“Kente imza atmak”

Kültürel mantık tarafından zorlanan kısa vadeli borçlanma isteği, sektörün sermayesiz ilerlemek için geliştirdiği ve sürdürdüğü sat-yap modeli ve satış hızının vaadettiği yüksek karlılık, konut üreticilerini gerçek konut talebine sahip orta ve alt gelir grubunu dışlanmaya ve bu segmentin yerine likid finansal kaynağı olan üst ve orta-üst sınıfa yöneltiyor. Bu döngünün sonucunda, konut üreticisi yüksek sermaye yatırımı ve bu sermaye üzerinden bir finans yönetimi yapmak yerine, sınırlı bir öz sermaye ile ilerliyor ve proje karlılığını ise satış hızı ile garanti altına alıyor. Bu uygulamanın bir sonucu olarak konut üreticileri arasında ciro veya karlılık anlamında önemli farklılıklar oluşamıyor. Faruk Çelik sektörün genel resmini ve üreticiler arası ilişkileri açıklarken bu durumu vurguluyor:

“Konut sektörü ilginç, düşünün ki sektörün en büyük oyuncusu aslında Devlet yani TOKİ. Konut arzını yüzde 15’ini gerçekleştiren TOKİ’nin yanında bizler sadece yüzde 0,5 pay kapabiliyoruz. Üstelik bu sektördeki tüm oyuncular için geçerli...”

Firmalar arasında, çalışan sayısı, finansman gücü gibi farklılıkları minimize eden sat-yap modeli, farklılaşmayı tamamen satış ve pazarlama faaliyetlerine indirgiyor ve sermaye birikimi ile sektörün atılım yapmasının ve kendini yenilemesinin önünde bir engel oluyor. Sektörün temel olarak İstanbul ile sınırlı kalması da bu mantığın ürettiği bir diğer sonuç olarak karşımıza çıkıyor. Şua Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Nimetullah Kaya bu durumu aşağıdaki kelimelerle ifade ediyor:

“İstanbul’da hem nüfus yoğunluğu var, hem de İstanbul dünya ticaret merkezi oluyor. Dünya kenti oluyor, yani İstanbul … inşaat için avantajlı oluyor. Aynı konutu yapıp burada 5’e satıyorsunuz. Anadolu’da onun yarı fiyatına satıyorsunuz … arz talep meselesi. Burada talep olduğu için fiyatlar da ister istemez yüksek oluyor”.

İstanbul’da konut üretmenin sunduğu yüksek karlılık ve konut üreticileri arasında yaygın olan İstanbul’da faaliyet göstermenin daha prestijli olduğuna dair kanı sonucunda İstanbul’da gerçekleştirilen projeleri gittikçe daha sofistike hale getiriyor ve İstanbul içindeki inşaat kalitesi ve kullanılan donatıların kalitesini yükselterek üreticileri hep daha iyiyi yapmaya zorluyor. Meslek hayatına Anadolu illerinde başlayan ve son iki yıldır İstanbul’da konut projeleri gerçekleştiren Nimetullah Kaya, konut üreticileri arasında bir üst segmente yönelmek olarak adlandırılan bu süreci şu kelimeler ile anlatıyor:

“Şu anda hedefim daha nitelikli, daha büyük yerlerde, İstanbul’da kentsel dönüşümün olacağı yerlerde İstanbul’un imarına çalışmak. Başka sektörlerle ilgili teklifler geliyor ama ben daha ziyade bildiğim işi ilerletmek istiyorum”.

Bu durum sadece yeni oyuncular ya da İstanbul pazarına yeni atılan oyuncular için değil, artan rekabet ve yükselen tüketici ihtiyaçlarına cevap vermek zorunda kalan İstanbul firmaları için de geçerli oluyor. Örneğin, Dumankaya İnşaat yönetim kurulu üyesi Uğur Dumankaya, tüketiciyi memnun etmenin zorluğunu vurgulayarak bu yönde yaptıkları faaliyetleri şöyle aktarıyor:

“Biz Pusula diye bir şirket kurduk. Bu şirket akıllı evlerden tutun da her şeyin üzerinde çalışıyor. Bunu her geçen gün daha da geliştireceğiz. Eskiden konut olması yeterliydi. Sonra yüzme havuzu, evleri lüks sınıfına soktu. Bunların hepsini üretiyoruz şu anda”.

Daha yüksek ve daha büyük binalar yapmak, sürekli olarak inşaat ve sosyal donatıların kalitesini yükseltmek bir yandan proje çeşitliliği sağlamak ve artan tüketici ihtiyaçlarını karşılamak için girişilen bir çaba olarak yorumlanabilecekken, bir yandan da, ‘düşük statülü’ ve ticari açıdan riskli bir uğraş olarak görülen konut inşaatından uzaklaşma çabası olarak değerlendirilmeli. Bu eğilimin bir sonucu olarak, konut üreticileri kalıcı eser üretmeyi amaçlayarak, hem toplumsal anlamda firmaya takdir sağlayacak daha gösterişli kamusal projelere, hem de iş merkezi, gökdelen gibi kiralama ve işletim suretiyle firmaya girdi sağlayacak ticari değeri yüksek projelere yöneliyor. Mehmet Okay’ın; “Biz Avrupa’nın en yüksek binasını Moskova’da yapmış bir firmayız. Bizim esas uzmanlık alanımız çok yüksek binalarda. Bence bu inşaatın son noktasıdır” açıklaması bu yaklaşımı çarpıcı bir şekilde gösteriyor. Bu süreç içinde konut üreticilerinin temel hayali yaptıkları prestijli projelerle adlarını kalıcılaştırmak ya da tercih ettikleri ifade ile kente imza atmak.