Galataport Karaköy’de Fiyatları Uçuşa Geçirdi

TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdür Yardımcısı Hüsniye Boztunç, çok konuşulan Salıpazarı Liman Sahası ihalesinin gelişim sürecini inceledi. Bozkurt, ihalenin gündeme gelmesinden sonra bölgede fiyatların iki kat artığını,  ticari birim kiralarının ise yüzde 50 zamlandığını ifade etti. Boztunç’un Karaköy ve çevresi ile ilgili görüşleri şöyle;

Daha önce Galataport adıyla ihaleye çıkarılan ancak Mehmet Ferec Balcı ve Hayati Şanlı adlı girişimcilerin projenin isim haklarını satın almasından dolayı Salıpazarı Liman Sahası olarak adı değiştirilen proje, ilk olarak 2005 yılında gündeme gelmesinden günümüze kadar özellikle Karaköy olmak üzere projenin yakın çevresinde birçok satışa neden olmuş ve gayrimenkul piyasasının hareketlenmesine sebebiyet vermişti. Geçen süreçte söz konusu projeye dair beklentilerin sürekli gündemde olmasından dolayı bölge zaten prim yapmıştı. 

Bölgedeki uzun süredir durgun olan gayrimenkul piyasası son bir senedir oldukça hareketlidir. Salıpazarı Liman Sahası için ihalenin gerçekleştirilmesi ve bu ihaleyle Salıpazarı Liman Sahası projesinin kesin olarak faaliyete geçecek olması bölgedeki hareketliliğin en önemli sebebidir. İstanbul’un tek kurvaziyer liman aracılığıyla gelecek turistleri özellikle hedef alan yatırımcılar otel yatırımlarına hız verildi.

Fiyatlar tavan yaptı

Salıpazarı Liman Sahası projesinin gündeme gelmesinden önce Karaköy ve çevresinde m² fiyatları 2.000 USD seviyelerinde iken projenin gündeme gelmesiyle beraber 4.000 USD mertebelerine kadar yükselmiş durumdadır. Meclisi Mebusan Caddesi üzerinde ise fiyatlar 2.500-3.000 USD/m2 civarında değişiyor. Baktığımızda İstanbul ortalamasına göre ticari alanlardaki satış rakamlarına göre ortalamalarda bulunan fiyatların bölgenin gelişimi ile daha da artacağını düşünüyoruz.

Salıpazarı Liman Sahası projesinin ilk gündeme geldiği yıllardan sonra söz konusu kira rakamları neredeyse yarı yarıya artış gösterdi. Bölgedeki gelişmeler dolayısıyla, kiralarda da eski yıllara oranla satış fiyatlarıyla doğru orantılı olarak arttığını gözlemliyoruz. Bölge yakından incelendiğinde ofis binaları için birim kira fiyatlarının 10 USD/m2 mertebelerinden başladığı görünmekle beraber, söz konusu fiyatın oldukça eski yapılar için geçerli olduğunu söyleyebiliriz. Yapıların konumu ve niteliğine göre nitelikli sayılabilecek ofis yapılarının 15 USD/m2 ile 25 USD/m2 arasında değişen fiyatlarının olduğunu görüyoruz.

Bölge merkezi bir lokasyon olmasına rağmen ofis tercihinde alt sıralardadır. Bunun en önemli sebebi bölgenin otopark problemi olarak gösterilebilir. Ulaşım ve otopark sorununu çözmek yönündeki Kabataş Meydan projesi ve Salıpazarı Liman Sahası projesi ile ofis tercihinde üst seviyelere çıkacağını, bununla beraber kiralarda artış olacağını düşünüyoruz. Türkiye’nin Uluslararası Kruvaziyer Limanı olma noktasında önem arz eden projenin hizmete girmesiyle birlikte, kruvaziyer turizminin önemli ölçüde artacağını öngörüyoruz.

Karaköy’deki otellerin az sayıda olması nedeniyle birçok yatırımcı bölgedeki tarihi binaları, eski iş hanlarını alarak nitelikli otel projeleri geliştirmeye başladı. Uluslararası marka otellerin yanı sıra eski yapıların da küçük yatırımcılar tarafında otel olarak renove edildiği ve bir kısmının şimdiden hizmete girdiğini gözlemliyoruz. 2012 yılında toplam 18 adet 75.139,09 m2 inşaat alanı için otel ruhsatı alınırken, 2013 yılının ilk dört ayında toplam 24 adet 174.024,30 m2 inşaat alanı için otel ruhsatı alındı. Bu fark aslında Salıpazarı Liman Sahası ihalesiyle hareketlenmeyi de ortaya koyuyor.

Bölgeye turizm ve inşaat alanında yatırım yapan firmalar arasında en dikkat çeken Kemankeş Caddesi üzerinde Akfen GYO tarafından geliştirilen ve 2012 yılı Ağustos ayında inşaat ruhsatı alarak inşaat işlerine başlanılmış olan Novotel Karaköy’dür. Söz konusu proje kapsamında 200 yatak kapasiteli otel inşa ediliyor.

Bölgede yer alan diğer otel projelerinden:

Bankalar Caddesi üzerinde yer alan tarihi Sümerbank binası içerisinde, Yılmaz Ulusoy Holding tarafından hayata geçirilmesi planlanan 63 oda kapasiteli butik otel projesidir. Söz konusu proje günümüzde geliştirme aşamasında.

Bankalar Caddesi üzerinde yer alan tarihi Bereket Han binası içerisinde hayata geçirilmesi planlanan otel de 18 odalı butik otel projesi.

Bankalar Caddesi üzerinde geliştirilen bir diğer otel projesi de Seba İnşaat tarafından satın alınarak butik otel yapılması planlanan Tütün Han ile Veli Alemdar Han. Söz konusu projeler kapsamında, Tütün Han bünyesinde 60 odalı butik otel, Veli Alemdar Han bünyesinde ise 150 yatak kapasiteli otel projelerinin geliştirilmesi planlanıyor.

Torunlar Holding tarafından satın alınan Türkbank binası bünyesinde geliştirilmesi planlanan butik otel projesi, Hakan Madencilik tarafından yap işlet devret modeli ile kullanım hakkı alınan Vakıflar Bölge Müdürlüğü binası kapsamında geliştirilmesi planlanan 5 yıldızlı otel projeleridir.Atıl durumdaki eski müstakil binaları otel olarak renove edip hizmete sokan yatırımcıların bölgeye olan ilgisi artarak devam etmesini bekliyoruz.

Bölgede yalnızca otel gelişimi değil aynı zamanda cafe/restaurant türü işletmelerin de yoğun bir hızla talep gördüğü görünüyor. Gerek tarihi dokusu gerekse de ulaşım ağının merkezinde konumlanması sebebiyle Karaköy bölgesinin turistik ve ticari potansiyeli hızla çekeceği şimdiden kendisini gösteriyor. Bölgenin gelişimini Salıpazarı Liman Sahası içerisindeki fonksiyonlar ve projenin satış ve kira rakamları belirleyecek. Bölgedeki bilinen gelişmelerden başka bina almış olan veya uzun zamandır binası bulunan yatırımcılar, kendi yatırımları için Salıpazarı Liman Sahası’ndan çıkacak projeyi bekliyorlar. Bilindiği gibi Salıpazarı Liman Sahası’nda liman ve otel zorunlu fonksiyon olup, alanın kalanı için fonksiyon yatırımcının vizyonuna bırakılmıştır. Residence, ofis, avm, ticaret ve eğlence fonksiyonlarından hangisi baskın olacak ise bölge gelişimini ona göre yönlendirecektir.

Bölge için Salıpazarı Liman Sahası göz önündeki önemli bir proje ancak bölgenin en önemli sorunlarından ulaşım ve otopark sıkıntısını çözecek Kabataş meydan düzenleme projesi de İBB tarafından yürütülüyor. Bu proje ile ulaşım anlamında bir transfer merkezi olacak olan Kabataş meydanının altında yapılacak olan otopark en önemli sorunlardan birini bir nebze olsun çözecektir.

Kruvaziyer turizminin dünyadaki gelişimine ve kitle turizmi olarak ön plana çıkmasına paralel olarak Karaköy’deki Salıpazarı Liman Sahası projesinin devreye girecek olması bölge için eşi bulunmaz fırsatlar yaratmış durumda. Salıpazarı Liman Sahası projesinin gerçekleşmesiyle yalnızca bölgenin turizm yönünde gelişmeyeceği, aynı zamanda diğer ticari potansiyellerini de hızla geliştireceği düşünülüyor. Daha şimdiden Karaköy sokakları alternatif bir gün geçirmek isteyenler için çeşitli restaurant ve cafe’ler sunmaya başlamışken projenin hayata geçmesiyle bölgede arz fazlası oluşacak mevcut stok yetmeyecek durumda olacaktır. Dolayısıyla bu gelişmeyle beraber yalnızca Karaköy merkezi değil, Kabataş, Taksim, Haliç ve yakın çevresi de olumlu yönde etkilenecektir.