|
Kat irtifaklı tapusunu kat mülkiyetli
tapuya geçirmeyen vatandaşlara 1.000 lira ceza getiren Kat Mülkiyeti Kanunu’nda
değişiklik yapılacak. Yeni tasarıda tapu dairelerinde yığılma olacağı
gerekçesiyle "iskan ruhsatı olan" binaların kat mülkiyetine geçiş süresinin 2
yıl uzatılması gündemde. Tasarı vatandaşları belediye ve tapu dairesi arasında
koşturmaktan da kurtaracak.
Kat irtifakı tapularını kat mülkiyetine geçirmeyenlere 1.000 TL
ceza getirilince vatandaş tapu dairelerine ve belediyelere koştu. Taşınmaz
Değerleme Müşavirlik (TADEM) Başkanı Ali Çetin Önder, "Yasa ile vatandaşlar
nereye ve nasıl başvuracağını şaşırdı. Gelen yoğun tepki ve sorular, yasa
koyucuları harekete geçirdi" dedi. Üzerinde çalışılan yeni düzenlemelerin
içinde, 28 Kasım olarak belirtilen süre bitiminin "iskan ruhsatı olan" binaların
kat mülkiyetine geçişi için 2 yıl ertelenmesi de var.
Kat irtifakı tapusu, müteahhitlerin arsadan yararlanma hakkını
ifade ediyor. Projenin aslına ne derece uygun inşa edildiğini gösteren iskan
ruhsatı alındıktan sonra ise bu tapu kat mülkiyetine dönüştürülüyor. Türkiye’de
binaların yüzde 70’inin iskan ruhsatı bulunmuyor. Ancak bu boşluğu doldurmak
için hazırlanan 5711 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu vatandaşlarda pek çok soru
işareti yaratmış durumda. Bu soru işaretlerini gidermek için iki gün önce Tapu
Kadastro, Bayındırlık ve Maliye Bakanlıkları’nda üst düzey yetkililerle konuyu
masaya yatırdıklarını ve ortak bazı çözüm önerilerini ortaya koyduklarını
söyleyen TADEM Başkanı Ali Çetin Önder, "Yapılması planlanan ilk değişiklik
süreyle ilgili. Vatandaşları belediye ve tapu dairesi arasında koşturmaktan
kurtaracak yeni formüller üzerinde de çalışılmaya başlandı" dedi.
İskan affı masada
28 Kasım’a kadar iskan ruhsatı alıp kat mülkiyetine geçmeyen
vatandaşların 1.000 liralık para cezalarının tek bir seferlik mi yoksa her yıl
mı alınacağı konusunun aydınlatılacağı yeni tasarıda ayrıca iskan ruhsatı
alamayan binaların iskan affına alınıp alınmayacağı da kesinlik kazanacak.
Önder, Bayındırlık ve Maliye Bakanlıkları’nın değişmesi nedeniyle yeni tasarının
birkaç ayı bulacağını açıkladı.
Ankara’da üst düzey yetkililerle yaptıkları görüşmelerde TADEM
olarak çözüm önerilerini ortaya koyduklarını ifade eden Önder, şöyle devam etti:
"Bizim önerimiz şu: Belediyenin elinde hangi evlerin iskan ruhsatının olduğu,
hangilerinin olmadığı yer alıyor. Belediye teknik ekipleriyle iskan ruhsatı
olmayan projelerin neden iskan almadığını inceleyebilir. Projeye uymamaktan
kaynaklanan bir nedenle iskan alınamadıysa, vatandaşlar evin gerçek değeri veya
beyan edilen asgari birim emlak değeri üzerinden yasayla belirlenecek bir
yüzdeyi öderse, tek seferde verilecek bu bedelle kat mülkiyetine geçiş
sağlanabilir. Bu sürede vatandaşın sürekli belediye ve tapu müdürlüklerine
gelmesinin de önünü kesmek için, belediyeler iskan ruhsatı verilmesine ilişkin
yazıyı doğrudan tapu müdürlüğüne iletebilir, tapu müdürlüğü de gerekli
düzeltmeyi yapabilir. Binanın deprem güçlendirmesi yapılacaksa belediye iskan
ruhsatını vermek için bunu üstlenip bedelini sonra maliklerden
alabilir."
Kat mülkiyetine geçiş tapuda bir düzeltme
işlemi
Kat irtifaklı tapudan kat mülkiyetli tapuya geçiş, aslında tapu
kütüğünde gerçekleştirilen küçük bir düzeltme işlemi... Kat irtifakı
alındığında, tapu dairesindeki kat mülkiyeti kütüğünde "tapunun cinsi" kısmı
"arsa" olarak belirtiliyor. İskan ruhsatı alınır alınmaz, ilgili kısım "arsa"
yerine "bina" olarak değiştirilerek kat mülkiyeti tapusu elde edilmiş oluyor.
Bunun için belediyelerin iskan ruhsatı vermeye karar verdiğinde, bunu bildiren
yazıyı tapu kadastroya göndermesi ve tapu müdürlüğünün gerekli düzeltmeyi
yapması yeterli oluyor.
Müteahhitler faaliyetteyse ev sahibi hiçbir şey
yapmıyor
Aslında kat mülkiyetine geçişin ilk ve tek muhattabı müteahhit
firmalar... Tüm prosedürler, iskan ruhsatı masrafları ve başvuruların müteahhit
firmaca yapılması gerekiyor. Yani müteahhiti halihazırda faaliyet gösteren
binalarda oturan ev sahiplerinin herhangi bir yükümlülüğü bulunmuyor. Ancak
binaların müteahhiti ölmüşse, iflas etmiş ve faaliyeti sona ermişse, iskan
ruhsatını almak, eğer alınamazsa para cezasını ödemek tamamen ev sahiplerine
kalıyor. Bu durumda mağdur duruma düşen ev sahipleri, kat mülkiyetine geçiş için
başvuruları bireysel olarak değil, bina bazında yapmak zorunda. Dolayısıyla
işlemleri yapmak için binada oturanlar ya içlerinden birini temsilci olarak
seçiyor ya da bir tapu emlak müşaviri veya gayrimenkul danışmanı aracılığıyla
işlerin takibini yapabiliyor.
Peki müteahhit yoksa vatandaşlar ne
yapacak?
İskan ruhsatı varsa ama ihmal nedeniyle kat mülkiyetine
geçilmemişse
- İskan ruhsatı olan bir binada oturan ev sahipleri, içlerinden
temsilci seçtikleri bir vekiline veya anlaştıkları bir tapu emlak müşavirine
bina iskan ruhsatlarını verecek.
- İlgili yetkili, belediyeye giderek bu ruhsatları sunacak.
Belediye, tapu kadastroya iskan ruhsatının verilmesi gerektiğini belirten bir
yazı yazacak.
- Bina temsilcisi ilgili yazıyı tapu kadastroya vererek, binayı
tapu haritasına işletecek.
- Temsilci, bu işlemin ardından tapu müdürlüğüne giderek kat
mülkiyeti kütüğünde "tapunun cinsi" kısmını "arsa"dan "bina"ya çevirterek kat
mülkiyeti tapusunu alacak.
- Her aşama vatandaşa döner sermaye ücreti olarak geri dönecek.
Her aşamada vatandaşın cebinden çıkacak tutar 350 liranın altında
olmayacak.
- Vatandaşlar, bu işlemi daha önce 28 Kasım olarak belirtilen,
yeni tasarıda ise planlanan 2 yıllık ek süre zarfında gerçekleştirmezse 1.000
lira ceza ödeyecek. Ancak 1.000 liranın tek bir seferlik mi yoksa her yıl mı
alınacağı henüz netleştirilmedi.
Binanın iskan ruhsatı hiç
alınmamışsa
- Şayet binanın iskan ruhsatı yoksa ve müteahhite
ulaşılamıyorsa, binanın malikleri toplanarak içlerinden bir temsilci seçecek
veya bir tapu emlak müşavirlik firmasını yetkilendirecek. Ancak "Belgeler
müteahhitte, bu yüzden müteahhitini bulamayan iskan ruhsatını kesinlikle
alamayacak ve ceza ödeyecek" diye bir durum söz konusu olmayacak.
- Temsilci belediyeye başvurduğunda, belediye vatandaştan bir
belge talep etmeyecek. Belediye, projeye iskan ruhsatı verilip verilemeyeceğini
elindeki binaya ait yapı denetim raporları ve proje aslını inceleyerek karar
verecek. Eğer bina, projesindeki imar şartlarını taşıyorsa veya deprem
yönetmeliğine uygunsa, belediye "iskan ruhsatı verilebilir" diyerek normal
şartlar altında müteahhitten temin etmesi gereken belgeleri tek tek ilgili
kurumlara yazı yazarak alacak.
- Bu kapsamda belediye, vergi dairesinden bina harçlarının
yatırılıp yatırılmadığını, SSK’dan sigorta primlerinin ödenip ödenmediğini,
İSKİ’den su kaçağı bulunup bulunmadığını, itfaiyeden ve TEDAŞ’tan yangın ve
elektrik sistemlerinde bir sorun olup olmadığını, çevre ve sağlık
müdürlüklerinden binanın sağlık ve çevreye uygunluğunun olup olmadığını
öğrenecek. Ardından olumlu yanıt aldıktan sonra tapu müdürlükleriyle
koordinasyon kurup iskan ruhsatı verebilecek. Ancak belediye ile bu kurumlar
arasında geçecek yazışmalar hem birkaç ayı alacak, hem de bu aşamalarda
müteahhitin atladığı her borç ve eksik işlem, vatandaştan temin edilecek. Yani,
vatandaşlar sonunda iskan ruhsatını alsalar da, ruhsat almadıklarında
ödeyecekleri cezanın en az 5 katı bir maliyetle ve zaman kaybıyla
karşılaşabilecek.
Binaya iskan ruhsatı verilemezse
Temsilci belediyeye başvurduğunda projeyle ilgili gerekli
incelemeleri yapan belediye, bu kez binanın projede belirtildiği gibi gerekli
imar şartlarını taşımadığı veya deprem yönetmeliğine uygun olmadığı hükmüne
vararak iskan ruhsatı veremeyeceğine karar verirse, o zaman ortada müteahhit
olmadığı için ev sahipleri 1.000 lira ceza ödeyecek. Ancak vatandaşlar bu cezayı
ödeseler de iskan ruhsatı alıp kat mülkiyetine geçmek zorunluluğu ortadan
kalkmıyor. Binayı yıkıp yeniden imara uygun şekilde getirmek de artık imkansız
olduğu için, sistem burada tıkanıyor. Bu nedenle sektörün beklentisi de yeni
tasarıda bu tür durumlar için “iskan affı”nın getirilmesi...
Neden kat mülkiyeti tapusu
isteniyor?
Müteahhİtler inşaata başlamadan önce "arsadan yararlanma
hakkı"nı ifade eden kat irtifakı tapusunu alıyor. İnşaat bittiğinde ise
müteahhitlerin, binaların projenin aslına uygun olduğunu gösteren iskan
ruhsatlarını almaları gerekiyor. İskan ruhsatını aldıklarında ise kat irtifakı
kat mülkiyeti tapusuna çevriliyor. Ancak bu durumda alınan emlak vergisi
yaklaşık 7 kat artıyor. Örneğin kat irtifaklı tapuda 20 bin lira gözüken bir
yerin binde iki oranında emlak vergisi 40 lira iken, kat mülkiyetli tapulu bir
gayrimenkul olduğunda evin değeri 150 bin liraya, emlak vergisi de 300 liraya
yükseliyor. Yeni kanunla amaçlanan da bu yolla daha yüksek emlak vergilerinin
alınabilmesi...
Müteahhit plana uymadığı için iskan ruhsatı
almıyor
Kat mülkiyeti tapusuyla daha yüksek emlak vergisi ödeyecek
olmak, müteahhitleri iskan ruhsatı almaktan alıkoyuyor. Ancak Türkiye’de asıl
büyük sorun, inşaat firmalarının pek çoğunun belediyeye onaylattığı projelere
aykırı imar planları uygulaması. Örneğin firmalar ya plandakinden daha büyük
metrekarelerde daireler yapıyor ya da ortak kullanım yerleri olarak
projelendirdiği yerleri gerçekte satışa yönelik bölümler olarak gösteriyor. Bu
nedenle belediyeden iskan ruhsatı almayan müteahhitler sadece kat irtifakı
tapusu ile projesini bitirip daireleri satıyor. Belediyelerse bu binaların iskan
ruhsatı olup olmamasını denetlemeden elektrik, su gibi tüm altyapı hizmetlerini
götürüyor.
|
