Batık ve Kaçak İnşaat Şirketlerinden Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi ile Ev Alanların Mağduriyetleri Nasıl Giderilecek?

Yükselen dövizden kaynaklı olarak malzeme ve işçilik maliyetleri artmış, satışlar azalmış bunlar da inşaat şirketlerinin zorlanmasına neden olmuştur. Bir de inşaat şirketlerinin kurumsal yapıda olmamaları, iyi yönetilmemeleri, yüksek getirilerin ve giderlerin doğru mali politikalar ile dengelenememesi nedeniyle de iflaslar, kaçışlar başlamıştır.

İnanlar İnşaat ve Neo Yapı örnekleri
Bunun en son iki örneğini İnanlar İnşaat ve Neo Yapı’da gördük. Yarım asırlık maziye sahip İnanlar İnşaat’ın yönetim kurulu başkanı Serdar İnan yurtdışına kaçarken, arkasında birbirleri ile ihtilaflı bini aşkın mağdur, bankalar, taşeronlar ve alacaklılar bıraktı. Ayrıca bu mağdurların tamamının arasındaki karmaşık hukuki ilişkiler de cabası.

Neo Yapı ise hızla yükseldiği inşaat sektöründe yarattığı güveni de kullanarak birçok projesinden yüzlerce konutu tüketiciye “Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi” ile satmıştır. Bazı projelerini tamamlayıp teslimleri gerçekleştirmiş, ancak tapu kayıtlarının devrini yapmamış, bazı devam eden projelerini ise hiç tamamlayamamıştır. Konut satın alıp, bütün ödemelerini yapanlar devir talep ettiğinde çeşitli bahanelerle oyalamıştır. En sonunda tapu kayıtları incelendiğinde milyonlarca liralık ipotekler ve hacizler tespit edilmiş ve gerçek anlamda mağduriyetler doğmuştur.

Bu iki örneğin benzerlikleri nelerdir? İki şirket de güvenilir şirket görünümündedir, bankalar ve tüketici gözünde sağlam ve inanılır bir duruşları vardır. Satışlarını “Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi” ile yapmakta, ancak bu sözleşmeyi tapuya şerh ettirmemektedirler. Projelerinin çoğunu tamamlayıp tüketiciye teslim etmişlerdir. Ancak tapu devrini yapmamışlardır. Daha sonra işler kötüye gidince hepsinin yetkililerine ulaşılamaz olmuş ve tapu kayıtlarında milyonlarca liralık ipotek ve haciz alacaklıları ile konut satın alanlar baş başa kalmıştır. Bir kısım projeleri ise tamamlayamamışlardır bile. Sonunda da sahipleri yurtdışına kaçmıştır.

İçeriğini bilmediğiniz kağıtların altını imzalamayın
Bu mağduriyetlerin bir diğer nedeni ise bizim millet olarak okumayı sevmememiz. Konuştuğum bütün mağdurlar güven kılıfının rahatlığıyla sözleşmeyi okumadıklarını söylüyor. Ben bunu bir türlü anlayamıyorum. Daha önceki bütün yazılarımda sizlere söylediğim gibi, sevgili okuyucular, bir şey imzalarken lütfen okuyun. İmzanız çok değerli ve içeriğini bilmediğiniz kağıtların altını lütfen imzalamayın. Eğer okumak istemiyorsanız, anlamam diyorsanız, bir avukat tutun o okusun, sizi uyarsın. Sonra bu yukarıdakiler gibi bir problem doğduğunda hesabını ondan sorabilirsiniz.

Sözleşmenin en başında bir uzman tarafından okunup sizi koruyacak bir halde düzenlenmesi için başvurmanız, emin olun her şey dağıldıktan sonra başvurmanızdan hem daha koruyucu hem daha az maliyetlidir.

Şimdi, bu şirketlerden konut satın alan tüketicilerin ne gibi mağduriyetleri oldu veya olacak, dilerseniz onlara biraz değinelim. Öncelikle bu mağduriyetlerin sebebi olan ve aslında tüketiciyi korumak için hazırlanıp kanuna eklenmiş “Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi”ni biraz inceleyelim...

Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi nedir?
Ön ödemeli konut satış sözleşmesi, tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşmedir (TKHK m.40/1). Hukuki niteliği itibariyle, tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir.

Ön ödemeli konut satış sözleşmesi bir tüketici işlemidir. Bu sebeple, sözleşmenin bir tarafında ticari veya mesleki amaçlarla hareket tüketici sıfatına sahip olması mümkün değildir. Gerçek kişiler dışında, tacir sıfatı bulunmayan tüzel kişiler (dernekler, vakıflar vs.) de konut amaçlı taşınmaz edinebilirler.

Şekil şartına uymayan sözleşmeler de geçerli kabul edilecek
“Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi” hem Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’da hem de Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi Yönetmeliği'nde düzenlenmiş, şekil şartına havi bir sözleşmedir. Noterde yapılması ve tapuya şerh edilmesi gerekmektedir. Bir kısım mağdurlar bu sözleşmeyi noterde imzalarken, bir kısmının şekil şartına uymadan adi sözleşme olarak imzaladığını gördük. Ancak korkmayın, bu şekil şartına uymayan sözleşmeler de geçerli kabul ediliyor. Kanuna göre inşaat şirketi bu sözleşmelerin tüketici aleyhine olarak hükümsüzlüğünü iddia edemiyor. Ayrıca sözleşme edimler yerine getirildiyse bütün sonuçlarını doğuruyor.

Mağduriyete neden olan noktalar
Ancak daha vahim olan durum ise, mağdurların Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi'ni tapuya şerh ettirmemesi. Yani bu basit işlemi yapmadıysanız, sözleşmenin sizin için yarattığı korumalardan faydalanamayacaksınız demektir. Bu işlemi yaptıran mağdurlar, sözleşmedeki edimlerini yerine getirmeleri halinde bu şerhin korumasından faydalanıp, şerh tarihinden sonraki ipotek ve hacizlerden etkilenmezler. Gerçi inşaat şirketleri sözleşmeye madde koyarak bir alıcı bir de satıcı temsilcisiyle şerhin konulabileceğini düzenliyor. Bu da tüketiciyi mağdur etmek için bir kılıf sanki.

Tüketicilerin satış işlemi yapılmadan önce tapudan gayrimenkulün kaydını incelememesi nedeniyle de ayrıca başka mağduriyetler doğmuştur. Bazı işlemlerden önce dahi gayrimenkullerin tapu kayıtlarında ipotekler olduğu gözlemlenmiştir. Yani bu satış işlemi gerçekleşirken, konutu satın alan tüketici bu ipoteğin borcunu da kabul etmiş olmakta. İnşaat şirketi kaçıp gittiği takdirde, evinizin cebri icra yoluyla satışını istemek bankanın hakkı oluyor. Bunun nasıl bir risk olduğunun farkında mısınız?

Tapunuzu incelemek yasal hakkınız
Bir kısım tapu müdürlükleri ile inşaat şirketlerinin de birlikte hareket ettiği ve tapu kaydını incelemek isteyen alıcılara göstermediği gözlemlenmiştir. Elinizdeki sözleşmeyle gittiğiniz ve tapusunu incelemek istediğiniz gayrimenkul ile bağlantınızı ispat ettiğini takdirde göstermek zorundalar. Unutmayın!

Tüketicinin bir kısmı ödemeleri peşin olarak yaparken, bir kısmı ise konut kredisi kullanmakta. Bu da iki ayrı hukuksal durum yaratmaktadır. Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun’a göre kredi kullanan mağdurun zararı bir nebze koruma altındadır. Ancak ödemeleri halen devam etmektedir.

Bankaların konut kredisi verdiği gayrimenkuller üzerine inşaat şirketinin aldığı krediler için ipotek koyması yanlış bir uygulama
Bankalar konut kredisini kullandırırken tüketici aleyhine ipotek koyamamaktadır. Çünkü bu tür satışlarda tapu devri olmadığından, bankanın konut kredisine istinaden ipotek koyabileceği bir gayrimenkul de bulunmamaktadır. Bankaların bu kredileri ipoteksiz bir şekilde tüketicilere kullandırmalarının nedeni, banka ve inşaat şirketi arasında proje finansman sözleşmesi olmasıdır. Bankalar şirketlerin daha sonra zor durumda kaldığını görünce bütün verdikleri kredilerin toplamı kadar gayrimenkulün tamamına ipotek koymuşlardır. Kanımca bu yanlış bir uygulamadır. Nedenlerini açıklayacağım.

Mağdurların bir kısmının konut satın aldığı projeler tamamlanmış, konutları fiilen teslim edilmiş ve oturum başlamıştır. Ancak tapuda devir yapılmamıştır. Neo Yapı’nın Gölpark Projesi ve İnanlar İnşaat’ın İnanlar Terrace Projesi bunların örnekleridir. Bir kısmının ise henüz projesi tamamlanmamış, teslimi yapılmamış ve tabi ki tapu devri de yapılmamıştır. Projenin tamamlanıp tamamlanmayacağı ise bir muammadır. Bu da yine iki değişik hukuki durum yaratmaktadır.

Bu sayılan problemler hukuksal boyutun ilk ayağını teşkil etmekte olup, daha kolay ve çözümü mevcut olan kısımdır. Eğer sözleşmede üzerinize düşen edimi yerine getirdiyseniz, bedeli ödeyip teslimi saptadıysanız, mülkiyetin kimin olduğu, tüketici mahkemesinde açılacak bir tapu iptal ve tescil davası ile tespit edilip hak yerini bulacaktır.

Şirket ortadan kaybolunca, karşı karşıya kalan tüketici ve banka oluyor
Hukuksal boyutun ikinci aşaması ise gerçekten çok büyük bir sıkıntılar yumağıdır. Şöyle ki, projelerin bulunduğu arsaların malikleri inşaat şirketleri olduğundan, satışlar tapuda hemen gerçekleştirilmediğinden ve tapuya şerh edilmediğinden, projelerde yer alan konutların maliki de inşaat şirketleri olarak görünmeye devam etmektedir. Bu nedenle her ne kadar “Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi” ile konutları satmış olsa da, bankalardan, finans kuruluşlarından ödeyebileceği kanısıyla, devirleri yapmadan birçok kredi kullanmış ve bu kredilere istinaden de ipotekler tesis ettirmiştir. Ancak şirketler finansal olarak zora düştüleri veya ortadan kaybolmuş oldukları için bu krediler ödenmemektedir. Dolayısıyla şu anda tüketiciler ve bankalar karşı karşıya kalmıştır.

Yani yukarıda anlatılan senaryoya göre bir tüketici inşaat şirketi ile “Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi” yaparak bir konut satın almış, bunun bedelini ödemiş, konutu teslim almış, ancak tapuda oturmakta olduğu konutu üzerine alamadığı gibi, çok yüksek bedelli ipoteklerle ve hacizlerle karşı karşıya kalmıştır. Tapusunu alsa dahi bu ipotekleri ödemekle yükümlü olması gibi bir durum mevcuttur.

Acilen Tüketici Mahkemesi'nde tapu iptal ve tescil davası açılmalı
Bankalar bazı iddialarında haklı görünebilir. Ancak açıklayacağım bazı nedenlerden ötürü öyle olmadığını düşünüyorum. Bu durum biz üniversitede okurken, sınavlarda karşımıza çıkan pratik çalışmalara benzemekte. Bize çok karmaşık hukuksal bir problem verilir ve içinden çıkmamız talep edilirdi.

Konutun mülkiyeti konusunda yukarıda da anlattığım üzere hemen Tüketici Mahkemesi'nde tapu iptal ve tescil davası açılması gerekmektedir. Eğer tüketici sözleşmede yazan bütün edimlerini yerine getirdiyse, ödemelerini yaptıysa, buna ilişkin dekontlarla birlikte davayı açtığı tadtirde mahkeme derhal gayrimenkulün davalı olduğuna ilişkin şerh veriyor. Bu belgeyi alıp tapuya işlettirdiğinizde ise bu size bir nebze olsun koruma sağlıyor. Bu şerh dava boyunca taşınmazın 3. kişilere satılmasının ve devir edilmesinin önüne geçiyor.

Yukarıda izah ettiğimiz üzere bu davanın sonunda eğer sözleşmede üzerinize düşen bütün edimleri yerine getirdiyseniz, inşaat şirketine ait gözüken tapu iptal edilip, yeni tapu adınıza tescil ediliyor ve birinci aşama tamamlanmış oluyor.

Ancak ikinci kısmın üzerinde de hassasiyetle durulması gerekmekte. Çünkü tapuyu devir alsanız dahi, üzerindeki milyonlarca liralık ipotek ile bir süre sonra çok sevdiğiniz konutunuzun elinizden çıkacağı aşikar. İnşaat şirketinden alacaklı olan tedarikçilerin, taşeronların, işçilerin alacaklarından kaynaklanan hacizler de bu ipoteklerin cabası.

Ben bu konuyu hem ceza hukuku hem de özel hukuk bakımından değerlendireceğim.

Öncelikle ipoteğin neden kaynaklandığı tespit edilmeli
Açılacak davaları ve yapılacak şikayetin içeriğini belirlemeden evvel ipoteğin neden kaynaklandığı tespit etmemiz gerekiyor. Bildiğiniz ya da belki daha önce tecrübe ettiğiniz üzere, savcılık makamı ticari ilişkiden, sözleşmeden, alacak-verecek işlerinden kaynaklanan şikayet dosyaları hakkında, "bu hukuk mahkemelerinin görevine girer" diyerek takipsizlik kararı veriyor. Ceza hukuku marifetiyle karşı tarafı tazyik etme imkanımızı da ortadan kaldırmış oluyor. Ancak, eğer tapunun üzerindeki ipotek inşaat şirketinin kendi kullandığı kredilerden kaynaklanıyorsa bu bence kesin olarak dolandırıcılık suçunun unsurlarını taşıyan bir durum. Bu konuda takipsizlik kararı verilmesi dolandırıcıları korumak olacaktır.

Parasını ödediğiniz evin, inşaat şirketinin borcu nedeniyle satılması ve inşaat şirketinin bunu engellememesi planlı dolandırıcılıktır
Şöyle düşünün, çok beğendiğiniz bir evi şirketin yıllardır oluşturduğu olumlu izlenim üzerine, “Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi” ile satın alıp, bütün parasını ödüyorsunuz. Sonra bu inşaat şirketi kendi finansal durumunu düzgün idare edemiyor ve bankaya kredi için başvuruyor ve sizin olduğunu bildiği sevgili eviniz üzerine banka lehine ipotek kuruyor. Sonra siz tapunuzun devrini istediğinizde ipotek olduğu için devir yapmaktan imtina ediyor. Daha sonra belki iflas aşamasına geliyor, belki ödeyecek durumu olmadığı için banka işlemlere başlıyor. Siz, banka ve üzerinde banka lehine ipotek bulunan eviniz baş başa kalıyorsunuz. Banka evin üzerindeki ipoteği paraya çevirmek üzere evinizi cebri icra yoluyla satışa çıkartıyor. Sonuç olarak parasını ödediğiniz eviniz cebri icra yoluyla satılıyor.

Bu suçtan kaynaklı inşaat şirketinin kazandığı parayı, bankadan aldığı kredi ile toplayın. Banka da evi satıp parasını kurtarınca bu denklemden tek zararlı çıkan, o şirketten ev satın almış ve parasını ödemiş yüzlerce mağdur oluyor. Bundan daha büyük ve planlı bir dolandırıcılık düşünemiyorum.

Umut veren Yargıtay kararı
Banka, ipotekleri kendi garantörlüğünden kaynaklı olarak ev satın alırken kendisinden konut kredisi kullanan müşterilerinin alacaklarına istinaden kurmuşsa o zaman iş biraz daha değişiyor. Bu sözleşme modelinde yukarıda da izah ettiğimiz üzere, satış esnasında tapu üzerinize geçmediği için banka tapunun üzerine ipotek koyamıyor. Bu nedenle inşaat şirketleri bir banka ile projenin garantörlüğü konusunda anlaşıyor ve bütün müşterilerini bu bankaya kredi almak üzere yönlendiriyor. Banka da verdiği krediler için şirketin tapularına ipotek koyuyor. Bu işin içinde bir dolandırıcılık unsuru yok bence. Ancak burada hassas iki nokta bulunuyor;

Birincisi bankadan kredi almadan, peşin ödeme ile taşınmazları satın almış olan şahısların evine bankanın kredili satışlardan kaynaklanan nedenlerle ipotek koymaması gerekir. Ancak uygulamada bankanın bütün taşınmazlara ipotek koyduğunu görüyoruz. Bu açıkça usulsüz bir işlem. Banka, evinin bütün parasını ödemiş ve kendisinden kredi kullanmamış olan vatandaşı inşaat şirketinin borcu nedeniyle maddi manevi zarara uğratıyor. Bu ipoteklerin tamamının fekki için mahkemelere başvuru yapılması ve ilgililerin de şikayet edilmesi gerekir. Hatta bu durumla ilgili çok yeni bir Yargıtay kararı, Tüketici Mahkemesi'nde açılan tapu iptal ve tescil davasında bütün alacaklılar ve ipotek lehtarları taraf gösterilirse, hepsinin fekkedilip tapunun temiz bir şekilde tüketiciye devredilmesi gerektiğini vurgulamış. Bir umut ışığı olabilir.

Diğer bir durum ise kredi ile ev almış ve kredilerini düzgün bir şekilde ödeyip bitirmiş müşterilerin durumu. Eğer banka, gayrimenkullere yukarıda izah ettiğimiz şekilde bir ipotek koymuşsa, bu sefer de ipoteklerin banka borcu biten gayrimenkuller için fekkedilmesi yani kaldırılması gerekiyor. Eğer siz kredinizi ödeyip bitirmişseniz ve banka ipoteği kaldırmayıp evinizi cebri icra yoluyla satmışsa bu takdirde krediyi iki kere tahsil etmiş oluyor. Bu, sizinle yapmış olduğu kredi sözleşmesine aykırı bir hareket. Bu ipoteğin kaldırılması için de dava açmanız gerekir.

Oturuma başlanan mülklerde ödenen faturalar delil niteliği taşıyor
Detayları inceledikçe bankaların ve inşaat şirketlerinin birlikte kanunu dolaşarak birçok usulsüzlük yaptığını görüyoruz. Mesela bir banka inşaat şirketine kredi vermiş ve içinde iki yıldır oturum olan bir sitenin bulunduğu gayrimenkullerin kaydına ipotek koymuş. Bunu yaparken de SPK onaylı bir kuruluştan sitede oturum olmadığına ilişkin rapor almış. Bu konuda dava açıldıktan sonra banka bu raporu mutlaka dava dosyasına delil olarak sunacaktır. Bu takdirde de su, doğalgaz, elektrik abonelikleriniz, bunlara ilişkin faturalarınız, aidat ödemeleriniz ve ikametgah senedinizle birlikte bu şirketi şikayet etmenizi öneririm. En azından ben böyle bir rapor ile karşılaştığımda öyle yapacağım. Hatta bir örnekte şirkete kredi veren banka şubesinin müdürünün ve çalışanlarının da bu şirketin projelerinden “uygun fiyatlara” ev aldığına dair duyumlar var. Karşılıklı faydalanmalar da mevcut anlayacağınız.

Evinden vazgeçenler sözleşmeden dönme hakkını kullanabilir
Anlattığım aksiyonlar inşaat şirketinden evini takyidatsız bir şekilde almak ve kullanmak isteyen mağdurların izleyebileceği usulleri anlatıyor. Bir de artık bu evden vazgeçmişseniz ve istemiyorsanız, sözleşmeden dönme hakkınızı da kullanabilirsiniz. Eğer inşaat şirketinin sözleşmede yer alan edimleri süresinde yerine getiremeyeceğini düşünüyorsanız, usulüne uygun bir şekilde sözleşmeden döndüğünüzü inşaat şirketine bildirip yaptığınız bütün ödemeleri talep edebilirsiniz. İnşaat şirketi ödemenizi yapmazsa bu taleplerinizi açacağınız dava ile ona karşı ileri sürebilirsiniz. Tabi dava sonuçlandığında kazansanız dahi paranızı alabileceğiniz bir inşaat şirketi bulabilir misiniz, o kısmını bilemiyorum.

Kredi ile ev almış olan mağdurlar da yukarıda anlattığım şekilde sözleşmeden dönerek kullandıkları kredi miktarını bankadan alma hakkına sahipler. Bunun için sözleşmeden dönme iradelerini inşaat şirketine bildirmeleri gerekiyor. İnşaat şirketi doksan gün içinde kredi bedelini finansman sağlayan kuruluşa öder, finans kuruluşu da bedeli derhal tüketiciye iade eder.

Hacizli ve ipotekli tapuyu devralmayın!
Bir de size son bir uyarı, eğer bu durumları yaşamaktaysanız sakın inşaat şirketlerinin "gelin tapunuzu hacizli ve ipotekli olarak devralın" demesine kanıp, gidip tapuları almayın. Tapu müdürlüğünde adınıza tapu verilirken “hacizleri ve ipotekleri kabul ediyor musun?” diye soruluyor. Siz de tapuyu almak için kabul etmek durumunda kalıyorsunuz. O zaman bu takyidatların temizlenmesi için eliniz zayıflamış oluyor.

Tüm bu yaşananlar çok bilinmeyenli bir denklem gibi. Yazdıklarım ise bizim duyduğumuz şekildeki mağduriyetler. Bir de bilmediklerimiz var elbet. İnşaat şirketi ve banka işbirliği ile yapılmış olan bu usulsüzlüklerin sizin özelinizde tespit edilip, ona göre hukuksal aksiyonların alınması gerekir.

Usulsüzlüklerin önüne yeni kanunlarla geçilebilir
Uzun zamandır ülkemizi yöneten hükümetler ekonomimizin en büyük dayanaklarından birini inşaat sektörü olarak belirlemişlerdir. Bu nedenle bu sektöre zarar verebilecek, tüketicinin güvenini sarsacak, konut alımlarını olumsuz yönde etkileyecek, kanunu dolaşmak için özenle tasarlanmış bu tarz usulsüzlüklerin çıkartılacak yeni kanunlarla önüne geçileceğini düşünüyorum. Bunun bir örneğini birkaç yıl önce bazı inşaat şirketlerinin maketten satış yaparak tüketicileri çok büyük zararlara uğratmasından sonra çıkartılan kanunlarda görmüştük. Bunun üzerine Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun’da “Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi” özel olarak düzenlenmiş, hatta bunun içeriğini anlatan ve bu şekilde satış yapılabilmesinin şartlarını düzenleyen bir de yönetmelik çıkartılmıştır.

Hükümete bu risklerin anlatılabilmesi adına mağdurların bir dernek kurmasının ve bu dernek aracılığı ile gerekli başvuruların ve görüşmelerin yapılmasının da faydalı olacağı görüşündeyim.

Evlerinizde güvenle oturmanız ve yatırımlarınızı koruyabilmeniz dileğiyle...