Kentsel Dönüşüm Sürecinde Neler Yaşanıyor?

Çevre ve Şehircilik Bakanı Mehmet Özhaseki geçtiğimiz haftalarda açıkladı; her yıl 250 bini İstanbul’da olmak üzere 500 bin konutun kentsel dönüşüm kapsamında yenilenmesi hedefleniyor. Yine bakanın açıklamalarına göre 2012’de kentsel dönüşüm yasası çıksa da çalışmalar istenen hızda ilerlemedi. Bakan aradan geçen 5 yılda 965 bin konutun dönüşüm kapsamına alındığını, bunun yeterli olmadığını söyledi ve bu tablonun değişip sürecin hızlanacağına dikkat çekti.

Hürriyet'ten Gülistan Alagöz'ün haberine göre, yapılan yönetmelik değişiklikleri ile riskli alan ilanı ve yıkım çalışmalarının önü açılıyor. Hatta iflas eden ya da projesini tamamlayacak maddi gücü olmayan firmaların projelerine ortak oluyor. Son olarak evini kendi dönüştürmek isteyene kredi vereceğini de açıklandı. Tüm bu hamleler bize gösteriyor ki sağlıksız yapı stokunun yenilenmesi süreci hızlanacak. Kamu çıkardığı yönetmelik ve attığı adımlarla büyük dönüşüme hazırlanıyor, peki ya vatandaş. Riskli bir evde oturan vatandaş kentsel dönüşüme nasıl dahil olacağını ve neler yapacağını biliyor mu? Hangi firmalara güvenilir, müteahhitle anlaşmadan dönüşüm mümkün mü, riskli yapı raporu nasıl alınır, bina nasıl yıkılır... Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, adım adım bu süreci anlattı.

Ön hazırlık süreci

Kentsel dönüşüm süreci tespit, yıkım uygulama olarak 3 aşamada tanımlansa da işin kilit noktası ön hazırlıkta. Yani dönüşüm çalışmaları başlamadan önce siz sürece hakim olmalısınız. Haklarınızı bilmeniz, taleplerinizi belirlemek için oldukça önemli. Evini kentsel dönüşüme sokacak vatandaş için ön hazırlık 2 aşamalı diyebiliriz. İlki durum tespiti. Yani tapunuza bakıp bir sorun var mı incelemeli, belediyeye gidip imar durumu hakkında bilgi almalısınız. Kaçak kat ya da plan değişikliği gibi durumlar varsa bunu evinizi yıkmadan öğrenmenizde fayda var. Mesela binanız 10 katlı, plan değişmiş 8 kata düşmüş. Ama siz bunu bilmeden yıkıma girdiyseniz işi tamamlamanız oldukça güç. İkinci aşama ise müteahhit seçimi. Ülkemizde kentsel dönüşüm çalışmaları ağırlıklı olarak müteahhit firmalarla yapılan kat karşılığı anlaşma üzerinden ilerliyor.

Arsa sahipleri bir firma seçiyor, pazarlık yapıyor. Firma da hak sahiplerine verdikleri pay dışında kendilerine kalan bölümü satarak işi finanse ediyor. İnşaat şirketleri ile yapacağınız kat karşılığı inşaat sözleşmeleri tek taraflı feshi mümkün olmayan ve mahkeme tarafından feshi mümkün sözleşmeler. Sözleşme imzalandıktan sonra müteahhitten vazgeçmek kolay olmadığı için ince eleyip sık dokumalısınız. Evinizin olduğu bölgenin değerine, imar koşullarına göre bir paylaşım yapacaksınız. İstanbul’da Fikirtepe’de bir arsa sahibi yüzde 55 oran isterken, Bağdat Caddesi’nde bu oran yüzde 70’leri aşıyor.

Ancak burada alacağınız oran kadar ortaya çıkacak değer de önemli. Size 5,10 metrekare fazla ev öneren bir firma o işi hiç bitiremeyecek bir firma da olabilir. Bu nedenle müteahhitin yeterliliği, sermayesi, geçmiş projeleri, kredibilitesi ve verebileceği teminatlar son derece önemli. Yaptığınız anlaşmada cezai şartların tek taraf lehine fazlaca olmamasına dikkat edin. İnşaata başlaması ve teslim sürelerini doğru belirleyin. O süreçte evinizi bırakıp kiracı olacağınızı unutmamakta fayda var. Geç teslim halinde mutlaka cezai şart ve hak mahrumiyeti bedeli talep edin. Bir de teknik şartnamede hangi model ürün kullanılacağını belirlemek gerek. Kentsel dönüşüm çalışmaları tamamlanıp evler teslim edildikte sorunlar arttı. Firma sözleşmede ‘A marka ya da muadili’ diyor. A marka klima 2 bin lira ama firma muadili diyerek yerine 400 liralık ürün takıyor. Bu sorun hem evlerin içinde hem de yapı malzemelerinde yaşanıyor. Bu nedenle malzeme ve kalitede ‘net tanım ‘yapılmalı.

Riskli yapı tespiti

Yapınızı yıkılıp yenisinin yapılması için elinizde bir riskli yapı raporu olmalı. Peki bu rapor nasıl alınır? Çevre ve Şehircilik Bakanlığından lisans almış kuruluşlar tarafından taşınmaza gelinerek karot alınması ve test edilmesi ile süreç başlar. Karot alımı sonrasında tahmini 1-2 ay süre sonunda rapor İstanbul için ilçe belediyelerine bildirilir. İlçe belediyesi tarafından rapor ilgili tapu sicil müdürlüğüne gönderilir ve riskli yapı şerhi işlenir. Sonrasında Tapu Sicil Müdürlüğü’nün riskli yapı yazıları tüm maliklerin kanuni ikametgah adreslerine gönderilir ve 15 günlük itiraz süresi başlar. Eğer yapınızın riskli olmadığı halde dönüşüme sokulduğunu düşünüyorsanız bu süreyi kaçırmayın. Maliklerden herhangi birisi tarafından 15 günlük sürede itiraz olmaması halinde riskli yapı kararı kesinleşir. İtiraz olması halinde ise Bakanlık İtiraz Komisyonu konuyu 2 ila 4 ay sürede karar bağlanır.

Tahliye ve yıkım

Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra tahliye süreci ilçe belediye başkanlığı tarafından yürütülüyor. Tüm maliklere birincisi en az 60 gün ikincisi de en fazla 30 günü geçmeyecek tahliye yazılarının yazılması ve bu yazıların tüm maliklere tebliği tarihinden sonra 60 ve 30 günlük sürelerin başlayacağının bilinmesi gerekir. Süre de en son malike yapılacak tebligat ile başlar. Ev sahibi gibi kiracılara da tahliye sürelerinin bildirilmesi zorunlu. Geçtiğimiz aylarda kentsel dönüşümde yapılan yönetmelik değişikliği ile yıkım süreci de hızlandı. Yeni yasayla birlikte tahliye süreleri sonunda elektrik, su, doğalgaz hizmetlerinin durdurulması zorunlu hale getirildi. Tahliye süresi sonunda yıktırılmayan binalar ile ilgili artık maliklerin anlaşması da beklenmeyecek. Kolluk kuvvetleri desteğiyle mülki amirler tarafından yıkım sağlanacak. Bu durumda, yıkım masrafını yine malikler ödeyecek. Yani artık anlaşma sağlanamasa bile binanın riskli olduğu tespit edilmişse yıkım yapılacak.

Çoğunluk ne derse o

Kentsel dönüşüme konu olan binada arsa sahibi ve firma arasında yüzde 100 anlaşma sağlandıysa 6306 prosedüre uygun toplantı yapılması gerekmiyor. Ancak yüzde 100 anlaşma yoksa toplantı şart. İlk adımda SPK Lisanslı bir değerleme şirketinden rapor alınması gerekiyor. Tüm arsa payı sahipleri bina ortak karar protokolünün düzenleneceği arsa sahipler toplantısına davet edilir. Riskli yapı ilan edilen taşınmaz için yapılacak olan genel kurulda ise divan heyeti seçilir, şirketlerin verdiği teklifler sunulur. Teklifler ve değerleme raporu okunduktan sonra oy birliği ile anlaşmaya çalışılır. Sağlanamazsa arsa payı çoğunluğunun 2/3’ü ile karar alınır.

Karara katılmayan veya toplantıya gelmeyen 1/3 azınlığa 15 günlük uyarı ihtarnamesi gönderilmesine karar verilir. Toplantıya katılamayan ya da katılıp olumsuz oy verenler 15 günlük ihtarname öncesinde karara katılmak isterlerse Noter Muvafakatnamesi imzalayabilirler. Karara katılmayan 1/3’e noterden ihtarname gönderilerek 15 günlük süre içerisinde alınan karara katılım istenir. Karara katılmayan 1/3’ün arsa payı açık arttırma sureti ile satılır. Açık arttırma sureti ile satış için taşınmazın yıkılması zorunluluğu da artık yok. Açık arttırmaya sadece o taşınmazda bulunan arsa sahipleri katılabilir. Açık arttırma en fazla arttıran kişi üzerinde kalır. Açık arttırmaya kimse katılmamışsa bu payı belirlenen değer üzerinden Hazine satın alır. Yeni yapılan yönetmelik değişikliği ile 2/3 ile alınan karara iştirak etmeyen 1/3 arsa payının açık arttırma sureti ile satılması için artık binanın yıkılmış olması şartı kaldırıldı. Ayrıca yeni yönetmelikle, tapuda kayıtlı malikin ölmüş olması hâlinde, Bakanlık, Müdürlük veya İdare tebligat işlemleri için mirasçılık belgesi çıkartmaya, kayyum tayin ettirmeye veya tapuda kayıtlı son malike göre işlem yapmaya yetkili oldu. Bölgeye süreç hızlandı.

Kira yardımı

Kentsel dönüşüm kapsamında yenilenen binaların mülk sahipleri ve kiracıları kira yardımı alabiliyor. 6306 Sayılı kentsel dönüşüm yasası kapsamında riskli yapılarda kira yardımı 18 ay, riskli alanlarda ise 36 ay olarak belirlendi. Kira yardımdan yararlanabilmek için oturduğunuz evde 1 yıldan fazla ikamet etmeniz gerekiyor. Başvurular ise ilçe belediyelerine yapılıyor. 2017 yılında kentsel dönüşümde kira yardımı büyük şehirlerde 860 lira olarak belirlendi. Ancak bu konuda önemli bir detay var. Müteahhitlerle yapılan anlaşmadan firmalar vatandaşa kira yardımı adı altında aylık bir para ödüyor. Kimi firma 2 bin lira yarım vaat ederken, ‘bunun 110 lirasını ben vereceğim, bir de devletten alacaksın’ diyor. Oysa firmaların verdiği yardım ‘hak mahrumiyet bedeli’, devletin verdiği ise kira yardımı. Bu nedenle kat karşılığı anlaşma ile dönüşüm yapacaksanız firmadan alacağınız yardımın detaylarına dikkat edin. İkisinin ayrı ayrı yardımlar olduğunu unutmayın.

Evinizi siz dönüştürün!

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı geçtiğimiz haftalarda yaptığı açıklamada evini ya da işyerini dönüştürmek isteyenlere kredi desteği vereceğini açıkladı. Kredi hem yıkım hem de yapım için verilecek. Konutunu veya iş yerini kendi imkanları ile yapmak isteyenlere açılan kredinin yüzde 25’i peşin, geri kalanı ise inşaatın ilerleme oranı dikkate alınarak 3 eşit taksitte hak sahibinin hesabına aktarılacak. Kredi desteği hem vatandaşlara hem de inşaat şirketlerine yeni bir alternatif sundu. Siz evinizi kat karşılığı anlaşma ile müteahhite vermek zorunda değildiniz. Belli bir firma seçip ona hakedişini ödeyerek işinizi yaptırabilirsiniz. Bu modelle firma ile bir oran anlaşması olmadığı için evinizin metrekaresi de küçülmeyecek. Gelelim kredinin geri ödemesine. 100 metrekareye kadar olan konutlar için 120 aya,101-150 metrekare konutlar için 84 aya,150 metrekareden büyük konutlar için 60 aya, 50 metrekareye kadar olan işyerleri için 48 aya, 50 metrekareden büyük işyerleri için 36 aya, kadar taksitlendirme yapılıyor. Elbette her aşamada Bakanlık kredilerin amacına uygun olarak kullanılıp kullanılmadığını denetleyecek. Kedi kullanmak isteyenler, bulundukları yerdeki Çevre ve Şehircilik il müdürlüklerine başvuracak.