Kentsel Dönüşümdeki Bu Hilelere Dikkat!

Türkiye bir deprem ülkesi. En büyük korku ise İstanbul'da yaşanıyor. Yaklaşan İstanbul depreminin faturası çok ağır olacak. 50 bin kişinin öleceği, büyük bir yıkım yaşanacağı iddia ediliyor.

İstanbul'un konutlar açısından durumu vahim. Vakit geçirilmeden bu yapıların yenilenmesi gerekiyor.  Ancak 1999 depreminin üstünden 26 yıl geçmesine rağmen bu dönüşüm bir türlü başlayamadı.

Çünkü İstanbul'da konutların yüzde 60'a yakınının ruhsat ve tapu sorunları var. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, 2012'de yayınladığı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunla dönüşümü hızlandırmak istedi.

Yasaya göre riskli ilan edilen bölge ve yapılar tahliye edilerek yıkılacak, kat sahiplerinin tasarrufuna göre de bu alanlar değerlendirilecekti. Ancak son yıllarda rantın hızla arttığı İstanbul'da deprem korkusuyla başlayan kentsel dönüşüm ne yazık ki amacından saptı, rantsal dönüşüme dönüştü.

Şimdi pek çok semtte haksız riskli alan ilan edilme iddiaları, Fikirtepe, Okmeydanı, Gaziosmanpaşa gibi semtlerde protestolar, çatışmalar yaşanıyor.

Aslında yasaya göre 2000'den sonra yapılmış bütün binalar afet riski taşıyor. Bu nedenle 40-50 yıllık apartmanlar da konut sahiplerinin talebi ile itiraz olsa da yıkılabiliyor, müteahhitlerle anlaşarak yenileniyor.

Ancak bu süreç de sıkıntılı ilerliyor. Pek çok açık nokta var.  CVG Hukuk Bürosu’nun ortakları, üç genç avukat Güven Cem, Volkan Önkibar, Can Çayırpare birkaç yıldır ‘kentsel dönüşüm’ konusunda uzman olarak çalışıyor. Radikal Gazetesi'nden Jale Özgentürk'ün haberine göre, üç hukukçu bugüne kadar karşılaştıkları ‘açıkları’ madde madde sıralamışlar.

Eğer eviniz riskli alana girdiyse veya riskli olduğunu düşündüğünüz evi müteahhite vermeyi  düşünüyorsanız bu yazı sizi yakından ilgilendiriyor. İşte ilginç başlıklarla üç avukattan uyarılar;

Truva taktiği

Avukatlar “En sık rastlanan soruna, Truva atı taktiği adını koyduk” diyerek başlıyorlar anlatmaya:

“İnşaat emsali yükselmiş, prim yapma ihtimali yüksek olan riskli binaları müteahhit önceden bir yakınına daire satın aldırarak, malik konumuna geçiyor. Ardından malik sıfatıyla, lisanslı bir denetim şirketine başvurarak ‘Riskli Yapı Raporu’ hazırlanmasını sağlıyor.

2000 yılından önce yapılan binaların hemen hemen tümü için sağlam olsun, olmasın riskli raporunun verilmesi zaten kesin. Riskli raporu aldıktan sonra malik sıfatına sahip müteahhit, belediyeye başvurarak yıkım kararı aldırma yoluna gidiyor.”

Bu sayede kararı alan müteahhit elindeki kozla kat maliklerinin karşısına çıkıyor. Son derece ağır şartlar içeren bir sözleşmeyi dayatıyor. Kat maliklerinin de müzakere gücü kalmıyor.

Çözüm ne? Avukatlar şöyle anlatıyorlar:

"Öncelikle yan komşunuzun dairesinin ederinin çok üstünde satılması sürecinde dikkatli olun, Truva atı aranıza sızmasın."

Üçte iki oranı

Binanız riskli yapıya girdi. Bu yapılar için ana prensip bu yapıların kat malikleri tarafından değerlendirilmesi. Dolayısıyla, riskli yapı kararının kesinleşmesinden sonra, yeniden bina yapılması, arsa paylarının satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi çeşitli yöntemler ile değerlendirilmesine ilişkin kararı kat malikleri verecek.

Buna ilişkin karar için aranılacak çoğunluk paydaşların en az üçte iki çoğunluğu. Bu kararın usulüne uygun çağrı ile yapılacak bir kat malikleri toplantısı ile yapılması kanuni zorunluluk.

Bu çağrı yapılmadığı takdirde bu toplantıda alınan karar geçerli olmayacak. Ancak, Türkiye'de yapılan kat malikleri toplantılarının büyük çoğunluğu kat mülkiyeti kanunundaki usullere uygun yapılmıyor. Bu yüzden uygulamada, usule uygun yapılmayan kararların mahkeme yoluna başvurularak iptal edilmesi ve sürecin uzatılması söz konusu. Bu kararlara çok dikkat edilmesi gerekiyor.

Süreci değiştirmek mümkün mü?

Yasanın adı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun. Bu nedenle öncelikle binaların yıkılmasıyla ilgili. Sonra da binaların tekrardan inşası sürecini kapsıyor. Yani öncelik binanın afet riski altında olup olmadığına bakmak.

Yıkımı durdurmaya karşı yapılabilecek en önemli hamle, binanızın afet riski altında olmadığını öne sürerek itiraz etmek, kat sahiplerinin beşte dördünün onayını da alarak binanın güçlendirilmeye elverişli olduğunu kanıtlamak. Aksi takdirde yıkımı durdurmanız imkansız.

Yasa çoğunluğu koruyor

Kanunda genel mantık olarak düzenleme yapılırken çoğunluk sistemi esas alınmış. İtiraz eden üçte birin ne şekilde korunacağı pek ortaya konamamamış. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı yetkilileri de bu eksikliğin farkında.

Müteahhit iflas ederse!

Tabii ilk yapılacak şey müteahhit şirketin ve ortakların mali durumunun iyi incelenmesi. Teminat mektubu istenmesi şart. Ancak teminat mektubu başlı başına malikleri koruma altına almıyor.

Asıl önemli olan içeriği ve kapsamı. Kötü bir sürpriz ile karşılaşmamak için teminat mektubunun her satırı uzman bir hukukçu tarafından incelenmeli. Teslim tarihi konusunda ise aşılan her gün için uygun bir tazminat belirlenmeli.

İnşaat denetleme sözleşmede olmalı

Mağduriyetlerin önlenmesi için maliklerin inşaat süresince inşaatı denetleme ve sözleşmeye aykırılık halinde derhal müteahhite durumu bildirme hakları da düzenlenmeli.

Dikkat! Sözleşme noterde değişebilir

Uygulamada yaşanan problemlerden biri de noter önünde imzalanacak metin ile tarafların müzakere ettiği sözleşme ve teknik şartnamenin metni arasında fark olması. Bu durumda Noter’de imzalanan sözleşme geçerli olacağından; özellikle imzaların atılacağı gün, sözleşme ve teknik şartnamenin tekrar gözden geçirilmesi şart.

Güven Cem, “Noterde tam gün geçirmeyi göze alın, bir hukuk danışmanı aracılığıyla imzalayacağınız sözleşmeyi kelime kelime okuyun" diyor.

Sonuç olarak 30-40 yıllık eviniz varsa riskli durumdasınız. Ya evinizi yıkacaksınız ya güçlendireceksiniz. Haklarınızı iyi korumak için üç genç avukatın son ve en önemli uyarısı, bu süreci mutlaka hukuk danışmanlarıyla yürütmeniz!