Devre Mülk ve Kondominyum Sistemlerinin Karşılaştırmalı İncelemesi

Devre mülk ve kondominyum sistemlerinin karşılaştırmalı olarak incelenmesinin nedeni; bir yandan ülkemizde sosyoekonomik gerekliliği doğmaya başlayan ve devre mülke göre birtakım üstünlükleri bulunan kondominyumun bilinirliğine, uygulamasının yaygınlaşmasına ve böylelikle yasal altyapısının oluşmasına katkı sağlamak; diğer yandan ise ilk bakışta birbirine benzer gibi görünen bu iki sistemin arasındaki farklılıkları ortaya koymaktır.

Bu nedenle her iki sistemin de ortaya çıkmasını sağlayan sosyoekonomik gereklilikler ile bu sistemlerin hukuki nitelikleri ve birbirleriyle benzer ve ayrışan yönleri ana hatlarıyla aşağıda karşılaştırmalı olarak incelenmiştir.

Devre Mülk

Devre mülke konu olan yapılar, kısa süreli konaklamaya yönelik üretilmiş ve bu amaçla işletilen tesislerdir. Yatırımcı, inşa ettiği yapıyı satarak yapıdan el çekmek ya da mülkiyeti kendisinde tutarak tesisi işletmek gibi faydası sınırlı seçenekler yerine, hem tesisi satarak finansman ihtiyacını karşılamakta ve yatırımını kısa vadede nakte ve kâra dönüştürmekte, hem de sattığı tesisi işleterek gelir elde etmeye devam etmektedir. Ayrıca işlettiği tesis için devamlı bir müşteri kitlesine kavuşmaktadır.

Bu nedenle devre mülk sistemi, geçmişte, yatırımcı açısından klasik yöntemlere göre  tercih edilebilir bir model olarak öne çıkmıştır.

Konu tüketici açısından değerlendirildiğinde ise tüketici, beğendiği ve beğenisinin sürekli kalacağını varsaydığı (varsayımı doğru çıkmasa bile sonradan geliştirilen değişimli kullanma yolu ile bu olumsuzluk giderilmiştir) bir tatil beldesinde, yazlık satın alma ya da otelde konaklama gibi nispeten yüksek bedelli seçenekler yerine, uzun vadede daha düşük maliyetlerle tatil yapma imkânına kavuşmakta; aynı zamanda da taşınmaz mülkiyeti elde etmektedir.

Sistemin genel faydası ise orta alt sınıfın tatil seçeneklerine çeşitlilik katmak ve bu kesimin birikimlerinin ekonomik döngüye katılmasını sağlamak olarak ifade edilebilir.

Bu karşılıklı ve genel fayda, devre mülk kurumunun oluşmasını, kabul görmesini ve global ölçekte yaygınlaşmasını sağlamıştır.

Devre mülk kurumu, mevzuatımızda, Kat Mülkiyeti Kanunu ve Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun ile Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği'nde düzenlenmiştir.

Devre mülk, Kat Mülkiyeti Kanunu'nda, ayni haklar sınıfından olan müşterek mülkiyet ve irtifak hakkı kurumları üzerine inşa edilmiş ve aşağıdaki şekilde tanımlanmıştır:

“Mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri lehine bu yapı veya bağımsız bölümden yılın belli dönemlerinde istifade hakkı, müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkı olarak kurulabilir ve bu hakka devre mülk hakkı denir.”

Bu tanımdan anlaşılan, devre mülk hakkı tesisi için öncelikle mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı ya da bağımsız bölümün varlığının gerekli olduğudur.  

İkinci olarak, bu yapının ya da bağımsız bölümün kullanma hakkının yıl içi dönemlere ayrılması, yapının ya da bağımsız bölümün hak sahiplerinin ortak mülkiyetine geçirilmesi ve kullanılacak dönemin irtifak hakkı olarak tapuya tescili şartlarının yerine getirilmesinin zorunlu olduğudur.

Yasanın, sistemi belirginleştiren diğer bir kısım hükümlerine göre;

Kat mülkiyetine çevrilmiş birden fazla bağımsız bölümden bazılarının üzerinde devre mülk hakkı kurulması, aksi yönetim planında kararlaştırılmamışsa, diğer bağımsız bölüm maliklerinin muvafakatlerine bağlı değildir. 

Devre mülkü kullanma dönemlerinin sayı ve süreleri (15 günden az olmamak kaydıyla) bağımsızca belirlenebilir. Ancak bu yönde bir belirleme yapılıp resmi senede bağlanmamışsa sayı ve sürelerin eşit olduğu varsayılır.

Devre mülk hakkı, bağlı olduğu müşterek mülkiyet payına bağlı olarak devir ve temlik edilebilir ve mirasçılara geçer.

Sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa devre mülk hakkı maliki bu hakkın kullanımını başkalarına bırakabilir.

Üzerinde devre mülk hakkı kurulacak yapı veya bağımsız bölümlerin ortak malikler arasında dönem süresi, devir ve teslimi ile istifade şekil ve usulleri, yöneticilerin seçimi ile hak ve sorumlulukları, büyük onarım için ayrılacak dönem, bakım masrafları gibi hususlar devre mülk sözleşmesinde belirlenmelidir. 

Devre mülk hakkı malikleri, kendilerine ayrılan ve tapu sicilinde belirtilen dönem süresi sonunda istifade ettikleri bağımsız bölüm veya yapıyı sözleşme hükümleri gereğince boşaltmaya ve yeni hak sahibine teslime mecburdurlar. Dönem süresi sonunda tahliye yapılmadığı takdirde, istifade edecek dönem sahibinin veya yöneticinin tapu kaydını ve sözleşmeyi talebine ekleyerek mahallin en büyük mülki amirine ibrazı halinde, mülki amirin emri ile başkaca bir işlem ve tebligata lüzum kalmadan, zabıtaca derhal boşalttırılır.

Mevzuatta sistemin işletilmesi ile ilgili birçok hüküm daha bulunmaktaysa da bu yazının amacını ve kapsamını aşmamak adına burada yer verilmemiştir.

Kondominyum

Kondominyum, Latince "condominium" kelimesinden gelmektedir. Kavram, Roma hukukunda birlikte sahip olunan, birlikte idare edilen şeyleri ifade etmek için kullanılmıştır.

Günümüz dünyasında devre mülk sisteminden türetilerek geliştirilen ve devre mülke göre yatırımcıya daha üstün avantajlar sağlayan; çok taraflı bir ilişki içinde mülk sahipliği ve bağlı bir kısım hakların birliğini ifade etmek için kullanılmaktadır.

Kondominyum sistemi modern haliyle ABD'nin -dönemsel konaklamanın yaygın ve mülk fiyatlarının yüksek olduğu- Florida eyaletinde ortaya çıkıp yaygınlaşmıştır. Günümüzde Basra Körfezi'nin emlak değeri yüksek bölgelerinde de geniş bir uygulama alanı vardır.

Kondominyuma konu olan yapılar da kısa süreli konaklamaya yönelik üretilen ve bu amaçla işletilen tesislerdir. Ancak bu tesisler devre mülkte olduğu gibi tatil beldelerinde değil, daha çok şehirlerin merkezi alanlarında yoğunlaşmıştır. 

Ülkemizde henüz kondominyuma yönelik yasal bir düzenleme bulunmamaktadır.  Ancak kondominyuma özel bir düzenlemenin yapılmamış olması, bu sistemin ülkemizde uygulanamayacağı şeklinde anlaşılmamalıdır. Sözleşme serbestîsi genel kuralı çerçevesinde alım satım, paylı mülkiyet, irtifak ve kira gibi mevcut hukuki kurumlar atipik karma sözleşmelerle bir araya getirilerek sistemin kurulması ve işletilmesi mümkündür.

Sistem, yatırımcıya, şehir merkezlerindeki yüksek maliyetli arsalar üzerine geliştirilen büyük ölçekli projelerin finansmanını klasik kaynaklardan temin etmek yerine, küçük ölçekli yatırımcılardan düşük maliyetli finans temin etme, tesisin parçalara ayrılarak satılması nedeniyle bir bütün olarak yapılacak satışa göre daha yüksek bir gelire ulaşma, tesisin konaklamaya özgülenmiş bölümlerine göre daha yüksek gelir getirici bölümlerinin ana yatırımcıya özgülenebiliyor olması ve tesisin açılışı sonrası ana yatırımcının işletmeci olarak devam ederek tesisin semerelerinden yararlanmaya devam etmesi ya da bu hakkı gelir karşılığı devredebilmesi gibi olanaklar sunar.

Sistem, müşteriye, bağlı ya da bağımsız bölümün tek başına ya da ortaklı mülkiyeti ile konaklama için kullanacağı zaman hariç diğer zamanlarda maliki olduğu bağlı ya da bağımsız bölümden bir kısmı garanti altına alınmış gelir elde etme ve belirlenmiş ya da belirlenmemiş zamanlarda bedelsiz ya da çok düşük bedelli konaklama hakkı sunmaktadır. Bu vaat, kondominyumu devre mülke göre daha kolay, hızlı ve yüksek bedelle pazarlanabilir hale getirir. 

Genel fayda ise yüksek maliyet gerektiren projelerin nispi düşük maliyetlerle geliştirilebilmesi ve küçük ölçekli yatırımcının büyük çaplı projelerde paydaş olabilmesi olarak ifade edilebilir.   

Peki kondominyum sistemi tam olarak nedir? Kondominyum; yatırımcının inşa ettiği yapıdaki bağlı ya da bağımsız bölümleri paylı ya da paysız olarak 3. kişilere satıp devrettiği, satışın bir şartı olarak ilgili bölümün işletmeci tarafından uzun dönemli kiralandığı ya da intifa hakkının alındığı, tesisin bir bütün halinde ticari bir işletme olarak işletildiği, belirli bir gelirin işletmeci tarafından hak sahibine garanti edildiği, garanti dışı işletme gelirlerinin işletmeci ile hak sahipleri arasında paylaşıldığı ve aynı zamanda hak sahiplerine dönemi ve süresi belirli ya da belirsiz, bedelsiz ya da düşük bedelli konaklama hakkının sunulduğu bir sistemdir.

Bu sistemde yatırımcı ile müşteri arasında atipik karma bir sözleşme düzenlenir. Sözleşmede, hak sahibine satılıp devredilecek bölümün bağlı bölüm mü yoksa bağımsız bölüm mü olduğu, mülkiyetin paylı mı yoksa paysız mülkiyet mi olduğu, devir zaman ve şartları, hak sahibine hangi koşullarda konaklama hizmeti sunulacağı, işletme gelirinin taraflar arasında hangi oranlarda paylaşılacağı, işletmecinin garanti ettiği gelir miktarı ve/veya doluluk oranları, işletmenin tefrişatı ve tadilatına dair hükümler gibi taraflar arasındaki ilişkiyi düzenleyen birçok husus yer alır.

Söz konusu sözleşme ile hak sahibi, şarta bağlı intifa ya da kiracılık hakkı ile sınırlandırılmış mülkiyet hakkı elde etmektedir. Hak sahibi, yukarıdaki sınırlandırma ile kayıtlı olarak hukukun ayni hak maliklerine tanıdığı bütün imkânları kullanma hakkına sahiptir.

Devre mülke ilişkin yasal düzenlemeler kondominyum sistemine uygun düştüğü ölçüde kıyas yolu ile uygulanabilir.

İki Sistemin Karşılaştırılması

Ülkemizde devre mülke yönelik yasal düzenleme mevcut olmasına rağmen, kondominyuma yönelik bir düzenleme henüz bulunmamaktadır.

Devre mülkün fonksiyonları ve müşteri motivasyonu önem sırasına göre kısa süreli konaklama, yatırım ve -konaklama hakkının dönemsel devri koşuluyla- gelir olarak sıralanırken, kondominyumda fonksiyon ve müşteri motivasyonunun önem sırası yatırım, gelir elde etme ve tatil şeklindedir.

İki sistemin müşteri kitlelerinin sosyoekonomik yapıları farklıdır. Müşteri kitlesi devre mülkte orta ve orta alt sınıfa dahil bireyler olarak görünürken, bu kitle kondominyumda yatırıma odaklı orta ve orta üst sınıfa dahil bireyler ile ticari işletmelerdir.

Devre mülke konu yapılar tatil yörelerinde, kondominyuma konu yapılar ise şehir merkezlerinde yoğunlaşır. Ancak bu durum kondominyumun tatil yörelerinde de uygulanamayacağı anlamına gelmez.

Her iki sistem de konaklama hakkı sunar. Ancak devre mülkte bu hak sistemin niteliği gereği belirlenmiş kısa dönemler halinde kullanılabilirken, kondominyumda bu sınırlamanın olup olmayacağı ve olacaksa ne kadar olacağı taraflarca serbestçe kararlaştırılabilir.

Kondominyum, devre mülke göre daha kolay, hızlı ve yüksek bedelle pazarlanabilir ve aynı zamanda kârlılığı daha yüksektir. 

Sonuç olarak, kondominyum ve devre mülk benzer gibi görünse de birçok açıdan farklılıkları bulunan iki ayrı sistemdir. Bu iki sistemin hitap ettiği müşteri kitlesi de birbirinden farklı olup; kondominyum, yatırımcılara, devre mülke göre daha fazla avantaj sunmaktadır. 

Av. Mehmet Ali Kandemir
Kandemir & Partners Avukatlık Bürosu
GİİP Genel Sekreteri

Kaynakça:

• Yrd. Doç. Dr. Rengin ZENGEL – Y. Mimar Burcu DENERİ, Yükselen Yapı Bağlamında Türkiye’de Kondominyumlara Bir Bakış

• Vedat ACAR, Devre Tatil Sistemleri, Hukuki Niteliği ve Muhasebe Uygulamaları

• 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu

• 6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun

• 29236 Sayılı Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği