|
EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık A.Ş'nin gerçekleştirdiği 2013 Aralık tarihli 'İstanbul Markalı Konut Piyasası Araştırma ve Öngörüler' araştırması, markalı konut piyasasına dair çarpıcı bilgiler ortaya koydu. Anadolu ve Avrupa yakasının verilerini ayrı ayrı inceleyen ve analiz eden çalışma, 852 markalı konut projesinde yer alan yaklaşık 400 bin konutu mercek altına alıyor.
Anadolu ve Avrupa yakalarında birim satış değerleri
Araştırmaya göre Anadolu yakasında en yüksek birim konut satış fiyatına sahip olan bölgenin Bağdat Caddesi olduğu, en düşük birim satış değerine sahip olan bölgenin ise Tuzla olduğu belirlendi. Bağdat Caddesi'nde konut ortalama birim metrekare satış fiyatı 12 bin 700 TL/m2 iken, Tuzla bölgesinde bu değerin 2 bin 350 TL/m2'ye kadar düştüğü gözlendi.
Avrupa yakasında en yüksek birim konut satış fiyatına sahip olan bölgenin Fulya-Bomonti-Şişli-Büyükdere aksı olduğu; en düşük birim satış değerine sahip olan bölgenin ise Esenyurt olduğu belirlendi. En yüksek bölgedeki markalı konutların ortalama birim satış değerleri 11 bin 800 TL/m2 iken, en düşük birim satış değerine sahip bölgedeki ortalama birim metrekare satış fiyatının 2 bin 060 TL/m2.
Bölgelere göre ortalama konut satış hızları farklı
EVA Gayrimenkul Değerleme’nin araştırmasında belirlenen 'bölgelerin ortalama konut satış hızları' başlıklı analizine göre İstanbul'da konut satış hızı, bölgelerdeki dairelerin satış fiyatlarına, talep edilen daire tiplerinin arzına ve dairelerin büyüklüklerine göre değişiklik gösteriyor. Çalışmada, hangi konut tipinin şehrin hangi bölgesinde daha hızlı satıldığı, markalı konutlarda hangi yakada kaç günde bir konut satışı gerçekleştiği bilgileri yer alıyor. Bölge bazlı konut satışları incelendiğinde, yoğun olarak projelerin inşaatlarının devam ettiği bölgelerde konut satış hızlarının daha yüksek olduğu; stabil duruma geçmiş markalı konut satış ivmesinin gelişmekte olan bölgeler kadar yüksek olmadığı ortaya koyuyor.
23 bölgeye ayrılan İstanbul'da konut satış hızı grafiğinin bölge bölge tek tek verildiği çalışmada, detaylar incelendiğinde bölgelere göre 'gün/konut' satış oranının 17,9 ile 0,9 arasında değiştiği görülüyor.
Markalı konut stoğu yüzdesi ilerliyor
EVA Gayrimenkul Değerleme uzmanları, istatistiklere göre İstanbul genelinde 5 milyon 103 bin 586 adet konut bulunduğunu, tespitlerine göre bu konutların yaklaşık 400 bin adetinin markalı konut projelerinden oluştuğunu kaydediyorlar. Buna göre markalı konut oranı toplam konut stoğunun yüzde 7,7'sini oluşturuyor.
İstanbul Anadolu yakasında konumlu markalı konut projelerinin analizi sonucunda Çekmeköy, Tuzla, Sancaktepe ve Ataşehir ilçelerinde konumlu markalı konut projelerinin, Anadolu yakasının tamamındaki toplam markalı konut projelerinin içindeki en büyük paya sahip olduğu görülüyor. İstanbul Avrupa yakasında konumlu markalı konut projelerinin analizi sonucunda ise Avcılar, Küçükçekmece, Bakırköy, Şişli, Başakşehir, Beylikdüzü ve Esenyurt ilçelerinde konumlu markalı konut projelerinin, Avrupa yakasının tamamındaki toplam markalı konut projelerinin içindeki en büyük paya sahip olduğu ortaya çıkıyor. Buna göre Anadolu yakasında Üsküdar'da markalı konutların toplamdaki payı yüzde 2,54 iken, Ataşehir'de yüzde 23,58'e ulaşıyor. Avrupa yakasında ise Beyoğlu'nda markalı konutların toplamdaki payı yüzde 0,21 iken, Esenyurt'ta yüzde 30,11'e çıkıyor.
Konut kredisi hacmi ve faiz oranlarındaki değişim
EVA Gayrimenkul Değerleme’nin araştırmasına göre satın alım gücüne bakıldığında, Türkiye'de hane halkı kredi ödeyebilme kapasitesinin faiz oranlarından çok etkilendiği ortaya çıkıyor. Konut kredisi faiz oranları düşünce aylık ödeme rakamları da düşüyor ve konuta ulaşabilecek nüfus oranı düşüş arz ediyor. Buna bağlı olarak faizlerin düşme eğilimi içerisinde olduğu 2013 yılında kredi kullanımlarının artış eğilimi içerisinde olduğu görülüyor.
EVA Gayrimenkul Değerleme uzmanları, 2013 yılında konut kredisi faiz oranları yılın ikinci çeyreğinde aylık yüzde 0,65'lere kadar gerilese de Ağustos ayı itibariyle artış trendi gösterdiğini, Aralık 2013'de ise faiz oranlarının bazı bankalarda aylık yüzde 0,90 düzeylerine ulaştığına hatta daha da yükseldiğine dikkat çekiyor. Geçmiş yakın yıllarla kıyaslandığında ise 2009 yılı itibariyle kullandırılan toplam kredi 44 milyon 687 bin 219 milyon TL, bir önceki yıla göre değişim oranı yüzde 13 ve sene sonu kapanış faiz oranları aylık yüzde 1,02 iken, 2013 yılı itibariyle kullandırılan toplam kredi miktarı takribi 110 milyon TL, bir önceki yıla göre değişim oranı yüzde 22 ve sene sonu kapanış faiz oranları aylık yüzde 0.89 şeklinde gerçekleşmiş bulunuyor. Resmi rakamlar henüz açıklanmadığından kümülatif konut kredi miktarının açıklanınca 110 milyon TL rakamının ve büyüme yüzdesinin daha da yukarıya çıkma olasılığı bulunduğuna da değiniyorlar.
İstanbul'da ruhsatlı ve iskanlı konut sayısı gelişimi
Araştırmaya göre İstanbul'da 2005 ila 2009 yılları arasında alınan yapı ruhsatları ile yapı kullanma izin belgeleri arasında oransal olarak büyük farklılıklar olduğu anlaşılıyor. 2005-2009 yılları arasında yapı ruhsatı alan toplam daire sayısının 500 bini geçtiği ve yapı kullanma izin belgesi alan toplam daire sayısının yaklaşık 75 bin civarında olduğu görülüyor. 2009 yılından sonra ise yasal sürecini tamamlayan daire sayısı yükseliş trendi göstermeye başlıyor, 2012 yılında yapı ruhsatı alan daire sayısı ile yapı kullanma izin belgesi alan daire sayısı arasındaki fark yüzde 54'e geriliyor. Bu farkın 2005 yılında yüzde 92 olduğu düşünülürse, EVA Gayrimenkul Değerleme uzmanları, verilerdeki gelişmelere göre önümüzdeki 10 yıllık dönemde hemen hemen her dairenin yapı kullanma izini belgesine sahip olacağını umduklarını belirtiyorlar.
|
