|
Gayrimenkul sektörünün analizi ve strateji geliştirme için gerekli, sektöre ait kamu ya da özel veri tabanları Türkiye’de yeterli düzeyde mi? Örneğin değerleme işlemlerinin arttığı son yıllarda bu verilerin ortak bir havuzda toplanması ve bütüncül bir veri tabanı yaratılması söz konusu olabilir mi? Bunun dışında bu alanda süren çalışmalar var mı?
Türkiye’deki önemli eksiklerden birisi yetersiz verilerdir. Gerek kamu verileri gerekse de özel sektörün oluşturduğu veri tabanları ihtiyacı karşılamaktan uzaktır. Ancak son yıllarda bu konuda önemli iyileşmeler de görülmektedir. GYODER ve Reidin’in birlikte oluşturdukları “Konut Fiyatları Endeksi” önemli bir çalışmadır. AYD’nin hazırldığı AVM endeksi de diğer iyi bir çalışmadır. Bu veya bunun gibi temel göstergelerin gelişmekte olması olumlu adımlardır.
Bütüncül veri tabanının oluşturulması çok yerinde olacaktır. Ancak bu oluşurken verinin kaynağı ve doğruluğu kritik önemdedir. Bu konuda ne derece iyi bir sonuç alınacağını kestirmek güç. Böyle bir çalışma için kamunun ya da sektör derneklerinin öncülük etmesi yerinde olacaktır. Veri tabanının yaratılması sektörün saydamlaşması ve yabancı yatırımcının daha kolay karar verebilmesi açısından da gereklilik arzetmektedir.
Türkiye’de gayrimenkul sektörü ve konut üretimi sürekli büyüme eğiliminde görünse de örneğin İstanbul’da konut fazlası olduğu da dile getiriliyor. Bugün veya gelecekte oluşacak bir aşırı konut arzının sektörü krize sürüklemesini önlemek üzere genel bir arz yönetimi/yönlendirmesi söz konusu olabilir mi? Bunun üzerine sivil toplum ya da kamu bağlamında bir çalışma var mı?
Arz yönetimi/yönlendirmesi doğru yaklaşım olmayacaktır. Serbest piyasa koşulları içinde firmalara yön vermeye çalışmak doğru değildir. Her organizasyon kendi kararını kendisi vermelidir. Bunun aksi çok daha ciddi sorunlara yol açacaktır.
Türkiye’deki konut üretimi, talebin üzerinde değildir. GYODER’in açıkladığı yıllık konut ihtiyacı ile ruhsat alan projelerdeki konut sayıları birbirleri ile paralellik göstermektedir. Akıllara takılan soru, orta-üst ve üst gelir grubu için üretilen konut sayısının fazlalığı olabilir. Ancak bu konuda da göstergeler bu sorunun haklılığını çok destekler nitelikte değildir. Gayrimenkullerimizin fiyatları artmakta, yeni projeler yüksek satış hızları yakalamakta ve hâlâ diğer ülkelere göre fiyatlarımız düşük kalmaktadır. Tabiki içinde bulunduğumuz riskli ortam ve küresel ekonomik krizin etkilerinin devam etmesi bazı olumsuz durumlara neden olabilir. Burada firmalar ve alıcılar bilinçli hareket etmeli ve karşı karşıya oldukları riskleri iyi değerlendirmelidirler. Burada yapılması gereken orta ve alt gelir grubu için konut üretimidir. Bu sayede daha dengeli bir arz yaratılabilir. Bunun için ise inşaat maliyetlerinin yeniden düşünülmesi, tasarımların tekrar gözden geçirilmesi ve finansal mekanizmaların yeniden tasarlanması gerekecektir. Düşürülen birim maliyetler ve düşük finansal yük ile şu an piyasada alım yapamayan bir kesimin konut sahibi olması olası hale gelecektir.
Türkiye’de orta ve üst segment konutun dışında önemli miktarda devlet tarafından üretilen sosyal konut söz konusu. Şu an yalnızca TOKİ’nin faaliyet gösterdiği bu alanda tıpkı TOKİ gibi bazı desteklerden yararlanarak özel sektörün de sosyal konut ya da düşük gelirli konut alanında faaliyet göstermesi mümkün müdür? Olumlu bir etkisi olur mu? Bunun için ne gibi politika ya da düzenlemeler gereklidir?
Bir önceki sorunuzda da kısaca belirttiğim gibi bu konuda olumlu adımlar atmak mümkündür. Özel sektör düşük maliyetli konutu üretebilir. Bunu başarabilmek için ise bazı varsayım ve kabullerin tekrar gözden geçirilmesi ve devlet teşviki faydalı olacaktır. Burada başarılı olacak firmalar, klasik gayrimenkul geliştirmenin dışında, düşük maliyetli üretimi başarabilenler olacaktır.
İlk olarak devlet düşük maliyetli üretimi ve satışı teşvik etmek için çeşitli adımlar atabilir (doğrudan destek, KDV ve vergi indirimleri, resim ve harçlarda indirimler, vs.). Bununla birlikte firmalarında maliyetlerini düşürmek için tedbirler alması gerekecektir. IKEA’nin mobilyalar için yaptığını, firmaların da inşaat sektörü için yapmaları yerinde olacaktır. Yeni tasarımlar ve yeni maliyet düşürücü tedbirler ile birim maliyetler düşürülmelidir. Ayrıca, finansal mekanizmaların da buna hazır hale getirilmesi gerekecektir. Uzun vadeli kredi imkanları ile aylık ödemelerin asgariye indirilmesi, orta ve alt gelir grubu için kritik olacaktır.
Özetle, bu işin başarılabilmesi mevcut yöntem ve piyasa koşullarında mümkün görülmemektedir. Yaptığımız herşeyin tekrar düşünülmesi ve hedef alıcıların durumlarına uygun (gerek finansal gerek yaşam alışkanlıkları) üretimin yapılması gerekecektir.
Gayrimenkul sektörü gündeminde son günlerin en çok öne çıkan iki konusu yasaları ile birlikte kentsel dönüşüm ve yabancılara mülk satışı. Öyle ki bu iki düzenlemeden gayrimenkul sektörünü canlandıracak birer şok tedavisi olarak söz ediliyor. Bu iki düzenlemenin gelecekteki rolü (kısa ve uzun vadede) ne olabilir? Beklentiler gerçekleşmezse gayrimenkul sektörüne olumsuz etkileri ne boyutta olur?
Her iki düzenleme de olumludur ancak sektörü canlandıracak bir sihirli değnek veya şok tedavisi değildirler. Kentsel dönüşümün sektöre nasıl bir etki yapacağı henüz belli değildir. Konunun karmaşıklığı dolayısyla da, büyük hacimlere ulaşılması kısa vadede zor olacaktır. Mütekabiliyet yasası ile başlangıçta az sayıda alım olacaktır. Olası olumlu etkileri de büyük ihtimalle kısa dönemde ortaya çıkmayacaktır. Dolayısıyla her iki konu da sektörde ciddi bir canlanma yaratmayacaktır (En azından kısa vadede). Bu iki yasaya bağlı beklentilerin gerçekleşmemesi sektörde çok fazla şeyi değiştirmeyecektir. Gayrimenkul sektörü yoluna bugüne kadar getirdiği şekli ile devam edecektir. Ancak mevcut durum artık sektör oyuncularını tatmin etmekten uzaktır ve önümüzdeki dönemde sektörü geliştirmenin ve önündeki fırsatları arttırmanın yollarını aramalıyız.
Kentlerimizi nasıl cazip hale getireceğiz? Sektörü nasıl geliştireceğiz? Rekabet gücümüzü nasıl artıracağız? Marka değerimizi nasıl yükselteceğiz? Herkesin peşinden koştuğu sermayeyi nasıl çekeceğiz? İnsanlarımızın yaşam kalitesini nasıl artıracağız? Şehirlerimizin marka değerini artırmak için nasıl bir kentsel dönüşüm kurgulamalıyız? Bu ve buna benzer sorulara yanıt bulmalıyız ki ülkemiz ve kentlerimiz daha fazla talep edilsin ve gayrimenkullerimizin değeri artsın. Bu süreçte gayrimenkul sektörüne önemli görevler düşmektedir. Zaten GİSP’in de amacı stratejik bir bakış açısı ile bu sorulara cevap aramak ve sektörün gelişimine katkı sağlamaktır. Önümüzdeki dönemde arkadaşlarımızla beraber bu doğrultuda yoğun bir çaba içerisinde olacağız.
Bu haber, Konut Konferansı Gazetesi 2012'den alınmıştır.
|
