|
Binanın yaşı, konumu ve birim kira değerine göre A ve B kategorilerine ayrılarak incelendiği raporda, ofislerin kira, stok ve doluluk oranları analiz edilerek, sektörün İstanbul’da geldiği nokta gözler önüne seriliyor ve yatırımcılar için en doğru fırsatlar açığa çıkarılıyor. Rapora göre, şu an yeni geliştirilen ve inşaat halinde olan 3 milyon metrekare stokla birlikte bugün 3,5 milyon olan ofis stoğunun, 3 yıl sonra takribi 6,5 milyon metrekareyi geçmesi bekleniyor. İstanbul Finans Merkezi’nde gerçekleştirilecek takribi 1 milyon m2 ofis projeleri de belirtilen bu rakama dahil.
Avrupa Yakası’nın lokomotifi Levent-Etiler Bölgesi
Rapora göre Avrupa Yakası’nın A sınıfı ofislerde en yüksek doluluk oranına sahip bölgesi, Levent – Etiler-Maslak aksı. Bölge, en yüksek birim kira değerine sahip olmasıyla da dikkat çekiyor. Batı bölgesi olarak tanımlanan Havaalanı Bölgesi, Güneşli ve Halkalı’da yer alan ofislerin ise, Avrupa Yakası’nda en düşük birim kira değerlerine sahip olduğu ortaya çıkıyor. Rapora göre genel olarak Avrupa Yakası’nda A sınıfı ofislerde istisnalar olmakla birlikte, ağırlıklı ortalama metrekare birim kira değeri 15-33 USD/m2/ay civarında. Fiyatlar bazı özel proje ve binalarda 45 USD/m2/ay çıkabiliyor. B sınıfı ofislerde ise, en düşük fiyatlar Havaalanı Batı Bölgesi’nde görülüyor. İstisnalar olmakla birlikte bu bölgede ağırlıklı ortalamada aylık kiralar 8-10 USD/m2 civarında seyrediyor. Maslak bölgesi ise, B sınıfı ofislerde 18-20 USD/m2/ay değere sahip.
Altunizade doluluk oranında, Ümraniye ve Kozyatağı ise birim kira değerinde lider
Raporda, Anadolu Yakası’nın A sınıfı ofislerde en yüksek doluluk oranına sahip bölgesinin Altunizade olduğu göze çarparken, en yüksek birim kira değerinin ise Ümraniye ve Kadıköy-Kozyatağı Bölgesi’nde olduğu dikkat çekiyor. Yeni ofis gelişim bölgesi olan Kartal – Maltepe ise, şimdilik en düşük ofis kira metrekare birim değerine sahip; ama gelişmekte olan önemli bir bölge olarak raporda yer alıyor.
Anadolu Yakası’nda A sınıfı ofislerde ağırlıklı ortalama metrekare birim kira değeri Ümraniye ve Kozyatağı bölgesinde 20-30 USD/m2/ay değeri arasında; ama Avrupa yakasının fiyatlarının da altında seyrediyor. Özellikle Ümraniye-Kozyatağı bölgesinde beş sene önce yapılmış kiralamalarla bu sene yapılmış kiralamalar arasındaki fiyat farkı birkaç adım yukarıda; bu da bölgedeki talebin ve değer artışının sonucu. Anadolu yakasında B sınıfı ofislerde ise, ağırlıklı ortalama metrekare birim kira değeri en düşük 11- 15 USD/m2/ay değeri arasında.
2017 sonunda İstanbul’da toplamda 6,5 milyon metrekare ofis stoğu olacak
Rapora göre Avrupa Yakası’nda Anadolu Yakası’ndan yaklaşık 1 milyon metrekare daha fazla mevcut stok bulunduğu belirtiliyor. Gelecek ofis projelerine bakıldığında ise; Anadolu Yakası’nda Finans Merkezi projesinin de etkisiyle Avrupa Yakası’na eşit sayılabilecek büyüklükte bir geliştirme yapıldığı göze çarpıyor. Eğer planlanan geliştirmeler ve inşaa edilen projeler yapılırsa, bugün 3,5 milyon metrekare olan ofis alanı 2017 sonuna kadar 6,5 milyon metrekare olacak. Proje ve inşaat halindeki 3 milyon metrekare ilave stoğun yaklaşık 1 milyon metrekaresi 'İstanbul Finans Merkezi' projesinden geliyor.
Kağıthane-Seyrantepe ve Kartal-Maltepe bölgelerinde talep artışı bekleniyor
Raporda, merkezi iş alanı kavramının, yeni gelişen projelerle şehrin değişik merkezlerine de kayacağına işaret ediliyor. Rapora göre, ofis piyasasında yıldızı yeni parlayan Kağıthane-Seyrantepe ve Kartal-Maltepe bölgelerinde talep artışı olması bekleniyor. Maslak hattının ise, İstanbul’un MİA alanı olarak gelişimini devam ettirmesi, ofis tiplerinde karma ve konsept projelere yönelim olması öngörülüyor.
Geliştiricileri tarafından çoğunlukla kiralanması amacı ile yapılan projelerin bir kısmında, son dönemde satış opsiyonun da olduğu raporda dikkat çekiyor.
|
