Kat irtifaklı tapusunu kat mülkiyetli tapuya geçirmeyen vatandaşlara 1.000 lira ceza getiren Kat Mülkiyeti Kanunu’nda değişiklik yapılacak. Yeni tasarıda tapu dairelerinde yığılma olacağı gerekçesiyle "iskan ruhsatı olan" binaların kat mülkiyetine geçiş süresinin 2 yıl uzatılması gündemde. Tasarı vatandaşları belediye ve tapu dairesi arasında koşturmaktan da kurtaracak.
Kat irtifakı tapularını kat mülkiyetine geçirmeyenlere 1.000 TL ceza getirilince vatandaş tapu dairelerine ve belediyelere koştu. Taşınmaz Değerleme Müşavirlik (TADEM) Başkanı Ali Çetin Önder, "Yasa ile vatandaşlar nereye ve nasıl başvuracağını şaşırdı. Gelen yoğun tepki ve sorular, yasa koyucuları harekete geçirdi" dedi. Üzerinde çalışılan yeni düzenlemelerin içinde, 28 Kasım olarak belirtilen süre bitiminin "iskan ruhsatı olan" binaların kat mülkiyetine geçişi için 2 yıl ertelenmesi de var.
Kat irtifakı tapusu, müteahhitlerin arsadan yararlanma hakkını ifade ediyor. Projenin aslına ne derece uygun inşa edildiğini gösteren iskan ruhsatı alındıktan sonra ise bu tapu kat mülkiyetine dönüştürülüyor. Türkiye’de binaların yüzde 70’inin iskan ruhsatı bulunmuyor. Ancak bu boşluğu doldurmak için hazırlanan 5711 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu vatandaşlarda pek çok soru işareti yaratmış durumda. Bu soru işaretlerini gidermek için iki gün önce Tapu Kadastro, Bayındırlık ve Maliye Bakanlıkları’nda üst düzey yetkililerle konuyu masaya yatırdıklarını ve ortak bazı çözüm önerilerini ortaya koyduklarını söyleyen TADEM Başkanı Ali Çetin Önder, "Yapılması planlanan ilk değişiklik süreyle ilgili. Vatandaşları belediye ve tapu dairesi arasında koşturmaktan kurtaracak yeni formüller üzerinde de çalışılmaya başlandı" dedi.
İskan affı masada
28 Kasım’a kadar iskan ruhsatı alıp kat mülkiyetine geçmeyen vatandaşların 1.000 liralık para cezalarının tek bir seferlik mi yoksa her yıl mı alınacağı konusunun aydınlatılacağı yeni tasarıda ayrıca iskan ruhsatı alamayan binaların iskan affına alınıp alınmayacağı da kesinlik kazanacak. Önder, Bayındırlık ve Maliye Bakanlıkları’nın değişmesi nedeniyle yeni tasarının birkaç ayı bulacağını açıkladı.
Ankara’da üst düzey yetkililerle yaptıkları görüşmelerde TADEM olarak çözüm önerilerini ortaya koyduklarını ifade eden Önder, şöyle devam etti: "Bizim önerimiz şu: Belediyenin elinde hangi evlerin iskan ruhsatının olduğu, hangilerinin olmadığı yer alıyor. Belediye teknik ekipleriyle iskan ruhsatı olmayan projelerin neden iskan almadığını inceleyebilir. Projeye uymamaktan kaynaklanan bir nedenle iskan alınamadıysa, vatandaşlar evin gerçek değeri veya beyan edilen asgari birim emlak değeri üzerinden yasayla belirlenecek bir yüzdeyi öderse, tek seferde verilecek bu bedelle kat mülkiyetine geçiş sağlanabilir. Bu sürede vatandaşın sürekli belediye ve tapu müdürlüklerine gelmesinin de önünü kesmek için, belediyeler iskan ruhsatı verilmesine ilişkin yazıyı doğrudan tapu müdürlüğüne iletebilir, tapu müdürlüğü de gerekli düzeltmeyi yapabilir. Binanın deprem güçlendirmesi yapılacaksa belediye iskan ruhsatını vermek için bunu üstlenip bedelini sonra maliklerden alabilir."
Kat mülkiyetine geçiş tapuda bir düzeltme işlemi
Kat irtifaklı tapudan kat mülkiyetli tapuya geçiş, aslında tapu kütüğünde gerçekleştirilen küçük bir düzeltme işlemi... Kat irtifakı alındığında, tapu dairesindeki kat mülkiyeti kütüğünde "tapunun cinsi" kısmı "arsa" olarak belirtiliyor. İskan ruhsatı alınır alınmaz, ilgili kısım "arsa" yerine "bina" olarak değiştirilerek kat mülkiyeti tapusu elde edilmiş oluyor. Bunun için belediyelerin iskan ruhsatı vermeye karar verdiğinde, bunu bildiren yazıyı tapu kadastroya göndermesi ve tapu müdürlüğünün gerekli düzeltmeyi yapması yeterli oluyor.
Müteahhitler faaliyetteyse ev sahibi hiçbir şey yapmıyor
Aslında kat mülkiyetine geçişin ilk ve tek muhattabı müteahhit firmalar... Tüm prosedürler, iskan ruhsatı masrafları ve başvuruların müteahhit firmaca yapılması gerekiyor. Yani müteahhiti halihazırda faaliyet gösteren binalarda oturan ev sahiplerinin herhangi bir yükümlülüğü bulunmuyor. Ancak binaların müteahhiti ölmüşse, iflas etmiş ve faaliyeti sona ermişse, iskan ruhsatını almak, eğer alınamazsa para cezasını ödemek tamamen ev sahiplerine kalıyor. Bu durumda mağdur duruma düşen ev sahipleri, kat mülkiyetine geçiş için başvuruları bireysel olarak değil, bina bazında yapmak zorunda. Dolayısıyla işlemleri yapmak için binada oturanlar ya içlerinden birini temsilci olarak seçiyor ya da bir tapu emlak müşaviri veya gayrimenkul danışmanı aracılığıyla işlerin takibini yapabiliyor.
Peki müteahhit yoksa vatandaşlar ne yapacak?
İskan ruhsatı varsa ama ihmal nedeniyle kat mülkiyetine geçilmemişse
- İskan ruhsatı olan bir binada oturan ev sahipleri, içlerinden temsilci seçtikleri bir vekiline veya anlaştıkları bir tapu emlak müşavirine bina iskan ruhsatlarını verecek.
- İlgili yetkili, belediyeye giderek bu ruhsatları sunacak. Belediye, tapu kadastroya iskan ruhsatının verilmesi gerektiğini belirten bir yazı yazacak.
- Bina temsilcisi ilgili yazıyı tapu kadastroya vererek, binayı tapu haritasına işletecek.
- Temsilci, bu işlemin ardından tapu müdürlüğüne giderek kat mülkiyeti kütüğünde "tapunun cinsi" kısmını "arsa"dan "bina"ya çevirterek kat mülkiyeti tapusunu alacak.
- Her aşama vatandaşa döner sermaye ücreti olarak geri dönecek. Her aşamada vatandaşın cebinden çıkacak tutar 350 liranın altında olmayacak.
- Vatandaşlar, bu işlemi daha önce 28 Kasım olarak belirtilen, yeni tasarıda ise planlanan 2 yıllık ek süre zarfında gerçekleştirmezse 1.000 lira ceza ödeyecek. Ancak 1.000 liranın tek bir seferlik mi yoksa her yıl mı alınacağı henüz netleştirilmedi.
Binanın iskan ruhsatı hiç alınmamışsa
- Şayet binanın iskan ruhsatı yoksa ve müteahhite ulaşılamıyorsa, binanın malikleri toplanarak içlerinden bir temsilci seçecek veya bir tapu emlak müşavirlik firmasını yetkilendirecek. Ancak "Belgeler müteahhitte, bu yüzden müteahhitini bulamayan iskan ruhsatını kesinlikle alamayacak ve ceza ödeyecek" diye bir durum söz konusu olmayacak.
- Temsilci belediyeye başvurduğunda, belediye vatandaştan bir belge talep etmeyecek. Belediye, projeye iskan ruhsatı verilip verilemeyeceğini elindeki binaya ait yapı denetim raporları ve proje aslını inceleyerek karar verecek. Eğer bina, projesindeki imar şartlarını taşıyorsa veya deprem yönetmeliğine uygunsa, belediye "iskan ruhsatı verilebilir" diyerek normal şartlar altında müteahhitten temin etmesi gereken belgeleri tek tek ilgili kurumlara yazı yazarak alacak.
- Bu kapsamda belediye, vergi dairesinden bina harçlarının yatırılıp yatırılmadığını, SSK’dan sigorta primlerinin ödenip ödenmediğini, İSKİ’den su kaçağı bulunup bulunmadığını, itfaiyeden ve TEDAŞ’tan yangın ve elektrik sistemlerinde bir sorun olup olmadığını, çevre ve sağlık müdürlüklerinden binanın sağlık ve çevreye uygunluğunun olup olmadığını öğrenecek. Ardından olumlu yanıt aldıktan sonra tapu müdürlükleriyle koordinasyon kurup iskan ruhsatı verebilecek. Ancak belediye ile bu kurumlar arasında geçecek yazışmalar hem birkaç ayı alacak, hem de bu aşamalarda müteahhitin atladığı her borç ve eksik işlem, vatandaştan temin edilecek. Yani, vatandaşlar sonunda iskan ruhsatını alsalar da, ruhsat almadıklarında ödeyecekleri cezanın en az 5 katı bir maliyetle ve zaman kaybıyla karşılaşabilecek.
Binaya iskan ruhsatı verilemezse
Temsilci belediyeye başvurduğunda projeyle ilgili gerekli incelemeleri yapan belediye, bu kez binanın projede belirtildiği gibi gerekli imar şartlarını taşımadığı veya deprem yönetmeliğine uygun olmadığı hükmüne vararak iskan ruhsatı veremeyeceğine karar verirse, o zaman ortada müteahhit olmadığı için ev sahipleri 1.000 lira ceza ödeyecek. Ancak vatandaşlar bu cezayı ödeseler de iskan ruhsatı alıp kat mülkiyetine geçmek zorunluluğu ortadan kalkmıyor. Binayı yıkıp yeniden imara uygun şekilde getirmek de artık imkansız olduğu için, sistem burada tıkanıyor. Bu nedenle sektörün beklentisi de yeni tasarıda bu tür durumlar için “iskan affı”nın getirilmesi...
Neden kat mülkiyeti tapusu isteniyor?
Müteahhİtler inşaata başlamadan önce "arsadan yararlanma hakkı"nı ifade eden kat irtifakı tapusunu alıyor. İnşaat bittiğinde ise müteahhitlerin, binaların projenin aslına uygun olduğunu gösteren iskan ruhsatlarını almaları gerekiyor. İskan ruhsatını aldıklarında ise kat irtifakı kat mülkiyeti tapusuna çevriliyor. Ancak bu durumda alınan emlak vergisi yaklaşık 7 kat artıyor. Örneğin kat irtifaklı tapuda 20 bin lira gözüken bir yerin binde iki oranında emlak vergisi 40 lira iken, kat mülkiyetli tapulu bir gayrimenkul olduğunda evin değeri 150 bin liraya, emlak vergisi de 300 liraya yükseliyor. Yeni kanunla amaçlanan da bu yolla daha yüksek emlak vergilerinin alınabilmesi...
Müteahhit plana uymadığı için iskan ruhsatı almıyor
Kat mülkiyeti tapusuyla daha yüksek emlak vergisi ödeyecek olmak, müteahhitleri iskan ruhsatı almaktan alıkoyuyor. Ancak Türkiye’de asıl büyük sorun, inşaat firmalarının pek çoğunun belediyeye onaylattığı projelere aykırı imar planları uygulaması. Örneğin firmalar ya plandakinden daha büyük metrekarelerde daireler yapıyor ya da ortak kullanım yerleri olarak projelendirdiği yerleri gerçekte satışa yönelik bölümler olarak gösteriyor. Bu nedenle belediyeden iskan ruhsatı almayan müteahhitler sadece kat irtifakı tapusu ile projesini bitirip daireleri satıyor. Belediyelerse bu binaların iskan ruhsatı olup olmamasını denetlemeden elektrik, su gibi tüm altyapı hizmetlerini götürüyor.