakla beklenen Fikirtepe bölgesini yapi.com.tr için mercek altına aldı. İşte Maya'nın Fikirtepe süreci ile ilgili yazısı;

31 Mayıs 2013 tarihli Resmi Gazete’de yayınlanan ‘Kadıköy İlçesi Sınırları İçerisinde Bulunan Bazı Alanların Riskli Alan Olarak Belirlenmesi Hakkkında Karar’ ile birlikte özellikle Fikirtepe için yeni sayfanın açıldığını söylemek mümkündür. Konu karar Fikirtepe, Eğitim, Dumlupınar mahalleleri ile Merdivenköy’ün bir kısmını kapsamaktadır.

Özellikle Fikirtepe’de bugüne kadarki olan süreçte 6306 Sayılı Yasa kapsamında değerlendirilmeyen bölgede çeşitli müteahhit firmaların firma bazında yaptıkları sözleşmelerle mal sahipleri ile anlaşma süreci devam etmekte idi. Bölgedeki bu dönüşüm süreci   Yasa kapsamında değil, Belediye tarafından verilen imar hakkı artışı ile teşvik edilen bir dönüşüm süreci olarak yönetilmeye çalışıyordu. Bu imar hakkı artışı ve bölgenin konumu nedeni ile süreç içinde müteahhit ve arsa sahipleri arasındaki kat karşılığı paylaşım oranları giderek artan oranlarda bir trend izlemişti. Bu süreçte müteahhit tarafındaki en büyük sıkıntılardan biri de tüm arsa sahipleri ile sözleşme yapma süreci olmuştur. Bu noktada yaşanan sıkıntılar ile birlikte bazı müteahhitler yıkımlara başlama aşamasına gelirken, bazıları anlaşma yapma sürecine devam ediyordu. Yasanın getirdiği özellikle 2/3 kuralı gibi hak sahiplerinde belli bir çoğunluğa ulaşmanın yeterli olması ve  KDV avantajı gibi unsurlar bölge için yeni bir avantaj oluşturacaktır.

Bölgenin Riskli alan olarak ilan edilmesi ile birlikte yetkinin Bakanlığın eline geçmesi de süreç planlaması açısından kısa zamanda olmasa da genel süreç anlamında daha planlı bir gelişmeyi de beraberinde getirebilecektir. Mevcut süreçte bölgedeki imar hakkının 4,14 olması ve dolayısıyla yoğunluğun oldukça fazla arttırılıyor olması en çok eleştirilen konu olarak karşımıza çıkıyordu. Bu yoğunluk artışı ve bölgedeki beklenen satış rakamlarının yüksekliği ve kat karşılığı oranları bölgeyi en çok zorlayan üç nokta idi. Yeni gelinen bu nokta ile Fikirtepe’deki gelişim ve planlama sürecinde daha hızlı hareket edilebilmesi mümkün hale gelebilecektir. Bir diğer önemli nokta bölgedeki müteahhitlerin tekil hareketleri ile proje geliştirme süreçleri birbirinden bağımsız ilerlerken bölgenin üst ölçekli bir planın yapılması halinde daha organize bir gelişim mümkün olabilecektir.

“Bu kadar ciddi bir stok nasıl bir hedef kitleye, hangi koşullarla satılacak”

Bu yeni süreçteki en çok merak edilen edilen husus hiç kuşkusuz imar hakkının nasıl şekilleneceği konusudur. Şu ana kadar yapılan arsa sahibi müteahhit kat karşılığı oranları hesabında E: 4,14 olarak dikkate alındığı, anlaşmaların bu doğrultuda yapıldığı düşünüldüğünde imar hakkının korunmaması durumu özellikle yapılmış anlaşmalar ve inşaat süreci başlamış projeler için olumsuz bir durum oluşturabilecektir. Yasa kapsamına alınsa da alınmasa da bölgede her iki durumda da düşünülmesi gereken husus ise bizim görüşümüze göre bu kadar ciddi bir stoğun nasıl bir hedef kitleye,  hangi koşullarda satılacağıdır.