Orta ve alt gelirli grupları dışlanması, sürdürülebilir ve öngörülebilir büyümeyi engelliyor

Demografik göstergelerin konut sektörü hakkında bizlere kazandırdığı bir başka önemli nokta, hane kompozisyon yapısında gözlemlenen değişim ve bu değişimin sektöre yansıması. Aslında bu dönüşüm konusunda tamamen ilgisiz olmayan sektör oyuncuları yer yer bu değişimden bahsediyor. Örneğin Doğa Gayrimenkul Yönetim Kurulu Başkanı Ari Duek bu değişimi şu şekilde anlatıyor:

“İnsanların yaşam şekilleri değişiyor. Mesela eskiden aileler birlikte yaşıyordu. Anne, baba, çocuk hep birlikte yaşıyordu. Şimdi ne oldu … Amerika’da olduğu gibi 18-20 yaşına gelince git kendi evinde kal diyor o zaman onlar içinde konut üretmemiz gerekiyor. Bu toplumun sosyo-ekonomik düzeyinin değişmesi, toplum yapısının değişmesiyle aileler artık birlikte yaşamıyor. … Bunlar değişti o yüzden de aynı evin içinde yaşayan insanların sayısı değişiyor. … yaşlı anneanne de birlikte oturmuyor, çünkü ben para kazanıyorum ona yandaki daireyi alırım kendi evinde otursun diyor. Yaşlılar için ev sektörüne kimse dokunmuyor bu bence çok önemli. … Bir diğer önemli sosyo-ekonomik değişimde eskiye göre önemli ölçüde artan boşanma vakaları. Eskiden böyle bir şey konuşulamazken şimdi günümüzün ciddi olaylarından biri. Boşanmaların artmasıyla önemli bir konut ihtiyacı da ortaya çıkıyor”.

Ancak sektör oyuncularının tam olarak fark etmediği gerçek, önümüzdeki on yıl içinde doğal nüfus artışının da azalması ile hane kompozisyonunundaki değişimin sektörü belirleyen ana etmen haline geleceği. Bu süreçten yara almadan çıkabilmeleri için İstanbul’da faaliyet gösteren üreticilerin, kendilerini bu değişime hazırlaması ve İstanbul’a gelecek olan nüfustan ziyade İstanbul içinde hane bölünmesi suretiyle yeni konut alımı yapacak nüfusun ihtiyaçları doğrultusunda üretim yapmaya başlaması gerekiyor. Bu konuda üreticilerin dikkat etmesi gereken bir diğer değişken, hane bölünmesinin konut üreticilerinin hedef olarak belirlediği zengin semtlerden ziyade halen ortalama hane büyüklüğünün yüksek olduğu (2010 yılı rakamlarına göre bu semtlerde hane büyüklüğü 4,30’un üzerinde), ve sektörün faaliyet göstermekten uzak durduğu, Esenler, Esenyurt, Bağcılar, Sultangazi, Arnavutköy ve Sultanbeyli gibi semtlerde oturan nüfus arasında gerçekleşecek olması.

Sektörün bu semtleri faaliyet alanı dışında tutmasının yarattığı en büyük risk önümüzdeki süreç içinde en büyük konut talebini üretecek olan dar gelirli segmentin dışlanması. Nakit birikimi olmayan ve sınırlı gelire sahip ama konut ihtiyacı içinde olan orta ve alt gelirli grupları dışlanması, sürdürülebilir ve öngörülebilir büyümeyi engelliyor.

Mevcut Pazar koşullarında konut üreticileri, alt gelir grubunu neredeyse tamamen dışlayarak TOKİ’nin hizmet alanına bırakıyor, alım gücü sınırlı olan orta sınıfı için ise kent merkezinden uzak, yeni imara açılmış arazilerde projeler üretme yoluna gidiyor. Ancak, arsa arzında yaşanan sıkıntılardan dolayı tek başına merkezden uzaklaşmak fiyatları düşürmek için yeterli olmuyor ve konut üreticilerini görece kalabalık ailelere sahip orta gelir grubuna daha küçük metrekareli üniteler üretmeye yönlendiriyor. Bu nedenle İstanbul’un uydu kenti konumundaki Esenyurt, Kurtköy gibi bölgelerde sıklıkla 1+1, 2+1 gibi küçük metrekareli projelerle sıklıkla karşılaşılıyor. Konut üreticileri tarafından maliyet düşürmek veya değişen tüketici ihtiyaçlarına cevap vermek gibi gerekçeler ile açıklanan bu eğilimin altında yatan temel nedenin İstanbul konut sektörünün geliştirdiği öznel finansal model olduğunu düşündürüyor.