Türkiye'de Dar Gelirliye Konut Hayal!

TÜİK’in biri 2000, diğeri 2011 yılında yaptığı iki çalışması var. Bu çalışmalara göre Türkiye ’de kirada oturan hane halklarının toplam hane halklarına oranı her iki ölçümde de kabaca % 24 çıkmış. Yani yıllık ortalama 800 bine yaklaşan yeni konut üretimine ve yine yılda 1 milyon ortalamaya yaklaşan toplam konut satış adetlerine rağmen, Türkiye’de ev sahiplik oranı son 10 yılda neredeyse hiç artmamış. Dolayısıyla kiracı oranı da azalmamış.

Söz konusu oranların bu derece değişmeden kalması, esas itibariyle yeni üretilen konutların pahalı olmasından kaynaklanıyor. Radikal'den Mithat Bülent Özmen'in haberine göre, üstelik yeni üretilen konutlar pahalı olunca, bu durum ikinci el konut fiyatlarını da etkiliyor ve dolayısıyla konut piyasasında fiyatlar genel düzeyi artıyor.

Konut fiyatları gelir ve enflasyonun çok üzerinde artıyor

Nitekim Merkez Bankası’nın Enflasyon Hesaplayıcısı’na göre, Ocak 2010’da 100 TL’lik bir mal sepetinin değeri Mart 2015’te 147 TL olmuş. Yani yaklaşık 5.5 yılda enflasyon % 47 artmış. Yine, TÜİK’in Gelir ve Yaşam Koşulları Araştırmasına göre 2009 yılında ortalama yıllık hanehalkı kullanılabilir geliri 21.293 TL iken, bu rakam en son 2013 yılı için ve 29.479 TL olarak açıklanmış. Bu da % 38’lik bir artışa karşılık gelmekte ve Mart 2015 esas alındığında hane halkı kullanılabilir gelirinin kabaca enflasyon kadar arttığından söz etmek mümkün görünmüyor.

Oysa Merkez Bankası’nca yayınlanan Konut Fiyat Endeksi’ne göre, Ocak 2010’dan Mart 2015’e kadar geçen sürede konut fiyatları Türkiye genelinde % 81 gibi yüksek bir artış gösterirken, örneğin İstanbul ’da % 124 artışla çok daha çarpıcı bir seviyeye ulaşmıştır.

Demek ki, konut fiyatları gelirin de, enflasyonun da üzerinde ve çok fazla artmış.

Peki neden artıyor?

Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği Başkanı Ömer Faruk Çelik’in geçtiğimiz günlerde yaptığı bir açıklamaya göre, inşaatı 12 ay önce biten veya tamamlanmasına 12 ay kalan 211 bin 700 adet konut esas alınarak bir araştırma yapılmış.

Araştırmanın sonuçları çarpıcı. Buna göre, yaklaşık 212 bin konut içerisinde m2 fiyatı 2 bin TL’nin altında satışa çıkan konut sayısı sadece ve sadece 3 bin. Geriye kalan konutların adet ve m2 fiyat aralıkları ise şöyle: 43 bin 600 adedi 2 ila 3 bin TL aralığında, 55 bin adedi 3 ila 4 bin TL bandında, 33 bin 300 adedi 4 ila 5 bin TL aralığında ve nihayet 76 bin 800 adedi 5 bin TL üzeri.

Aslında fiyatların bu kadar yüksek olmasının yüksek kar marjları dahil bir çok nedeni var. Ama yıllara sari maliyet artışları ve bunun içerisinde arsa sahibine bırakılan hasılat veya kat karşılığı payın artık neredeyse % 50’lere oturmuş olması, yüksek konut fiyatlarının en önemli etkenlerinden bir tanesi. Dolayısıyla, konut üreticileri özellikle son 10 yıldır orta üstü ve üst gelir grubuna ve spesifik olarak da yatırımcı gruba yönelmiş durumdalar. Ama artık bu nitelikteki konut talebi belli bir doygunluğa ulaşmış görünüyor. Gerçekten de, bugün hem konut üreticilerinin hem de konut yatırımcılarının elinde, çok yüksek sayıda bir konut stoku olduğunu söylemek mümkün.

Dar gelirlinin konut sahibi olması hayal mi?

Dolayısıyla, gelinen noktada hem konut sektörü hem de dar ve orta gelirliler için resim çok da parlak görünmüyor. Keza bir tarafta aileden servet sahibi olmayan, gelir düzeyi nedeniyle tasarruf yeteneği düşük; dolayısıyla konut alma arzularını (potansiyel talep) gerçeğe dönüştürmek için pazara çıkamayan (efektif talep) dar ve orta gelirliler var; öte tarafta ise sektörü tehdit edici boyutlara ulaştığı artık herkes tarafından kabul edilen ve satılmayı bekleyen yüzbinlerce boş konut.

İşte, yazının başlığında da bahsedildiği üzere, tüm dünyada “21. Yüzyılda Sermaye” adlı kitabıyla büyük yankı uyandıran Fransız ekonomist Thomas Piketty tam da burada devreye giriyor. Çünkü, servet gelirden hızlı büyüdüğü müddetçe ve bu duruma gelir lehine kamu müdahalesi söz konusu edilmedikçe, Türkiye’de dar ve orta gelirli hane halklarının kendilerine ait başlarını sokacakları bir eve sahip olmaları maalesef tatlı bir hayalden öteye gitmiyor.