Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği’nin (GYODER) 7 – 8 Ocak 2010’da Bursa’da düzenlediği Gelişen Kentler Zirvesi’nde Bursa gayrimenkul piyasalarının incelendiği Bursa Gayrimenkul Sektörü Değerlendirme ve Öngörüler 2015 Raporu sunuldu. Ekonomi ve Strateji Danışmanlık Hizmetler Başkanı Dr. Can Fuat Gürlesel’in hazırlayıp sunduğu raporda Bursa gayrimenkul sektörü, konut ve ticari gayrimenkul piyasaları başlıklarında değerlendirildi ve gelişen kent potansiyeline ilişkin öngörülerde bulunuldu. Raporda Bursa ticari gayrimenkul sektörü; alışveriş merkezleri, konaklama tesisleri ve sanayi ve lojistik alanları kapsamında incelendi.
Bursa en çok göç alan il
Bursa konut sektörü değerlendirme ve öngörüleri, 2015 yılına kadar Bursa’da oluşacak konut ihtiyacını öngörmek ve konut talebi ile arzını etkileyecek unsurları ortaya koymak amacıyla yapıldı. Konut ihtiyacı ile konut talebini belirleyen unsurların başında demografi ve nüfus gelişmeleri geliyor. Bu açıdan Bursa Türkiye nüfus artış hızı ortalamasının oldukça üzerinde bir nüfus artış hızına sahip. Bursa ilinin nüfus artışında belirleyici olan iki bileşen ise kent kaynaklı nüfus artışı ile net göç hareketleri. Verilere göre Bursa ili, Türkiye’nin en yüksek net göç alan ili olarak ortaya çıkıyor.
Raporda Türkiye nüfus artış hızının gerileyerek 2015 yılında yıllık yüzde 1.10’a ineceği, Bursa’nın nüfus artış hızının da yavaşlayacağı, ancak yavaşlamasına rağmen yüksek net göç alma hızının süreceği ve bu nedenle Bursa nüfus artış hızının Türkiye ortalamasının üzerinde kalmaya devam edeceği öngörülüyor.
Bursa’da 2015 yılına kadar toplam 238 bin adet konut ihtiyacı olacak
Raporda Bursa ilinde konut inşaat faaliyetlerinin özellikle 2005 yılından itibaren önemli bir genişleme göstermeye başladığı, Bursa’da konut inşaatları için alınan yapı ruhsatları ile yapı kullanım izin belgelerinin Türkiye genelinde alınan yapı ruhsatları ile yapı kullanım izin belgeleri içindeki payının da 2006 yılından itibaren yüzde 3’ün üzerinde gerçekleştiği bildiriliyor. Rapora göre Bursa ilinde 2009 yılsonu itibari ile konut stoku ise yaklaşık 727 bin adet. Bursa konut satışları ise Türkiye konut satışlarının ortalama yüzde 3,5’ini oluşturuyor.
Rapora göre Bursa Türkiye genelinde en çok bireysel konut kredisi kullanılan beşinci il konumunda. 2009 yılı Eylül ayı verilerine göre Bursa’da kullanılan bireysel konut kredileri toplamı 1.15 milyar TL ve toplam konut kredileri içindeki payı ise yüzde 2,9 olarak gerçekleşti. Konut talebinin en önemli iki belirleyicisi, ihtiyaç kaynaklı talep ile yatırım amaçlı talep olarak görülüyor. İhtiyaç kaynaklı talebin en önemli belirleyicisi ise yeni evlenmeler ile oluşan ilave hane halkları. Buna göre Bursa’da her yıl yaklaşık 18.500-20.500 arası evlenme ile aynı sayıda konut ihtiyacı ortaya çıkıyor.
Raporda nüfus ve kentli hane halkı sayısındaki artış; hızlı kentleşme ve göç nedeni ile oluşan yüksek bir çarpık ve kaçak yapılaşmayı izleyecek kentsel dönüşüm ve fiziki koşulları ve yaşları itibari ile kullanımdan çıkacak konutların yenilenmesi kapsamında Bursa’da 2015 yılına kadar toplam 238 bin adet konut ihtiyacı olacağı öngörülüyor. Konut ihtiyacının 166 bininin hane halkı sayısı artışlı, 60 bininin kentsel dönüşüm kaynaklı, 12 bininin ise yenileme kaynaklı olacağı belirtiliyor.
Bursa’da yüksek AVM trendi
Bursa’da bulunan toplam 6 AVM kapsamında 2009 sonu itibari toplam kiralanabilir alan büyüklüğü 190.841 m2’dir, buna göre Bursa, İstanbul, Ankara ve İzmir’den sonra dördüncü sırada geliyor. Bin kişi başına kiralanabilir alan büyüklüğü ise 74 m2’dir ve 71 m2 olan Türkiye ortalamasının biraz üzerinde. Rapora göre Bursa’da önümüzdeki yıllarda fiilen yatırımı devam eden ve açılacak olan AVM’ler göz önüne alındığında 2010 yılında Bursa’da toplam kiralanabilir alan büyüklüğünün 278.841 m2, bin kişi başına kiralanabilir alanın ise 105,4 m2 ve m2 başına potansiyel perakende harcama büyüklüğünün de 26.897 dolar olacağı belirtiliyor. Raporda bu fiili gerçekleşmenin ardından 2015 yılına kadar bin kişi başına kiralanabilir alan büyüklüğünün 125 m2 ve 150 m2 olacağı varsayımına dayalı iki senaryo geliştirildi. Raporda bu iki ayrı senaryo doğrultusunda 2010 yılı sonrasında Bursa’da azami 100–120 bin m2 arası ilave AVM kiralanabilir alan yatırımı potansiyeli olduğu belirtiliyor.
Bursa’da yılda 1 milyon konaklayan turist hedefi
Rapora göre Bursa turizm potansiyeli yüksek bir il olmasına rağmen konaklama tesisleri kapasitesi, konaklayan sayısı ve turizm gelirleri gibi göstergeler itibari ile potansiyelinin çok altında turizm faaliyetleri gerçekleştiriyor. Turizm çeşitliliği açısından en zengin potansiyele sahip çok az ilimizden biri olan Bursa’da mevcut turizm potansiyelinin sanayileşme ve ona bağlı çarpık kentleşme ile nüfus artışı baskısı gibi konuların öne çıkması nedeniyle yeterince değerlendirilemediği belirtiliyor.
Raporda Bursa ilinde turizm potansiyelinin değerlendirilmesi için öncelikle tarihi-kültürel ve doğal mirasın korunması, kentsel dönüşüm ve koruma projeleri ile yeniden turizm faaliyetleri için uygun ve cazip hale getirilmesi gerektiği vurgulanıyor. Buna göre kış turizmi, tarih kültür inanç turizmi, sağlık turizmi ve alternatif ve doğa sporları turizminin gelişimi ile birlikte ilave konaklama tesisleri ihtiyacı ortaya çıkacağı bildirilen raporda orta vadede 500 bin, uzun vadede ise 1 milyon yıllık konaklayan sayısı hedefi veriliyor. Buna bağlı olarak da Bursa’da tarih ve kültür turizmine yönelik konsept ve butik şehir otellerine, sağlık turizmi amaçlı nitelikli yeni konaklama tesislerine, kış turizmi ve alternatif doğa sporlarına yönelik konaklama ve spor tesislerine ve çok amaçlı, iş, kongre, sanat, fuar etkinliklerine yönelik otellere ihtiyaç olacağı öngörülüyor.
Bursa’da sanayi ve lojistik alanlarına ihtiyaç devam edecek
Bursa’nın sanayi gelişiminin de incelendiği raporda Bursa’da sanayinin, organize sanayi bölgelerinin dışında kent merkezine yakın ve kent çeperinde de büyüdüğüne ve bu bölgelerde sanayi ve konut alanlarının iç içe kaldığına dikkat çekiliyor. Raporda Bursa’nın coğrafi olarak genişleme sıkıntısının sanayi alanlarının şehir merkezi çeperine yakın kurulması ile daha da arttığı ve sanayi alanlarının verimli tarım alanlarının bulunduğu bölgeye doğru genişlediği belirtiliyor. Bursa’da sanayi bölgelerinin kapasite olarak azami genişleme gösterdiği ve fiziki sınırlarına yaklaştığı bildirilen rapora göre sanayi yatırımları ile ilgili olarak boşluk olan ve yeni kurulmakta olan organize sanayi bölgelerine talebin devam edeceği öngörülüyor. Raporda ayrıca Bursa’nın ekonomik gelişmesi ve Marmara metropolü içinde yüklendiği ekonomik işlevler çerçevesinde Bursa’da lojistik alanlar ihtiyacının da süreceği belirtiliyor.