|
Konut satın almak ya birçoğumuzun en büyük hayallerinden birisi ya da en önemli yatırım araçlarından bir tanesi. Dolayısıyla hiç kimse ne yıllardır yaptığı birikimin boşa gitmesini ister ne de gerçekleştirdiği yatırımdan zarar etmeyi. Bu noktada işin uzmanlarından yardım almak kaçınılmaz olur. Bu noktada en büyük yardımcınız ise gayrimenkul değerleme firmalarıdır. Konut satın almadan önce hazırlatacağınız bir gayrimenkul değerleme raporu aklınızdaki bütün karmaşanın basitçe giderilmesine yardımcı olacaktır.
Her türlü medya aracında sürekli gördüğümüz yeni projeler, sokaklarda gördüğümüz inşaat halindeki yeni binaların haricinde, gayrimenkul piyasasında ikinci el konut satışları da oldukça önemli bir orana sahiptir. İkinci el bir konut almak tabi ki dikkat edilmesi gereken unsurları da arttıracaktır. Peki nedir bu dikkat etmeniz gereken unsurlar?
İlk olarak konutun resmi olarak bir sıkıntısı olup olmadığı araştırılmalıdır ki bu da iki aşamalı bir araştırmadır. İlgili tapu sicil müdürlüğüne gidilerek dairenin bulunduğu binada kat irtifakı tesis edilip edilmediği kontrol edilmelidir. Unutulmamalıdır ki satın alacağınız konut, site veya apartman içerisinde bir daire ise muhakkak bağımsız bölüm niteliği kazanmış olmalıdır. Bir sonraki bakılacak konu ise taşınmazın tapu kayıtlarında sizi ileride zora sokacak herhangi bir kayıt (ipotek, haciz vs..) olup olmadığının araştırılmasıdır. Eğer bu tarz bir kayıt görülürse ne anlama geldiği araştırılmalı ve gerekirse kaldırılması için işlem yapılmalıdır.
Tapu müdürlüğündeki diğer araştırma da mimari proje üzerinde olmalıdır. Mimari proje üzerindeki vaziyet planı (binanın oturum krokisi) ve kat planı incelenmeli ve satın alacağınız konutun yeri projesinde doğru olarak gösterilmiş mi buna dikkat edilmelidir. Bu tespit, binanın proje üzerindeki girişi baz alınarak rahatça yapılabilir.
Ayrıca yine proje üzerinden satın almak istediğiniz dairenin alanını da tespit etmenizde fayda vardır. Çünkü emlak piyasasında daire alanları projesindeki kullanım alanlarına göre daha büyük söylenmektedir.
Resmi kurumlardaki ikinci aşama ise ilgili belediyesinde yapılmalıdır. Belediyede imar arşivinden taşınmazın dosyası istenerek bu inceleme gerçekleştirilebilir. Bu aşamada ilk yapmamız gereken taşınmaza ait yapı ruhsatı, eğer tamamlanmış bir bina ise yapı kullanma izin belgesi olup olmadığıdır. Yapı kullanma izin belgesi (iskan belgesi) özellikle su ve elektrik aboneliği açısından oldukça önem arz etmektedir. Zira “5784 sayılı Elektrik Piyasası Kanunu”nun 25. maddesine göre yapı kullanma izin belgesi almamış yapılar bireysel elektrik ve su aboneliği başlatamamaktalar. Bu da şantiye elektriği/suyu olarak bilinen ve yüksek bedelli olan kullanıma mecbur tutmaktadır. Yapı kullanma izin belgesinin alınmasının ardından dairenizin tapu kaydı kat irtifakından, kat mülkiyetine geçmeye hak kazanır ve böylece artık resmi olarak bir konut sahibi olursunuz.
Yine ilgili belediyesinde bir diğer konu da konut ile alakalı herhangi bir yapı tatil tutanağı, idari para cezası veya yıkım cezası (imar kanununun 32 ve 42. Maddeleri) olup olmadığıdır. Bu tutanaklardan herhangi birisinin olması alacağınız konutun projesine uygun yapılmadığını gösterir.
Son olarak ülkemizin neredeyse tamamının deprem bölgesi olduğunu unutmamalıyız… 1999 yılında yaşadığımız iki büyük depremin ardından 2006 yılında ortaya çıkan deprem yönetmeliği sayesinde inşaatların depremlere karşı daha güçlü olması planlandı ve bu şekilde denetlenmesi sağlandı. Bu doğrultuda 2006 yılından daha önce yapılmış binalarda satın alma yapılacaksa deprem hasarı olup olmadığı veya güçlendirme yapılıp yapılmadığı da dikkatlice araştırılmalıdır. Deprem hasarı ve güçlendirme ile alakalı bilgiler de aynı şekilde ilgili belediyede yer alan arşiv dosyasında görülebilir.
Bütün resmi kurum araştırmalarından sonra bir konutun sizin için değerini konumu belirler. Alacağınız konutun konumunu muhakkak merkezi bir yerde, hastane, okul, park gibi sosyal donatılara yakın olmasına dikkat etmek gerekir.
Tabi ki en önemli konu ise dairenin değeridir. Bunun için de piyasadaki genel geçer kural ise oda sayısına göre bir değer belirlenmesidir ki bu son derece yanıltıcı olabilir. Bir konut satın almak istediğinizde metrekare birim değeri üzerinden araştırmalarınızı şekillendirmek her zaman sizin avantajınıza olacaktır. Bu da çok basit bir mantıkla satış fiyatının dairenin alanına bölünmesi ile elde edilir.
Eğer dairenizi kredi ile alacaksanız, yukarıda bahsedilen bütün araştırmalar ve çok daha fazlası bankalar tarafından bir ekspertiz raporu ile yaptırılmaktadır. Kredi kullanmadan alacağınız bir konut için de yukarıda bahsedilen araştırmaların profesyonel bir uzman tarafından yapılmasında fayda olacaktır.
|
