"Rehberin En Önemli Katkısı, Kapalı Site Fikrini Kırmak Oldu"

Yerel bir yayın olan Fikirtepe Haber'in 30 Kasım'da attığı başlıklardan biri 'Dönüşüm Sancısı, Fikirtepe'ye Kış Geri Döndü!'ydü. Kadıköy Belediye başkanı Aykurt Nuhoğlu, Fikirtepe ve Çevresi Kentsel Dönüşüm Dernek Başkanı Yasin Bektaş, Dumlupınar Mahalle Muhtarı Ahmet Gediz, Fikirtepe Mahalle Muhtarı Halil Erdoğan'ın güncel değerlendirmelerine yer verilen haber; başlangıçta bir umut olan Fikirtepe'nin nasıl bir yılgınlığa dönüştüğünün de bir özetiydi.

Ancak bir çırpıda sıralanabilecek onlarca yanlışlık ve mağduriyete rağmen, Fikirtepe'nin dağarcığımıza eklediği olumlu girişimler de yok değil. Nef ve Kentsel Strateji tarafından kurulan Kentsel Vizyon Platformu tarafından hazırlanan Fikirtepe Kentsel Tasarım Rehberi de bunun örneklerinden biri. Fikirtepe’nin geleceği için ‘vizyon planı, mahalle tasarımı, rehber, çapraz finansman yöntemi ve yoğunlaşma odakları’ önerilerinin dile getirildiği bir gazete röportajıyla ilk adımları atılan rehberin sürece en önemli katkısı; yatırımcıların kapalı site fikrini kırmak ve onları, tüm yayaların dolaşımına açık olan geçirgen bir yapı tipolojisinin daha iyi bir yatırım aracı olduğu, daha iyi bir kentsel çevre yarattığına ikna etmek olmuş.

Kentsel Vizyon Platformu koordinatörü ve Kentsel Strateji ortaklarından şehir plancısı Sıla Akalp, bugün Fikirtepelilerin de sahiplendiği rehber için, "Yatırımcılar ve dernek ile yaptığımız toplantılar, bu tür çalışmalara başlamadan önce tasarım rehberlerinin hazırlanmasının gerekliliğinin anlaşılmasını sağladı. Rehber fikri ve tasarım yaklaşımı algılandı" diyor.

Fikirtepe Kentsel Tasarım Rehberi’ni ortaya çıkaran süreç nasıl başladı?

Fikirtepe’nin 2005 yılında hazırlanan nazım imar planında ‘özel proje alanı’ olarak belirlenmesiyle başlayan süreç, 9 yıldır çeşitli aktörler tarafından yürütülmeye ve yönetilmeye çalışılıyor. Sonraki planlarda ‘kentsel dönüşüm alanı’ ve en son ‘riskli alan’ olarak tanımlansa da, planın içeriği ve Fikirtepe’nin geleceği pek de değişmiyor.

A. Faruk Göksu ile birlikte İstanbul’a karşı sorumluluk hisseden şehir plancıları olarak, dışarıdan ve yetkisiz de olsak, yapıcı eleştiriler ve öneriler geliştirerek planda gördüğümüz sorunlara çözüm bulmaya çalıştık.

Nef ve Kentsel Strateji tarafından kurulan Kentsel Vizyon Platformu olarak, ‘Kentsel Tasarım Rehberi’ çalışması hazırlamak için gönüllü olarak yer almamız, Fikirtepe’nin geleceği için ‘vizyon planı, mahalle tasarımı, rehber, çapraz finansman yöntemi ve yoğunlaşma odakları’ önerileri geliştirdiğimiz bir gazete röportajıyla başladı. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın talebiyle, sorunların çözülmesi için ne yapılabileceği konusunda çalışma yapmaya başladık.

Bu sırada Fikirtepe projesi ne aşamadaydı?

2013’ten, yani geçen yıldan bahsediyoruz. Projenin ilk gündeme gelmesinin üzerinden 8 yıl geçmiş, yetki Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nda ve yatırımcılar ile Fikirtepeliler ada bazında görüşmeler yapmaktaydı. Bazı adalar yatırımcılarla yazılı ya da sözlü olarak anlaşmış, kira yardımı alanlar ya da alamayanların yanısıra kiracıların çoğu, sürecin belirsizliği nedeniyle evlerini boşaltmıştı. 4,14 emsal geçerliydi. Yatırımcıların ise çoğu mimari ekipler ile ada bazında tasarım çalışmalarını tamamlamış ya da devam etmekteydi. Mimari ofislerin ise birbirlerinin projelerinden haberi yoktu.

Nasıl bir yetki verildi size?

Bakanlığın İstanbul’daki Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü ile birlikte bu çalışmayı başlattık; hukuki bir karşılığı olmasa da, sözlü olarak bir yetki verilmiş oldu bize. Plana ilişkin yaptığımız öneriler, farklılaşan karakter bölgelerinin tanımlanması, ulaşım sisteminin iyileştirilmesi, yeşil ve kamusal alanların arttırılması, mahallenin can damarı olan yeşil bir merkez yaratılması ve yapılar arasında uyum sağlanmasına ilişkin bir kodlamaydı.

Bir şehir plancısı olarak Fikirtepe planlarına baktığınız zaman ne gördünüz?

Öncelikle, ‘imar planlaması’ yaklaşımı ile hazırlanan bu planın günümüzde geçerliliği yok. İstanbul metropolünün merkezindeki, alt ve üst yapısı çarpık, çok sayıda aktörün aktif yer aldığı; hepsinden de önemlisi, yaklaşık 40 bin kişinin yaşadığı bu alanı imar planlama yaklaşımıyla dönüştürmek yerine, yaşamları da dikkate alarak, proje yönetimi yaklaşımı ile iyileştirmek gerekli.
 
İkinci temel sorun, aşırı yoğunluk. Bugün Fikirtepe’nin emsali yaklaşık 1,8. Yolların, adaların ve mahallenin taşıma kapasitesi tartışılmadan, Kadıköy’ün mevcut emsali olan 2,07 iki katına çıkartılarak 4,14 emsal hesaplanmış. Biz buna ‘emsalsiz emsal’ diyoruz. Çünkü Fikirtepe’nin örnek bir kentsel dönüşüm projesi olması amaçlanarak, piyasa şartlarında kendiliğinden dönüşebilmesi için verilmişti bu yoğunluk.

Bu emsalle nüfus 140 bine çıkıyor. Bu nüfusun ihtiyaç duyacağı kamusal ve yeşil alan, altyapı, ulaşım sistemi ve Fikirtepe’nin E5’e ve Kadıköy’e nasıl bağlanacağı soruları sorulmalı.

Üçüncü konu, planda belirtilen kullanımların türleri. İmar planında yalnızca Hasanpaşa ve Göztepe kavşağı çevresi ticari alan olarak görünse de, plan notları ile 61 yapı adasının tamamında birer tane alışveriş merkezi inşa etmek mümkün. Değil Fikirtepe’nin, İstanbul’un bu kadar alışveriş merkezini kaldırma kapasitesi var mı?

Dördüncü sorun ise donatı alanlarının dağılımı. Her yapı adasının yüzde 25’inin donatı alanı olması zorunlu. Mimari projelerin neredeyse tamamı donatı alanını havuzlu yeşil alanlar olarak tasarlamış, çevresini yapılarla çevreleyerek, erişilmez hale getirmişti. Okul, sağlık, ibadet alanı gibi ihtiyaçları kim karşılayacak? Ya da hangi yatırımcı hangi donatı alanını yapacak?  

Yapı tipolojileri arasında uyum olmaması konusu da var. Kapalı site olarak tasarlanan adalarda genel yapı tipolojisi, ticari baza ve 3 kuleydi. Kadıköy gibi apartman tipolojisinin olduğu alanda, hem çevredeki yapı tipolojileri ile hem de yeni yapılar arasında uyum konusu tartışılmalı. Yüksek topografya ve İstanbul’un ilk yerleşim alanı olması da diğer gerçekler.

Bu farkındalık size nasıl bir zemin sundu, rehber nasıl hazırlandı?

Öncelikle, rehberi hazırlarken imar planını değiştirme şansımız yoktu. Ada bazında mimari projeler ise neredeyse tamamlanmıştı. Böyle bir ortamda rehber hazırlamak hareket alanını çok kısıtladığından, minimum müdahale ile en doğru kentsel stratejileri geliştirmeye çalıştık. Bunlar, Fikirtepe’nin kalbini oluşturmak, mahalle içinde yeşil bağlantıları kurmak, Kadıköy’le bütünleştirmek, ulaşım sistemini iyileştirmek, kamusal alan dağılımını ve türlerini belirlemek, karakter bölgelerini farklılaştırmak gibi stratejik dokunuşlardı. Kentsel tasarım ekibi ise farklı adalardaki yapılar arasında nasıl uyum sağlanacağına ilişkin tipoloji kodları yazdı.

Kentsel stratejilerin rehbere dönüştürülmesinde KCAP ofisiyle bitlikte çalıştık. Ofisin daha önceki benzer bir deneyimi, Hamburg liman bölgesindeki HafenCity dönüşüm projesi. Farklı geliştiriciler tarafından geliştirilen yapılar arasında ve kamusal alanlarda tasarım bütünlüğünün korunduğu ve tasarımın ortaklaştırıldığı, ama yatırımcıya da gerektiği kadar esneklik tanınan, master plan tasarım ve yönetim yaklaşımı açısından iyi bir proje. Yatırımcılardan nasıl bir tepki aldınız?

Düşünsenize, yatırımcı olarak anlaşmanızı yapıp mimari projenizi hazırlatmışsınız; bir anda dışarıdan bir ekip geliyor ve ‘buraya kent ölçeğinden bakmamız gerekli, projeler tasarım rehberine göre yeniden hazırlanmalı’ diyor. Egolar biraz sarsılıyor. Bu egosantrik yaklaşım zaten tüm sürece yansımış. Proje görselleri sürreal. Tüm projeler, kendini yemyeşil bir Fikirtepe’nin merkezinde gösteriyor. Hiçbir görselde, yan adalardaki projeler yok, tüm projeler deniz manzaralı.

Ancak çok iyi bir deneyimdi. Yatırımcılarla, belirlediğimiz 5 karakter bölgesinde çalışma grupları oluşturduk ve toplantılar yaptık. İlk kez bir araya gelip maket üzerine projelerini yerleştirdiklerinde anlaşıldı ki, hiç biri denizi göremiyor. Mimari ekiplerle ise tek tek görüşerek projelerini rehberle uyumlu hale getirilmesine çalıştık.

Yatırımcılara muhtemel sorunları anlattıkça, çözüm önerilerini de kendileri geliştirmeye başladılar. Ticari alan büyüklüklerinin azaltılması gerekliliği, yaşayan canlı bir sokak yaratmak,  kamusal alanlara sahip çıkmak ve karakter bölgeleri olarak ortak proje hazırlamak gibi umut verici kararlar alınmaya başlanmıştı.

Rehberin en önemli katkısı, yatırımcıların kapalı site fikrini kırmak; tüm yayaların dolaşımına açık olan geçirgen bir yapı tipolojisinin daha iyi bir yatırım aracı olduğu, daha iyi bir kentsel çevre yarattığına ikna etmekti.

Projelerin başlangıçta birbirinden bu kadar habersiz olması nasıl mümkün olabilir?

Sanki geçici bir körlük yaşıyor mimarlar. Hiçbir mimarın yanındaki projenin ne olduğunu fark ve merak etmediğini şaşkınlıkla gördük. Belki de yatırımcıyla olan ilişki, emsal, ada büyüklüğü derken işin gerçekliğine kapılıp, yukarıdan bakılmıyor. Yaratıcı kişiler dediğimiz bu meslek grubunun gerçek bir yaşam alanı yarattıklarını unutmamaları, tasarım yaparken bir değil birkaç kez düşünmeleri gerekli.

Bu 5 karakter bölgesini biraz detaylandırabilir misiniz? Bu bölgeler neye göre karakterize edildi?

Karakter bölgeleri, adaların konum, kullanım, eğim, ada büyüklüğü gibi farklılaşan özellikleri dikkate alınarak tanımlandı. Her bölgedeki yapı tipolojilerini farklılaştırmak için yapılaşma kodları belirlendi. İlki, Hasanpaşa bölgesi yani az katlı, ofis ve ticari kullanımların yoğun olabildiği, bazaların daha geniş tasarlanabileceği bir bölge. 2. karakter bölgesi metro ve metrobüs duraklarının çevresindeki erişilebilir ofis bölgeleri. 3. karakter bölgesi E5’e bakan dik yamaç. Burası, teraslı, sıra yapı tipolojisiyle yerleşilen, konut ve ticaret arası daha dengeli bir dağılımın olduğu birleştirici, bütünleştirici bölge. 4. bölge, projenin kalbi olan yeni yeşil yolumuzun çevresindeki konut bölgesi. 5. bölge ise sit alanının çevresinde yer alan, Kadıköy’ün yapı tipolojisine daha uygun, topografya olarak ayrışan kısım.

Mülk sahipleri hangi aşamada, nasıl dahil oldular sürece?

Ada temsilcileri ile de görüşmeler yaptık. Desteklediler bu çalışmayı; en başından yapılması gereken buydu dediler. Şu anda da rehberin uygulanması için en büyük çabayı yine dernek veriyor.

Fikirtepe için hazırlanan plan, İstanbul’un 1/100.000 ölçekli çevre düzeni planıyla nasıl ilişki kurmuştu?

İstanbul’un Çevre Düzeni Planı çok geç yapılmış bir plan; daha da önemlisi, eski imar planlama yaklaşımıyla hazırlanmış olması. Başka bir planlama yaklaşımı biliyor muyuz?

İstanbul’da her biri kent büyüklüğünde 39 ilçe var. Bunları, İstanbul tek bir kentmiş gibi planlayabilmek mümkün mü? Diyelim ki yaptık, ama onun üstüne 3. köprü, havaalanı, Kanal İstanbul gibi İstanbul’un kentsel kurgusunu altüst eden kararlar geldi.

Şimdi Afet Yasası, o kadar güçlü bir yasa ki, bütün imar planları zaten iptal oldu. Değerin yüksek, yoğunluğun ve gelirin düşük olduğu alanlar riskli. Artık İstanbul’un Çevre Düzeni Planı var demeyelim bence.

İstanbul'da Kentsel Dönüşümün Geleceği ve Fikirtepe Çözüm Çalıştayı’nda konuşan GENAR Başkanı İhsan Aktaş, “Devlet bu projeyle kendi fikriyatının yaklaşımını revize ediyor” demişti. Ama 4 - 5 kere revize edilen bir projeden bahsediyoruz.

Zaten köklü bir değişiklik yok imar planında. Yol genişlikleri birazcık artıyor, emsal hesaplamalarında ufacık değişiklikler yapılıyor. Aynı bakış açısıyla, aynı mantıkla ana fikir pek gelişmiyor.

İstanbul Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’nün kapanmasıyla, rehber çalışmasının da yasal olmayan yaptırımı bitti. Yatırımcılar, dernek ile yaptığımız toplantılar, bu tür çalışmalara başlamadan önce tasarım rehberlerinin hazırlanmasının gerekliliğinin anlaşılmasını sağladı. Rehber fikri ve tasarım yaklaşımı algılandı ve şu an dernek bu çalışmayı sahipleniyor. Kimi zaman bir etiket, pazarlama aracı olarak kullanılsalar da, İstanbul’da proje yapan, hatta ofisi bulunan birçok yabancı planlama, kentsel tasarım, mimarlık pratiği olduğunu biliyoruz. KCAP deneyiminizden yola çıkarsak, yabancılarla çalışmak konusunda neler söyleyebilirsiniz?

Yabancılar için buradaki işleyişi anlamak başlı başına bir süreç. Masterplan ve tasarım kodları yazmakta çok başarılılar; fakat Türkiye’de strateji, tasarımdan önce gelmeli. Yabancı tasarımcıların kısa sürelerde iyi projeler çıkarabilmeleri için yerel mimari ekiplerle işbirliği yapması gerekiyor.

Bu gibi büyük ölçekli projelerin sosyal etkileri ne kadar dikkate alınıyor, tartışılıyor?

Tüm kentsel dönüşüm projelerinde, yaşam ve mekan üzerinde yaratılan etkilerin ölçülmesi gerekli. Kentsel Vizyon Platformu’nun yaptığı diğer bir proje de Sosyal Etki Değerlendirmesi (SED) çalışması. İki basit soruyu sorarak başlayabiliriz: ‘Bugün burada yaşayanlar, projeden sonra nereye gidecek?’ ve ‘yarın Fikirtepe’ye kimler gelecek?’.

Kentsel dönüşümde yapı riski nedeniyle yaşamları riske atıyoruz. Fikirtepe’de çok etkilendiğim bir cümle kullandı dernek başkanı; “ Müteahhitlerle anlaşma yaparken hep ne alıyoruz dedik. Ama hiç biz ne vereceğiz diye sormadık”.

Dernek temsilcileri, “Burası daha düşük emsal verilerek, şimdiye kadar çoktan tamamlanabilirdi” görüşünde.

‘Kentsel dönüşüm gayrimenkul geliştirme değildir; uzun vadeli ekonomik ve sosyal boyutları içeren bir süreç olmalıdır’ diye bir tanım yapıyoruz. Uygulamadaysa, uzun sürelerde çözülmeyen, sosyal ve ekonomik problemlerin boyutlarının bile hesaplanamadığı bir olaya dönüştü.

Bu kadar yüksek emsalin kontrolsüzce verilerek beklentilerin yükseltilmesi, sonrasında piyasa koşullarına bırakılması; 4 değil 2,07 verilip süreç iyi yönetilseydi, beklentiler ve yoğunluk daha düşük olacak, yatırımcının maliyeti azalacaktı. 

Bu tür kentsel müdahalelerde bir ‘çöküntü alanı’ vurgusu var; çöküntü alanına dönüşen bir alanın yeniden kente kazandırıldığı, kazandırılmasının hedeflendiği iddia ediliyor. Buna ne dersiniz?

Vurgu yanlış yerde derim. Mesela Sulukule’nin eski canlı, yaşayan hali mi çöküntü alanıydı, yoksa şu an kimsenin yaşamak istemediği Taşoluk mu?

Çöküntü alanı, kentin merkezindeki, yaşamayan alanlar. Biz kentsel dönüşüm gibi, bu kavramı da biraz hatalı kullanıyoruz. Tersine, canlı bir yaşam var burada. Evet siz dışarıdan gittiğinizde güvensiz bulabilirsiniz ama kendi içinde güvenliği var.

Yapısal kalite düşükse, risk var deniyor ve daha büyük ölçekli yeni çöküntü alanları inşa ediliyor. Yapı kalitesinden bahsediyoruz, ama yaşanabilirlikten bahsetmiyoruz.

Yapılan hesaplara göre Fikirtepe örnek bir dönüşüm projesi olacak,  verilen yüksek emsalle herkes kazanacaktı. 9 yılın ardından, sosyal açıdan Fikirtepelilerin, ekonomik açıdan yatırımcıların, mekansal açıdan ise İstanbulluların olumsuz etkileneceği, herkesin kaybettiği bir projeye dönüştü. Bugün Fikirtepe, Fikirtepeliler dahil herkes tarafından bir yaşam alanı olarak değil, yatırım alanı olarak görülüyor.