Emlak Vergisi Sorunu ve İtiraz Yolları

Daha önceleri Takdir Komisyonu’nun bu değer tespitlerine karşı dava açma yolu kapalıydı. Ancak 13 Ekim 2012 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanan Anayasa Mahkemesi kararı ile emlak vergisi değer tespitine ilişkin dava açma hakkını kısıtlayan kanun hükmü iptal edildi. Bu karar üzerine mükellefler gayrimenkulleri için tespit edilen değerlere karşı dava açabilir hale geldiler.

Önce emlak vergisini inceleyelim:

1319 sayılı kanunun 29. maddesi uyarınca bina, arsa ve arazi birim değerleri VUK'un "Emlak Vergisine ait bedel ve değerlerin tespiti, ilanı ve kesinleşmesi" başlıklı mükerrer 49. maddesinin (b) fıkrasına göre belirlenmektedir. Mezkur madde, 9 Nisan 2002 tarihinde yürürlüğe giren 4751 Sayılı Kanun'un 1/A maddesi hükmü ile değişikliğe uğrayarak takdir komisyonlarının arsalara ve araziye ait asgari ölçüde birim değer tespitine ilişkin dört yılda bir yapacakları takdirlerin, tarh ve tahakkuk işleminin yapılacağı sürenin başlangıcından en az altı ay önce karara bağlanacağını, arsalara ait olanlar takdirin ilgili bulunduğu il ve ilçe merkezlerindeki ticaret odalarına, ziraat odalarına ve ilgili mahalle ve köy muhtarlıkları ile belediyelere, araziye ait olanlar il merkezlerindeki ticaret ve ziraat odalarına ve belediyelere imza karşılığında verileceğini hükme bağlamıştır.

Emlak vergisi Türk vergi sisteminde değişik bir model olarak göze çarpıyor. Diğer vergilerimiz beyana dayalı iken, emlak vergisi belediyeler tarafından belirlenen matrahlar üzerinden tarh ediliyor. Mükelleflerin ödeyeceği vergiler böyle belirleniyor.

Emlak vergisinin baz alındığı emlak değerleri her dört yılda bir yenileniyor. Emlak vergileri her yıl değerleme oranının yarısı kadar artıyor.

Emlak vergisi bina vergisi ve arazi vergisi olarak ayrılıyor. Ayrıca gayrimenkulün büyükşehir belediyesi sınırları içinde olup olmamasına göre de oranı yarı yarıya değişiyor.

Bugün itibariyle büyükşehir belediyesi sınırlarında olan bir konutun emlak vergisi oranı %0,2, işyerinin %0,4, arsanın %0,6, arazinin ise %0,2. Büyükşehir dışında kalan belediyelerde ise bu oranların tam yarısını vergi olarak ödüyoruz.

Bina ve arazi vergisini binanın sahibi, varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa binaya malik gibi tasarruf edenler ödemekle yükümlüdür.

Bu vergi süresinde ödenmediği taktirde her ay için %1,4 gecikme cezası işliyor. Ödeme günü geldiğinde, gecikme cezası ile asıl vergi birlikte tahsil ediliyor. Emlak vergisini zamanında ödemeyen mükellefler, gayrimenkullerini satarken vergiden çok ceza ödemek zorunda kalabilirler.

Bina ve arazi vergisinin matrahı bina ve arazinin Emlak Vergisi Kanunu hükümlerine göre tespit edilen vergi değeridir. Bu değerin kesinleşmiş olması gerekmektedir. Belediye ve muhtarlıklarda ocak ayından mayıs ayına sonuna kadar ilan edilen ve herhangi bir itiraza uğramamış değerler kesinleşmiş değerler olarak kabul edilir. Yukarıda belirttiğim üzere bu değerlere karşı dava açma 2012 yılına kadar kapalıydı. Ancak bu sonradan değişti. Nasıl itiraz edilip dava açılacağını aşağıda anlatacağım.

Şimdi, emlak vergisini hesaplayabilmek için önce verginin tespit edilmesi gerekiyor.

Arsa ve araziler için vergi değeri, takdir komisyonlarınca hesaplanmaktadır. Takdir Komisyonu içinde Tapu Dairesi, Belediye, Ticaret Odası, Muhtarlık ve Vergi Dairesinden görevli memurlardan oluşan bir kurumdur.

Binalar için vergi değeri ise bina metrekare normal inşaat maliyetleri ile takdir komisyonlarınca hesaplanan arsa veya arsa payı değerleri de dikkate alınarak hesaplanmaktadır.

Bina inşaat metrekare maliyet bedelleri her yıl ilan edilmektedir.

Ancak arsa ve arsa payı değerleri dört yılda bir takdir komisyonlarınca tespit edilmektedir. İstanbul ve diğer büyük şehirlerde vergiyi katlayan en önemli unsurun arsa değerleri olduğu göze çarpmaktadır. Malum daha önceki yazılarımızda da değindiğimiz üzere özellikle İstanbul’da arsa değerleri inanılmaz yüksek. Güzel şehrimiz bu konuda New York’la yarışmakta.

Takdir komisyonlarının dört yılda bir belirlediği değerler, ilgili ticaret ve ziraat odalarına, mahalle ve köy muhtarlıkları ile belediyelere gönderilmektedir. İşte bugün yaşadığımız problemler takdir komisyonlarının 2018 yılı için belirlediği değerlerin yüksekliği mükellefler tarafından fark edilince başladı. Çünkü neredeyse %450’ye varan artışlarla yeni emlak değerleri tespit edilmiş durumda.

Emlak vergi değerleri de ilgili belediyelerce, takdir komisyonları tarafından takdir olunan birim değerler dikkate alınarak hesaplanmaktadır. Emlak değerlerindeki bu artışın aynı şekilde emlak vergilerine de yansıyacağı mutlak bir gerçektir.

Kesinleşen arsa ve arazi birim değerleri, ilgili belediyelerde ve muhtarlıklarda uygun bir yere asılmak suretiyle ilan edilmektedir. Belediyelerin bu değerleri vatandaşa tebliğ etme zorunluluğu bulunmuyor. Her mükellef ödemek zorunda olduğu emlak vergisini bağlı olduğu muhtarlıktan ya da belediyeden öğrenebilir.

Belediyeler tarafından tarh edilen vergiler birinci taksiti mart, nisan ve mayıs aylarında, ikinci taksiti ise kasım ayı içinde olmak üzere iki eşit taksitte ödenmektedir.

Emlak vergisi gayrimenkulün bağlı bulunduğu belediye başkanlığı hesabına yapılır. Bazı belediyeler internet ortamından da vergi ödemesi almaktalar. Ayrıca PTT aracılığıyla de vergi ödemesi yapılabiliyor. Ancak daha sonra bu ödemeyi kontrol etmeyi unutmayın.

Dava açma hakkı nasıl doğdu?

Yukarıda da değindiğimiz üzere daha önce mükelleflerin takdir komisyonlarının belirlediği bu değerlere karşı dava açma hakkı yoktu. Çünkü takdir komisyonu kararlarına karşı sadece takdir komisyonlarının arsalara ve araziye ait asgari ölçüde birim değer tespiti, takdirin ilgili bulunduğu il ve ilçe merkezlerindeki ticaret odalarına, ziraat odalarına ve ilgili mahalle ve köy muhtarlıkları ile belediyelere, araziye ait olanlar il merkezlerindeki ticaret ve ziraat odalarına ve belediyelere imza karşılığında verileceği hükmü mevcuttu.

Anayasa Mahkemesinin iptal kararından önce takdir komisyonlarının bu kararlarına karşı sadece, kendilerine karar tebliğ edilen daire, kurum, teşekküller ve ilgili mahalle ve köy muhtarlıkları on beş gün içinde ilgili vergi mahkemesi nezdinde dava açabilmekteydi. Yani kararlar mükelleflere tebliğ edilmediği için dava açma hakkı da mevcut değildi.

Ancak Anayasa'mızın 36. maddesi herkesin, yargı önünde davacı veya davalı olarak iddia ve savunma ile adil yargılanma hakkına sahip olduğunu belirtmektedir.

Ayrıca yine Anayasa’mızın 125. madde ise İdarenin her türlü eylem ve işlemlerine karşı yargı yolunun açık olduğunu hüküm altına almaktadır.

Dolayısıyla VUK'un bu hükmünün, Anayasa hükümlerini ihlal etmekte olduğunu düşünen Bursa 2. Vergi Mahkemesi, VUK'un mükerrer 49. maddesinin (b) fıkrasının 3. paragrafının "Takdir komisyonlarının bu kararlarına karşı kendilerine karar tebliğ edilen daire, kurum, teşekküller ve ilgili mahalle ve köy muhtarlıkları on beş gün içinde ilgili vergi mahkemesi nezdinde dava açabilirler" hükmünü amir birinci cümle hükmünde sınırlı sayıda sayılan kurumlar için dava yoluna başvurma hakkı tanımasının Anayasa'nın mezkur hükümlerine aykırılık teşkil ettiği gerekçesiyle mükerrer 49. maddesinin (b) fıkrasının iptali için Anayasa Mahkemesine başvuruda bulunmuştur.

Bursa 2.Vergi Mahkemesinin mezkur başvurusu üzerine konuyu inceleyen Anayasa Mahkemesi; 31 Mayıs 2012 tarih ve E.2011/38 ve K.2012/89 sayılı kararı ile mükerrer 49. maddenin Anayasa'ya aykırı olduğuna hükmederek, anılan maddeyi iptal etmiştir. İptal kararı 13 Ekim 2012 tarihli Resmi Gazete ‘de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir.

Karar çok güzel noktalara ışık tutmaktadır. Karara göre;

“Emlak vergisi mükelleflerinin ödeyeceği verginin hesaplanmasında esas alınan takdir komisyonu kararları idari bir tasarruf olduğu için buna karşı mükelleflere yargı yolunun kapatılması, Anayasayla güvence altına alınmış olan hak arama hürriyeti ve hukuk devleti ilkesi ile bağdaşmamaktadır. Öte yandan, Anayasa'nın 125. maddesi ile idarenin her türlü eylem ve işlemlerinin yargı yoluna açık olması zorunluluğu getirildiğinden, takdir komisyonu kararlarının kişi ya da kurum yönünden yargı denetimine kapatılması anılan hükme aykırılık teşkil edecektir. ”

“Kişinin uğradığı bir haksızlığa veya zarara karşı kendisini savunabilmesinin ya da maruz kaldığı haksız bir uygulama veya işleme karşı haklılığını ileri sürüp kanıtlayabilmesinin, zararını giderebilmesinin en etkili ve güvenceli yolunun, yargı mercileri önünde dava hakkını kullanabilmesi olduğu vurgulanmış; kişilere yargı mercileri önünde dava hakkı tanınmasının hak arama özgürlüğünün bir gereğidir.”

Bu karar metni detaylı incelendiği taktirde çok güzel başka tespitlerde de bulunduğu görülecektir.

Bu karardan sonra, takdir komisyonlarınca belirlenen değerlere karşı vergi mükellefi olan kişilerin de yargıya başvurabilmesinin önü artık açılmıştır.

Takdir komisyonu kararlarına karşı mükellefler nasıl dava açabilir?

Artık mükelleflerin Takdir Komisyonu kararlarına karşı dava aşma hakkı olduğuna göre bu hakkı nasıl kullanabileceğine değinelim.

Öncelikle bütün davalarda olduğu üzere dava açma süresi en önemli husus. Bu davayı açma süreniz, takdir komisyonunun kararını öğrendikten sonra 30 gün. Ancak tebligat yapılmadığı için hangi şartlarda öğrenmiş sayılacağınızın tespitinin nasıl yapılacağını tam olarak bilemiyorum. O nedenle dava açmak isteyen okuyucular lütfen işini riske atmasın ve 30.07.2017 son dava açma günü olsa da adli tatile denk geldiği için eylül ayının ilk haftası bitimine kadar davalarını bizzat ya da avukatları vasıtası ile açsınlar.

Dava da görev, idarenin bir işleminin iptali talep edildiği için Vergi Mahkemesi’nde. Yetki ise gayrimenkulün bulunduğu yer Vergi Mahkemesi’nde.

Hasım olarak ilgili belediyeyi göstermeniz gerekiyor.

Mahkeme kararının en önemli özelliklerinden biri ise, bütün mahalleyi etkileyecek olması. Yani mahkemenin vereceği iptal kararı uyarınca bütün mahallenin vergileri düşebilir.

Dava açılırken “yürütmenin durdurulması” talebinde bulunmanın unutulmaması gerekiyor.