Escrow Kurumunun Ön Ödemeli Konut Satışlarında Uygulanması

Konut geliştiricilerinin düşük maliyetli finansmana kolay erişmeleri için -uygulamada topraktan ya da maketten satış yöntemi denilen- ön ödemeli konut satışı yapmaları, ülkemizde uzun zamandır yaygın olarak kullanılan bir yöntemdir.

Ön ödemeli konut satış sistemi konut geliştiriciye maliyeti ucuz ve erişimi kolay finansman imkânı sunarken, aynı zamanda tüketiciye de ucuz konut vaat etmektedir. Bu yönü ile hem konut geliştirici hem de tüketici tarafından tercih edilen bir yöntem olmuştur. Ancak ülkemizde inşaat sektörünün kontrolsüz ve aşırı büyümesi neticesinde konut geliştiricilerin niceliği artarken, nitelikte eş düzeyde artış sağlanamamıştır. Bunun yanında ön ödemeli konut satışına yönelik yeterli yasal düzenlemelerin de bulunmaması nedeniyle çok sayıda tüketici ödemelerini yaptıkları halde, konutu zamanında ya da hiç teslim alamama ve bununla birlikte ödediği bedeli de geri alamama gibi sorunlarla karşı karşıya kalmıştır.

Anılan mağduriyetlerin süre gitmesini engellemek isteyen yasa koyucu, 6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun ve bu kanunun uygulanmasını gösteren "Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmeliği" vaaz etmiştir.

Söz konusu mevzuata göre;
Ön ödemeli konut satışı yapılabilmesi için yapı ruhsatının alınmış ve kat irtifakının kurulmuş olması şarttır. Satış, kat irtifaklı bağımsız bölüm tapusunun tapuda tüketici lehine devri ya da noter tarafından düzenleme şeklinde yapılan satış vaadi sözleşmesi ile yapılmalıdır. Aynı zamanda tüketici ödemeleri aşağıda belirtilen ve tartışılan yöntemlerden biri ile teminat altına alınmış olmalıdır.

Başka bir deyişle, ön ödemeli konut satışı nedeniyle tüketicilerin mağdur olmasını engellemeye yeterli nitelikte bir düzenleme yapılmıştır. Ancak, teminat yöntemlerinin -biri hariç- uygulanabilir olmaktan uzak olması, tüketicilerin hakları konusundaki bilinçsizliği, konut üreticilerinin ilgili hükümlere uyma konusundaki direnci ve idarenin, yasanın uygulanmasını denetlemedeki isteksizliği bir araya gelince söz konusu düzenlemeler,  zorunlu olmasına rağmen uygulamada yaygınlaşamamıştır.

Sonuç olarak ön ödemeli konut alımı yapan tüketicilerin mağduriyetleri 6502 sayılı yasa öncesinde olduğu gibi devam etmekteyken, buna son dönemde inşaat şirketlerinin içine düştüğü ekonomik buhranın eklenmesi ile bahsi geçen sorunlar daha da artmıştır.

İşte bu yazıda “Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmeliği” nin 12. maddesi ile düzenlenen, tüketicinin yapmış olduğu ödemelerin teminat alınmasına ilişkin hükümler ile bunlardan özellikle hak ediş sistemi incelenecektir. 

Söz konusu maddede -konut adedi otuz ve otuzun üzerinde olan projelerde- satıcının konut satışına başlamadan önce; bina tamamlama sigortası yaptırması veya buna alternatif olarak satıcının tüketiciden almış olduğu ödeme miktarında banka teminat mektubunu tüketiciye vermesi ya da konut alım bedelinin hak ediş usulü ile ödenmesi yahut bağlı kredi ile teminat yöntemlerinden biriyle tüketici haklarının teminat altına alınması zorunlu tutulmuştur.

Teminat yöntemlerinden biri olan bina tamamlama sigortası; sigorta şirketleri açısından yüksek risk taşıması, riskin gerçekleşmesi durumunda ödenecek meblağın fazlalığı, riskin gerçekleşmesi sonrası işlemlerin karmaşıklığı gibi nedenlerle sigorta şirketleri, yüksek maliyetli oluşu nedeniyle de konut geliştiricileri tarafından kabul görmemiş ve uygulamada kendine yer bulamamıştır.

Satıcının ön ödemeli konut alımı yapan her bir tüketiciye aldığı ve/veya alacağı toplam ödeme için banka teminat mektubu vermesine ilişkin hüküm, maliyetleri artırıcı ve konut üretimini zorlaştırıcı olması nedeniyle pratikte yer bulamamış ve bulamayacak bir hükümdür.     

Bağlı kredi ile teminat sisteminde ise bu sistem her ne kadar az miktarda da olsa uygulanmaya başlanmışsa bile;  kredi kullanılmaması yahut tüketicinin satıcı tarafından kredilendirilmesi durumlarında kullanılamaması, teminatın bağlı kredi miktarınca sağlanabiliyor olması, kredi miktarı üzerindeki kısım için yeniden ve başka bir teminat gerektirmesi gibi birçok handikabı bulunmaktadır.

Bu şartlar altında mevzuatın, teminat seçeneklerinden biri olarak sunduğu hak ediş sistemi öne çıkmaktadır. Her ne kadar mevzuatta hak ediş sistemi olarak tanımlanmışsa da hak ediş şeklinde ödemeyi yapan alıcı/tüketici değil, alım satım ilişkisinde üçüncü taraf olan banka olduğu için bu tanımlama doğru değildir.

Aslında bu sistem, Anglo Sakson hukuku kökenli bir sözleşme türü olup, Türk Hukuku’nda tanımlanmamış olmasına rağmen TBK'nın 26. maddesinde düzenlenen sözleşme serbestisi ilkesi gereği, ülkemizde uygulanabilir olan Escrow kurumunun özel bir türü olarak tüketici mevzuatı ile Türk Hukuku’na dahil edilmiş halidir.

Escrow sözleşmeleri, edimin ifasının derhal değil de gelecekte gerçekleşeceği sözleşmelerde, önceden ödeme yapacak olan tarafı koruyan bir sözleşme türü olup, global ölçekte yaygın olarak kullanılan bir uygulamadır. Bu nedenle, mevzuatın tüketici ödemesinin teminatı olarak sunduğu seçenekler içinde en uygulanabilir olanıdır.

Bu sistemde yukarıda yazılı şartlara havi bir sözleşme kurulmadan tüketiciden ödeme alınamaz. Sözleşme kurulduktan sonra ise ödemeler yalnızca satıcının tüketici ödemelerinin yatırılması için açmış olduğu banka emanet hesabına yapılır. Bu hesapta toplanan tüketici ödemeleri, konutun kat mülkiyeti kurulmuş bir şekilde tapuda tüketici adına tescilinin yapılması ve içinde oturmaya elverişli olarak zilyetliğinin devrine kadar bloke altında olduğundan satıcı, söz konusu hesaptan yalnızca hak ediş karşılığında ödeme alabilir. 

Konutun tamamlanma oranına göre belirlenecek hak ediş sisteminde, ödemelerin doğrudan bankaya yapılmış olması ve bankaların sorumluluğu altında inşaatın ilerleme seviyesi oranında satıcıya aktarılması esastır. Böylelikle konutun süresinde ve tekniğine uygun olarak inşa edildiğinden de emin olunur. Bu işlemlerle ilgili olarak banka, tüketiciden komisyon ve benzeri isim altında herhangi bir bedel talep edemez.

Satıcı, devir ve teslim yükümlülüklerini yerine getirmezse, hesap üzerindeki haklarını kaybeder. Bu durumda, tüketicinin yapmış olduğu ödemelerin hak ediş usulüne göre satıcıya ödenmemiş kısmı, banka tarafından tüketiciye iade edilir.

Bu durumda tüketici, o ana kadar yapmış olduğu ödemelerin satıcıya ödenen kısmı için de bir hak kaybına uğramaz. Zira sözleşme, yukarıda ifade edildiği gibi ya irtifaklı bağımsız bölüm tapusunun tapuda tüketici lehine devri ile ya da noter tarafından düzenleme şeklinde yapılan satış vaadi sözleşmesi ile kurulmuştur. Söz konusu sistem bir yandan tüketiciyi bütün risklere karşı koruma altına alırken; diğer yandan da konut üreticisi için düşük maliyetli proje finansmanı sağlamaya uygun, proje pazarlamayı kolaylaştırıcı ve hatta konut üreticisini kendi basiretsizliğine karşı da korur niteliktedir.

Sonuç olarak, ön ödemeli konut satışında tüketiciyi garanti altına alan seçeneklerden biri olan hak ediş usulü, hem bu özelliği hem de konut üreticisine ek yükler getirmeden kolay pazarlama avantajı sunması nedeniyle uygulanabilirliği en yüksek seçenektir. Ancak bu kurumun uygulamasının yaygınlaşması ve hukuk güvenliğinin sağlanması için idarenin hâlihazırda yeterince gerçekleştirmediği denetim yükümlülüğünü yerine getirerek yasaya aykırı ön ödemeli konut satışlarını engellemesi şarttır.