|
Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği’nin (GYODER) 7 – 8
Ocak 2010’da Bursa’da düzenlediği Gelişen Kentler Zirvesi’nde
Bursa gayrimenkul piyasalarının incelendiği Bursa
Gayrimenkul Sektörü Değerlendirme ve Öngörüler 2015 Raporu sunuldu.
Ekonomi ve Strateji Danışmanlık Hizmetler Başkanı Dr. Can Fuat
Gürlesel’in hazırlayıp sunduğu raporda Bursa gayrimenkul sektörü, konut
ve ticari gayrimenkul piyasaları başlıklarında değerlendirildi ve gelişen kent
potansiyeline ilişkin öngörülerde bulunuldu. Raporda Bursa ticari gayrimenkul
sektörü; alışveriş merkezleri, konaklama tesisleri ve sanayi ve lojistik
alanları kapsamında incelendi.
Bursa en çok göç alan il
Bursa konut sektörü değerlendirme ve öngörüleri, 2015 yılına kadar Bursa’da
oluşacak konut ihtiyacını öngörmek ve konut talebi ile arzını etkileyecek
unsurları ortaya koymak amacıyla yapıldı. Konut ihtiyacı ile konut talebini
belirleyen unsurların başında demografi ve nüfus gelişmeleri geliyor. Bu açıdan
Bursa Türkiye nüfus artış hızı ortalamasının oldukça üzerinde bir nüfus artış
hızına sahip. Bursa ilinin nüfus artışında belirleyici olan iki bileşen ise kent
kaynaklı nüfus artışı ile net göç hareketleri. Verilere göre Bursa ili,
Türkiye’nin en yüksek net göç alan ili olarak ortaya çıkıyor.
Raporda Türkiye nüfus artış hızının gerileyerek 2015 yılında yıllık yüzde
1.10’a ineceği, Bursa’nın nüfus artış hızının da yavaşlayacağı, ancak
yavaşlamasına rağmen yüksek net göç alma hızının süreceği ve bu nedenle Bursa
nüfus artış hızının Türkiye ortalamasının üzerinde kalmaya devam edeceği
öngörülüyor.
Bursa’da 2015 yılına kadar toplam 238 bin adet konut ihtiyacı
olacak
Raporda Bursa ilinde konut inşaat faaliyetlerinin özellikle 2005 yılından
itibaren önemli bir genişleme göstermeye başladığı, Bursa’da konut inşaatları
için alınan yapı ruhsatları ile yapı kullanım izin belgelerinin Türkiye
genelinde alınan yapı ruhsatları ile yapı kullanım izin belgeleri içindeki
payının da 2006 yılından itibaren yüzde 3’ün üzerinde gerçekleştiği
bildiriliyor. Rapora göre Bursa ilinde 2009 yılsonu itibari ile konut stoku ise
yaklaşık 727 bin adet. Bursa konut satışları ise Türkiye konut satışlarının
ortalama yüzde 3,5’ini oluşturuyor.
Rapora göre Bursa Türkiye genelinde en çok bireysel konut kredisi kullanılan
beşinci il konumunda. 2009 yılı Eylül ayı verilerine göre Bursa’da kullanılan
bireysel konut kredileri toplamı 1.15 milyar TL ve toplam konut kredileri
içindeki payı ise yüzde 2,9 olarak gerçekleşti. Konut talebinin en önemli iki
belirleyicisi, ihtiyaç kaynaklı talep ile yatırım amaçlı talep olarak görülüyor.
İhtiyaç kaynaklı talebin en önemli belirleyicisi ise yeni evlenmeler ile oluşan
ilave hane halkları. Buna göre Bursa’da her yıl yaklaşık 18.500-20.500 arası
evlenme ile aynı sayıda konut ihtiyacı ortaya çıkıyor.
Raporda nüfus ve kentli hane halkı sayısındaki artış; hızlı kentleşme ve göç
nedeni ile oluşan yüksek bir çarpık ve kaçak yapılaşmayı izleyecek kentsel
dönüşüm ve fiziki koşulları ve yaşları itibari ile kullanımdan çıkacak
konutların yenilenmesi kapsamında Bursa’da 2015 yılına kadar toplam 238 bin adet
konut ihtiyacı olacağı öngörülüyor. Konut ihtiyacının 166 bininin hane halkı
sayısı artışlı, 60 bininin kentsel dönüşüm kaynaklı, 12 bininin ise yenileme
kaynaklı olacağı belirtiliyor.
Bursa’da yüksek AVM trendi
Bursa’da bulunan toplam 6 AVM kapsamında 2009 sonu itibari toplam
kiralanabilir alan büyüklüğü 190.841 m2’dir, buna göre Bursa, İstanbul, Ankara
ve İzmir’den sonra dördüncü sırada geliyor. Bin kişi başına kiralanabilir alan
büyüklüğü ise 74 m2’dir ve 71 m2 olan Türkiye ortalamasının biraz üzerinde.
Rapora göre Bursa’da önümüzdeki yıllarda fiilen yatırımı devam eden ve açılacak
olan AVM’ler göz önüne alındığında 2010 yılında Bursa’da toplam kiralanabilir
alan büyüklüğünün 278.841 m2, bin kişi başına kiralanabilir alanın ise 105,4 m2
ve m2 başına potansiyel perakende harcama büyüklüğünün de 26.897 dolar olacağı
belirtiliyor. Raporda bu fiili gerçekleşmenin ardından 2015 yılına kadar bin
kişi başına kiralanabilir alan büyüklüğünün 125 m2 ve 150 m2 olacağı varsayımına
dayalı iki senaryo geliştirildi. Raporda bu iki ayrı senaryo doğrultusunda 2010
yılı sonrasında Bursa’da azami 100–120 bin m2 arası ilave AVM kiralanabilir alan
yatırımı potansiyeli olduğu belirtiliyor.
Bursa’da yılda 1 milyon konaklayan turist hedefi
Rapora göre Bursa turizm potansiyeli yüksek bir il olmasına rağmen konaklama
tesisleri kapasitesi, konaklayan sayısı ve turizm gelirleri gibi göstergeler
itibari ile potansiyelinin çok altında turizm faaliyetleri gerçekleştiriyor.
Turizm çeşitliliği açısından en zengin potansiyele sahip çok az ilimizden biri
olan Bursa’da mevcut turizm potansiyelinin sanayileşme ve ona bağlı çarpık
kentleşme ile nüfus artışı baskısı gibi konuların öne çıkması nedeniyle
yeterince değerlendirilemediği belirtiliyor.
Raporda Bursa ilinde turizm potansiyelinin değerlendirilmesi için öncelikle
tarihi-kültürel ve doğal mirasın korunması, kentsel dönüşüm ve koruma projeleri
ile yeniden turizm faaliyetleri için uygun ve cazip hale getirilmesi gerektiği
vurgulanıyor. Buna göre kış turizmi, tarih kültür inanç turizmi, sağlık turizmi
ve alternatif ve doğa sporları turizminin gelişimi ile birlikte ilave konaklama
tesisleri ihtiyacı ortaya çıkacağı bildirilen raporda orta vadede 500 bin, uzun
vadede ise 1 milyon yıllık konaklayan sayısı hedefi veriliyor. Buna bağlı olarak
da Bursa’da tarih ve kültür turizmine yönelik konsept ve butik şehir otellerine,
sağlık turizmi amaçlı nitelikli yeni konaklama tesislerine, kış turizmi ve
alternatif doğa sporlarına yönelik konaklama ve spor tesislerine ve çok amaçlı,
iş, kongre, sanat, fuar etkinliklerine yönelik otellere ihtiyaç olacağı
öngörülüyor.
Bursa’da sanayi ve lojistik alanlarına ihtiyaç devam
edecek
Bursa’nın sanayi gelişiminin de incelendiği raporda Bursa’da sanayinin,
organize sanayi bölgelerinin dışında kent merkezine yakın ve kent çeperinde de
büyüdüğüne ve bu bölgelerde sanayi ve konut alanlarının iç içe kaldığına dikkat
çekiliyor. Raporda Bursa’nın coğrafi olarak genişleme sıkıntısının sanayi
alanlarının şehir merkezi çeperine yakın kurulması ile daha da arttığı ve sanayi
alanlarının verimli tarım alanlarının bulunduğu bölgeye doğru genişlediği
belirtiliyor. Bursa’da sanayi bölgelerinin kapasite olarak azami genişleme
gösterdiği ve fiziki sınırlarına yaklaştığı bildirilen rapora göre sanayi
yatırımları ile ilgili olarak boşluk olan ve yeni kurulmakta olan organize
sanayi bölgelerine talebin devam edeceği öngörülüyor. Raporda ayrıca Bursa’nın
ekonomik gelişmesi ve Marmara metropolü içinde yüklendiği ekonomik işlevler
çerçevesinde Bursa’da lojistik alanlar ihtiyacının da süreceği
belirtiliyor.
|
