En açık ifadesi ile İstanbul ciddi oranda göç almıyor

Demografik değişimin sektörü belirleme konusundaki üstünlüğü devam etmekteyse de pek çok sektör duayeninin iddia ettiği süregiden göç hareketi nüfus verileri ile çelişiyor. Kamuoyunda da devam eden bu yanlış algının aksine Türkiye genelinde de İstanbul ilinde de nüfus artışı neredeyse durma noktasına geliyor ve nüfus yapısı durağanlaşıyor. Nüfus sayımı sonuçlarının ve yapılan projeksiyon çalışmalarının açıkça gözler önüne serdiği portrenin aksine pek çok konut üreticisi ve bu alanda yapılan popüler tartışmalar İstanbul’u halen hızla göç alan bir şehir ve pek çok Anadolu kasabası ve köyü için gıpta ile bakılan bir merkez olarak tasavvur ediyor. Oysaki kentin nüfusu son on yıl içinde yılda yaklaşık 300-350 bin kişi arttı ve bu artış içinde İstanbul’a taşınan, yani göç eden kişi sayısı 30-40 bin ile sınırlı kaldı. Demografların net göç olarak tanımladıkları bu rakam, her yıl İstanbul’dan ayrılan ve İstanbul’a yerleşen nüfusun çıkarılması ile hesaplanıyor ve son on yıllın istatistikleri incelendiğinde, İstanbul'a her yıl 380-390 bin kişi taşınırken 350 bin kişinin İstanbul'dan ayrıldığını gösteriyor. Yani en açık ifadesi ile İstanbul ciddi orada göç almıyor. 2010 yılı verilerine göre 40.000 olan yeni göçmen ve 3,78 olan ortalama hane büyüklüğü üzerinden hesaplanırsa İstanbul’daki göç kaynaklı yıllık konut ihtiyacı en iyimser tahminle 11.000 ile sınırlı kalıyor.

Hiç şüphesiz ki tek bir konut üreticisinin neredeyse tek başına üretebildiği bu rakam İstanbul konut arzını açıklamak için yetersiz. Ancak göç rakamları üzerinden yapılan bu analiz, İstanbul’un artık nüfusunun artmadığı düşüncesini doğurmamalı. İstanbul nüfusu halen artıyor ve bu artış genç kent nüfusunun doğurganlığından yani doğal nüfus artışından kaynaklanıyor. Son on yıllık dilim içinde yılda 300.000 dolayında sabitlenen bu artış, ortalama hane büyüklüğüne bölündüğünde yaklaşık olarak 100.000 konut ihtiyacı yaratarak sektörü canlı tutuyor. Dolayısıyla sektörü besleyen asıl dinamik güç 11.000’lik bir arz ile sınırlanmış göç kaynaklı nüfus artışı değil 100.000i bulan bir talep yaratan doğal nüfus artışı. Kabaca ifade etmemiz gerekirse, pek çok konut üreticisince yinelenin genel kanının aksine üretilen konutlar İstanbul’a göç edenlere değil, bizzat burada doğan kişilere satılıyor. Başka bir deyişle, İstanbul konut sektörünün geleceğini belirleyen esas değişken, İstanbul’un aldığı göç değil, kademeli bir şekilde azalmakta olan doğal nüfus artış süreci.