"Tarlabaşı Projesinde Temel Amaç 'Kente Entegrasyon'du"

Tarlabaşı Yenileme Projesi'ne ilişkin son ses, Tarlabaşı Derneği Başkanı Ahmet Gün'ün geçtiğimiz Mayıs ayında yaptığı basın açıklaması idi. Açıklamada vurgulanan sorunlu noktalara ilişkin görüş aldığımız GAP İnşaat Proje Direktörü Nilgün Kıvırcık, projede hiç kimsenin mağdur edilmemesine büyük özen gösterdiklerine işaret ederek, gelinen süreci tüm boyutlarıyla aktardı.

“tarlabasiyenileniyor.com” internet sitesini resmi kaynak olarak referans alırsak, son haber 20 Ocak tarihli…

Nilgün Kıvırcık: Web sayfası Beyoğlu Belediyesi tarafından oluşturuldu. Sitenin güncellenememesi sorun olmakla birlikte, tüm projenin ve yasal dokümanların kamuoyu ile paylaşılmasında önemli bir misyonu yerine getirdiğini düşünüyorum. Projeye, hem bu web sayfası ile hem de Beyoğlu Belediyesinin onay sonrası açmış olduğu sergi ile ilgilenen her kesimin ulaşılabilirliği sağlanmış oldu.

Peki birinci ağızdan proje ile ilgili son durumu aktarabilir misiniz? 2007’de avan projeleri içeren serginin düzenlenmesinden bu yana neler yaşandı?

Kasım 2007’de avan projeler onaylandıktan sonra, Beyoğlu Belediye Başkanlığı, 3 ay süreyle İstiklal Caddesi’nde bir sergi açtı ve projeyi tüm iddia sahipleri ile paylaştı. 2008’in Şubat ayından itibaren de şu an içinde bulunduğumuz koordinasyon ofisinde görev yapmaya başladık.

Bu binada hem Beyoğlu Belediyesi’nin hem de GAP İnşaat’ın yetkilileri görev yapıyor, yani ikili bir fonksiyonla kullanılıyor aslında burası. Tam anlamıyla projenin koordinasyonunu sağlayan ofis. Burayı çok önemsedik çünkü dünyanın her yerinde, bu tarz projeler yapıldığı zaman mutlaka ‘koordinasyon ofisi’, ‘iletişim merkezi’ adı altında bir yer kurulur. Bunun, proje ile ilgili kişilerin ve bilgi almak isteyenlerin uğrayabileceği bir merkez olması gerekir.

Şubat 2008’den beri bu merkezdeyiz. Bu merkezde ulusal ve uluslararası üniversiteler, belediye temsilcileri, sivil toplum örgütleri ile sayısız toplantı gerçekleştirildi. Bunun yanında alanda yaşayan mülk sahipleri ve kiracılar ile yine bu binada uzlaşma süreci geliştirildi. 2010 Şubat sonu itibarı ile de uzlaşma süreci görüşmeleri sonlandırıldı.. 2 yıl boyunca burada insanlarla birebir görüşmeler gerçekleştirildi.

Bu görüşmeleri nasıl gerçekleştirdiniz? Uzlaşma hangi esaslarda yürütüldü? Hangi taraflar hazır bulundu toplantılarda?

GAP İnşaat, Beyoğlu Belediyesinin açmış olduğu ihalede en avantajlı teklifi vermek yoluyla sürece dâhil olmuştur. Bu ihalede her hissedarın mülküne SPK lisanslı Değerleme Şirketi tarafından bir değer biçildi. Yani gayrimenkul menkulleştirildi, ihalenin özü budur; “Her gayrimenkulün bir değeri vardır ve bu değere karşı da yeni projeden alabileceği bir metrekare belirlenmiştir.” İhalede mülk sahiplerine en yüksek metrekare alanı vereceğini vaat eden firma en avantajlı teklif kabul edilmiştir. Beyoğlu Belediyesi öncelikle alandaki mülk sahiplerinin kazanacağı bir model oluşturmuştur.

Bu sistem ‘kat karşılığı inşaat’ sisteminden farklı ‘değer esaslı’ bir ihaleydi. İnsanları tek tek koordinasyon ofisimize çağırdık. “Mülkünüzün SPK lisanslı firmalar tarafından gerçek piyasa fiyatı olarak belirlenen değeri budur. Bu değere karşılık yeni projeden şu kadar metrekare alabiliyorsunuz. Bu metrekare sizin mevcut dairenizden daha az olabilir ama 100 metrekarelik yere karşılık 50- 60 metrekare alıyorsanız, 100 metrekareniz bugün 100 lira ediyorsa aldığınız 50-60 metrekare 250 lira edecek.” şeklinde açıklamalarda bulunduk.

Dolayısıyla aslında bir değer artırımı var ortada, ama aynı zamanda bir metrekare düşüşü de söz konusu. İhalede neden metrekare düşüşü var? Çünkü burası bir sit alanıdır. Sit alanı olması sebebiyle imar haklarında bölüşüme esas ciddi bir artış gerçekleştirilmesi imkânsızdır. Proje zaten Koruma Kurulu tarafından onaylanıyor ve bağlayıcı ilke kararları dışında bir müdahaleye izin verilmemektedir.

İmar Hakkı Kazanımı ve Gabari Artışı

Projede en çok karşı çıkılan husus, yapı adalarında gabarinin artırılması, dolayısıyla metrekarenin artırılmasına karşın, mülk sahiplerine mevcut mülklerinin karşılığı kadar metrekare verilmemesi olarak yansıdı kamuoyuna…

Tarlabaşı’nda ihaleye esas kabul edilen bir kapalı alan var. Parsellerdeki binalar zaman içinde arkalarına ilaveler yapılmak suretiyle vs o kadar büyütülmüş ki neredeyse sıfır arka bahçenin olduğu bir düzen var şu anda. Bütün binalar birbirine yapışmış durumda. Yani 1, bilemediniz 2 metre mesafe ile arka bahçeleri birleştirilmiş.

Biz, bütün legal ve illegal yapı alanlarına bir değer belirledik. Konuya legal veya illegal diye yaklaşmadık. İkamet ediliyorsa bir değeri vardır dedik.

Tabii burada yeni projenin esaslarını da çok doğru anlamak lazım. Mesela 10-11 kat gibi görünen yerlerimiz var. Ama bunun 4 katı zaten kapalı otopark, 5. bodrumdan itibaren başlıyor. Hiçbir şekilde iskan edilmeyen otopark ve teknik servis hacimleri aslında yüklenici için hiçbir değer üretmiyor. Zira ihale gereği mülk sahiplerine aldıkları her bağımsız bölüm için bir adet otopark veriliyor.

Bunun yanı sıra bizi bağlayan pek çok yönetmelik var. Bu yönetmeliklere göre sığınak yapmak zorundasınız, teknik hacim oluşturmak zorundasınız, yani birçok ortak alan imal etmek durumundasınız ki projeyi hedefi olan çağdaş yaşam standartlarına kavuşturabilesiniz. 

Projenin en önemli getirisi olarak gördüğümüz alanlar ise ada içlerinde sağlanan ve adadaki mülk sahiplerinin kullanımına açık olarak düzenlenmen iç avlulardır.   4000 metrekarelik açık alan ürettiğiniz zaman tabii birbirine dayanmış binaları bir biçimde açıyorsunuz. İstiklal Caddesi genişliğinde, 13 metreyi bulan ferah avlular yaratıldı. Böylece hem yaşayanların sosyalleşeceği ortak mekanlar yaratıldı hem de tüm mekanlar ışık ve güneş ışığı ile buluşturuldu.

Koruma Kurulu onay aşamasında bu avluların yapılması ile kaybetmiş olduğumuz imar haklarımızın kat ilaveleri yoluyla kısmen telafi edilmesine onay verdi. Yani burada büyük bir imar hakkı artırımı yok. Belki % 10-15’lik bir artış söz konusu olabilir toplamda. Ama onun dışında büyük bir imar hakkı artışımız maalesef olamadı inanın bunun için yatırımcı olarak biz de çok mücadele ettik.

Metrekareler karşılaştırıldığında da mı?

Projede oluşan imar hakları Koruma Kurulu tarafından uygun bulunan ve Nazım İmar Planı taslak çalışmasının kabul ettiği eşikler dikkate alınarak oluşturuldu. 

Cephelerin korunarak üstüne kat çıkılmasına ne dedi kurul?

Dünyanın pek çok yerinde bu tür projeler yapılıyor. Eğer kente ciddi bir müdahale yapıyorsanız, o müdahalenin belli gerekçeleri vardır. Araçla amacı birbirine karıştırmamak lazım. Koruma kuralları projede temel belirleyicilerden biridir. Ama tek ve yegane amaç değildir.  Burada temel amaç, Tarlabaşı’nı ‘yenilemektir’. Neden yenilemek? Bu alanın  kentle entegrasyonu kopmuştur. Fiziksel olarak çöküyor, boşalıyor, insanlar büyük bir ekonomik sıkıntı içinde, sosyal olarak hiçbir şekilde kente entegre değiller, güvenlik sorunu çok fazla.

Bu bölgenin neredeyse %40’ından fazlası tamamen boştur. Boş ne demek? Kullanılmıyor, hiçbir değer üretmiyor. Ne mal sahibi için ne de kullanıcı (kiracı) için…

Anlaşmaya vardığımız mülk sahipleri arasında, “buradan mülk aldım ama 4 yıldır kullanmıyorum, bir şey yapamadım” diyenler var. Dolayısıyla bir bölge artık hiçbir değer üretemiyorsa, onun kente entegrasyonu temel amaçtır. Temel amacı bir yana koyduktan sonra, sizin bahsettiğiniz bu kat ilaveleri, ‘bodrum kat yapıldı mı’, ‘otopark oldu mu’ vs bunlar araçlar.

Burası kente nasıl entegre olacak derken bir model kurmak zorundayız. Modeli mimari ölçekte yeni fiziksel standartlar getirerek kurabilirsiniz. Bunun yanında ekonomik kalkınmayı destekleyen modeller de kurabilirsiniz ki bu proje, hepsini birden kapsayan bir projedir.

Talimhane’den buraya doğru gelirken cadde üstünde dikkat etmişsinizdir, kazanılmış imar hakları söz konusu. Yeni yapılan binalar bu imar hakkını zaten kullanmış. Onun yanındaki de yapmak istese o da kullanacak. Dolayısıyla bütüncül olarak proje yaptığınızda da bu imar hakkını kullanıyorsunuz. Nazım imar planının tanımış olduğu imar haklarını kullandık. Ama onun dışında bir şey yaptınız mı derseniz, hayır yapmadık.

Ama koruma planı henüz taslak halindeydi ve üst ölçekli plan olan 1/100 binlik çevre düzeni planı onanmadan hazırlanmış bir koruma planıydı bu…

Ülkemizde planların ömrü maalesef kısa olabiliyor. Şu anda Tarihi Yarımadanın dahi planları iptal edilmiş durumdadır. Biz projeyi oluştururken 1/5000 plan, 2 No'lu Koruma Kurulunda onay aşamasında idi. Ayrıca Koruma Kurulu tarafından belirlenmiş olan ‘Geçiş Dönemi Yapılanma Koşulları’ uygulanmaktaydı. Proje bu ilkeler temelinde oluşturuldu. Ben plan hiyerarşisinin by-pass edildiğini düşünmüyorum. Bu konuda çok hassas davranıldı. Bazen planlama süreçleri kentin dinamik değişkenliğinin hızına yetişmekte zorlanır bu pek çok metropolün ortak sorunudur.

Tarlabaşı’nda Koruma Amaçlı Nazım İmar Plan taslağı cadde üzerinde fonksiyon olarak da turizm, hizmet, ticaret yapılabilir deniyordu. Biz de bunun dışında hiçbir şey yapmadık. The Marmara’yı, Ceylan Intercontinental’i ya da Odakule'yi getirip buraya koymuş olsaydık eleştirilmeyi hak ederdik, ama biz onu yapmadık.  Koruma planı neyi öngörmüşse onu getirdik fonksiyon ve gabari olarak.

Bu hiyerarşiyi by-pass etmek için de 5366 sayılı yenileme yasası çıkarıldı zaten…

5366’yı çok eleştiriyorlar ama ben bu yasa dahilinde iki projenin yönetimini özel sektör adına üstlendim. İki projede de koruma planlarını referans aldık hep. Mesela Fener-Balat’ta aldığımız ilk veri 1/5000, 1/1000’lik koruma imar planının ne durumda olduğuydu. Gabarimiz kaç, kaç metrekare inşaat yapabiliyoruzu hesapladık. Onun çok dışına çıktığımız bir süreç olmadı. Temel ilkeleri hiç ezip geçmedik. Koruma planlarındaki kararları uyguladık.

Bu kadar hassas davrandıktan sonra projenin, sanki hiçbir plan kararına uyulmamış gibi eleştiriliyor olması büyük haksızlık. Çünkü bu projelerin çok değerli plancı danışmanları ve çalışanları vardı, dolayısıyla plan göz ardı edilmedi.

"Ekonomik Boyutun Yanında Deprem Tehdidi de Söz Konusu"

Cephe görünümünü ve gabariyi sormamın nedeni projenin tanımında ‘koruma projesi’ nitelemesinin de kullanılıyor olması. Bu şekliyle projede koruma projesi niteliği olduğu söylenebilir mi?

2863 sayılı Koruma Yasası ve Koruma Kurullarının çalışma esaslarını belirleyen 660 sayılı İlke Kararları doğrultusunda incelenen proje, Koruma Kurulu tarafından onaylanmıştır. Ancak tüm mimarlar ve yapıcılar çok iyi bilir ki, koruma kuralları yapının niteliğine ve bugüne gelirkenki korunmuşluk durumuna göre farklılıklar arz edebilir. Çok nitelikli ve özgün bir yapıya yapılacak müdahale ile plan şeması ve dış cephesi değiştirilerek bozularak bu güne gelmiş bir yapıya yapılacak müdahale farklı olacaktır. Tarlabaşı Yenileme Projesinde de bu müdahale kararları yapının özel durumu ve statik durumu dikkate alınarak Koruma Kurulu tarafından belirlenecektir.

İstiklal Caddesi’ndeki binalar gibi 40-50 cm’lik duvarlara oturan müthiş dayanıklı yığma binaları tabii ki aynen muhafaza etmek gerekir. Ama karşınızda 8 cm’lik bir tuğla duvarla taşınan ve en ucuz malzemelerle üretilmiş yığma binalar varsa, o binayı aynen muhafaza etmek zor olabilecektir. En başta birtakım statik sorunlar var. Yani bunun ekonomik olmasını bir kenara bırakın, depremi bekleyen İstanbul’da karar üretirken bunun yaratacağı riskleri göz ardı etmemek gerekir. 2863 de bunu çok açık söylüyor zaten, “yıkıp yeniden yapabilirsin, cephesini yerinde tutabilirsin, eğer tüm binanın plan şeması bugüne kadar özgün olarak gelebilmişse plan şemasını tutabilirsin, taşıyabilirsin”… Dolayısıyla bunlar hep koruma kurulu tarafından verilecek olan kararlardır.

Tarlabaşı projesi kapsamında korunacak olan binaların rölöve çalışmaları ne aşamada?

Şimdiye kadar rölövelerin neredeyse tamamını koruma kuruluna teslim ettik. Rölöve onayları devam ediyor. Bir yandan da restitüsyon çalışmaları başladı. Bilgi ve belgelerin derlenmesi aşamasındayız. Dolayısıyla bütün binaların röntgeni çekildi. Son aşamada ‘özgün durumu nedir’i göreceğiz. Değişiklikler ortaya koyulacak ve ondan sonra da restorasyon kararları oluşturulacak. Dolayısıyla yasal altlık ve onay hiyerarşisi tamamlanmadan yıkım ve inşaat uygulama kararlarının kesinleşmiş olması söz konusu değil.

Eski yapılara uygulanacak kat ilavelerine ilişkin neler diyebilirsiniz?

Kat ilaveleri ile ilgili, dünyadan pek çok örnek gösterebilirim. Bunların pek çoğuda müze yapıları ve nitelikli anıt yapılardır. Portland Sanat Müzesi, Edinburg’da yapılan sivil mimarlık örneklerindeki yenilemeler, Londra Tate Modern gibi sayısız örnek verilebilir. Kaldı ki biz burada anıt eserlere değil sivil mimarlık eserlerine belli müdahalelerde bulunuyoruz. Eğer uygun bir ilave yapıyorsanız ve kente yeni bir değer üreterek bunu sunuyorsanız bence o ilavede en az binanın kendisi kadar değerli olabilir.

Ama Tarlabaşı projesinde bu eklemeler tüm alana yayılıyor. Görüntü konusunda bir çekinceniz yok mu?

Bir kent yaşayanı olarak benim fikrimi soruyorsanız, Tarlabaşı’nın bugünkü boşalmış, yıkılmaya yüz tutmuş binalardan oluşan, kentten tecrit edilmiş hali daha üzücüdür. Eğer bir yerel yönetim bir bölgenin kaderini değiştirmeye soyunmuşsa, “iki üç binaya bakayım nasıl olacak” diye yola çıkamaz tabii ki. Çöküntünün tamamen önüne geçmek ve nefes alıcı bir alan açmak istiyorsanız en az bu ölçekte bir proje gerçekleştirmeniz gerekir.

Kaldı ki projedeki temel kararların hepsi, aylaca süren atölye çalışmaları sonunda oluşturuldu. Bu kararlar onlarca mimarın, danışmanların, belediye temsilcilerinin ve Koruma Kurulu üyelerinin ortak akıl üretme süreçleri sonunda şekillenmiştir.