Adi Yazılı Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi ile Satılan Konut Üzerine Satıcının Banka Lehine İpotek Tesis Ettirmesi Halinde Tüketicinin İpoteği İptal Ettirme İmkânı

Konut geliştiricilerinin, finans ihtiyaçlarını karşılayabilmek için ürettikleri konutu hem adi yazılı ön ödemeli konut satış sözleşmesi ile tüketicilere satması hem de aynı konut üzerine -bankalardan kullandıkları kredinin teminatı olarak- banka lehine ipotek tesis etmeleri yanlış ama yaygın bir uygulamadır. Konut geliştiricilerin son dönemde içine düştükleri finansal problemler yüzünden kredilerini ödeyemez hale gelmeleri üzerine bahsi geçen uygulama tüketicileri bankalarla karşı karşıya getirmiştir.

İşte bu yazıda yukarıda bahsedilen her iki halin birlikte varlığı durumunda tüketicilerin bankalara karşı durumu ve bunlardan özellikle banka lehine tesis edilen ipoteğin iptali imkânı tartışılacaktır.

Konut geliştiricisinin aynı bağımsız bölümü hem adi yazılı ön ödemeli konut satış sözleşmesi ile tüketiciye sattığı hem de banka lehine ipotek tesis ettiği durumda hangi işlemin önce yapıldığı kritik önem taşır. İpotek tesisinin adi yazılı ön ödemeli konut satış sözleşmesinden önce olması halinde, tüketicinin, lehine ipotek tesis edilen bankaya karşı ileri sürebileceği bir hakkı yoktur.

Ancak ipotek tesisinin adi yazılı ön ödemeli konut satış sözleşmesinden sonra olması halinde durum biraz daha karmaşıktır.  

Zira ön ödemeli konut satış sözleşmesi önce yapılmış olduğundan prensip olarak ipotek tesisinden etkilenmemeli ve ilgili bağımsız bölüm ipotekten ari olarak alıcı üzerine tescil edilmelidir. Ancak aynı zamanda da söz konusu sözleşme adi yazılı olarak yapıldığından ve tapuda tescili bulunmadığından iyi niyetli ipotek lehtarı, tapu siciline güven ilkesi gereği korunmalıdır. Sonuç olarak bu iki haktan tapu siciline güven ilkesi ağır basar ve yasa iyi niyetli ipotek alacaklısını korur.

Ancak yukarıdaki anlatımdan da anlaşılacağı üzere bu korunma için iyi niyet şarttır. Bu durumda kreditör banka lehine ipotek tesisinde bankanın iyi niyetli olup olmadığı ve bu durumun nasıl tespit edileceği ipoteğin iptal edilip edilemeyeceğine dair sorunun yanıtını ortaya çıkaracaktır. 

Bu konu hakkında henüz yargı mercilerinin oluşturduğu müstakar bir içtihat bulunmamaktadır. Ancak genel hukuk teorisi açısından baktığımızda ipoteğin iptali imkânına ilişkin aşağıda ifade edilen görüş yeteri kadar güçlü argümana sahiptir.

Şöyle ki;

Her ne kadar yasal mevzuat aksi yönde kurallar koymuş olsa dahi konut geliştiricilerinin adi yazılı ön ödemeli konut satış sözleşmeleri ile satış yapmaya devam ettikleri bütün kamuoyunca bilinen ve bu nedenle ispatına dahi gerek olmayan bir gerçektir. 

Tacir sıfatını haiz bankaların basiretle hareket etmesi yasal bir zorunluluktur. Konut geliştiricisine yüklü miktarda kredi veren bankanın, konut geliştiricisinin ticari faaliyetlerini bilmemesi, basiretli davranma yükümlülüğü nedeniyle kabul edilemez.  

Bu kapsamda bankanın, tapu siciline güven ilkesinden yararlanabilmesinin şartı olan iyi niyetini ortaya koyabilmesi için, ipotek tesis edilen bağımsız bölümlerin adi yazılı sözleşmeler ile 3. kişilere satışının yapılıp yapılmadığına dair gerekli araştırmayı yaptığını ve satış yapılmadığına dair bir sonuca ulaştığını delillendirmesi gereklidir.  

Tüketici ise, bankanın iyi niyetli olmadığını, -ipotek tesis edilen bağımsız bölümde ipotek tesisinden önce ikamet ettiği, alım bedeli olarak satıcıya vermiş olduğu bonoların satıcı tarafından lehine ipotek tesis edilen bankaya verildiği gibi- birçok delille ispat edebilir.  

Sonuç olarak, adi yazılı ön ödemeli konut satışından sonra banka lehine tesis edilen ipoteğin tüketici tarafından iptal ettirilmesi belirli şartlar altında mümkündür.