Lahana Turşusuyla Perhiz Yapan Bakanlık

Kuruluşundan beri yakından izlemeye çalıştığımız Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, Ocak ayının son haftasında peş peşe iki genelge yayımlayarak, son yıllarda giderek yerleşen bir ezberi bozdu. İmar planlarında bazı özel alanların üzerine çeşitli simgeler konulup, plan notlarıyla  “isteğiniz her şeyi yapabilirsiniz” denilmesine Çevre ve Şehircilik Bakanlığı hayır dedi.

Bakanlık, neye hayır diyor?

Bakanlığın neye hayır dediğine yakından bakalım…

Öncelikle imar planlarında “tercihli kullanım” olarak adlandırılan durumlara Bakanlıkça olmaz deniliyor. Özellikle turizm bölgelerine dikkat çekilen genelgede, turizm tesisi yapılması halinde imar planlarının daha yüksek yapı yoğunluğunu teşvik amacıyla verdiği, konut yapılması halinde ise daha düşük yapı yoğunluklarını uygun gördüğü belirtilerek, bu amaçla imar planlarında “tercihli kullanım” ifadesinin kullanılması uygun bulunmuyor. Çünkü diyor bakanlık, otel yapmak üzere yüksek yapı yoğunluğu alanlar ya proje aşamasında ya da sonrasında konut yapımına dönüyor. Otelin imar hakları kullanılmış oluyor ama ortaya otel çıkmıyor.

Denilebilir ki, sonunda bir yatırım yapılmış oluyor, otel ya da konut, ne fark eder... Konut yatırımının ekonomik açıdan daha kısa erimde kazançlı olduğu, otel yatırımının geri dönüşününse daha uzun zamana yayıldığı göz önüne alınırsa, arada büyük fark olduğu anlaşılır.

Aslında Çevre ve Şehircilik Bakanlığı da turizm yatırımlarının teşvik edilmesine olumsuz bakmıyor. Bakanlık, imar planlarında kullanım şekli daha net belirlensin ve proje de ona göre yapılsın diyor. Kaldı ki, Bakanlık sadece turizm alanları konusunda değil, imar planlarında “kentsel servis alanı”, “ticaret+hizmet alanı” gibi kullanımlara ayrılan yerlerde plan notlarıyla “bir parselde birden fazla kullanımın yer almasına” da karşı çıkıyor.

Neden mi?

Çünkü turizm tesisi, kentsel servis alanı veya ticaret+hizmet alanı gibi kullanımlar için imar planlarında sosyal altyapı alanı ayrılmıyor, ama plan notlarından yararlanılarak bu alanlarda konut yapıları yapılınca, bölgeye gelen ek nüfusun sosyal altyapı ihtiyacı karşılanmamış oluyor. Bakanlık bu durumları hem imar planları ile ilgili yasa ve yönetmeliklere aykırı buluyor, hem de “haksız kazanç” sağladığını düşünüyor. Tekrar tekrar, imar planında turizm tesisi olarak ayrılan alanlarda konut yapılamayacağının altını çiziyor.

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın genelgesi sadece imar planlarına çekidüzen vermekle sınırlı değil. Genelgede açıklanan yanlış işlerin engellenmesi için de bazı önlemler alınmasını öngörüyor.

Sözgelimi, imar planlarında turizm tesisi yapımına ayrılan parsellerin tapu kayıtlarında da bu durumun belirtilmesi isteniyor. Ayrıca bina içindeki tüm bağımsız bölümlerin kullanım amacının kat planlarında belirtilerek mimari projelerin onaylanması ve kat mülkiyetinin bu projelere göre gerçekleştirilmesi isteniyor. O kadar ki, projesinde yoksa yönetim planlarında bile konut amaçlı kullanımların uygun görülmemesi talep ediliyor.

Sanmayın ki, binanın kullanma izni alındıktan sonra her şey serbest… Hayır diyor Bakanlık, gerekli aralıklarla gidilecek ve bina imar planındaki amacına uygun kullanılıyor mu, kullanılmıyor mu, denetlenecek. Eğer uygun kullanılmıyor ise Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ile Kültür ve Turizm Bakanlığı’na bildirilecek.

Bununla birlikte...

Buraya kadar katı bir tutum sergileyen Bakanlık, “bununla birlikte” dedikten sonra genelgede bazı esneklikler de getiriyor.

Deniliyor ki, eğer imar planında turizm tesis alanında kalan bir parselde konut yapılması düşünülüyor ise, planda “sadece” konut kullanımına yönelik bir değişiklik yapılacak. Yine imar planında “kentsel servis alanı” veya “ticaret+hizmet alanı” gibi kullanımlara ayrılan parseller için plan notları ile konut yapılabilmesine izin veriliyorsa, bu parsellerde konut yapılacağı varsayımına dayalı olarak sosyal ve teknik altyapı alanları ayrılacak. Bunlar ayrılmadan bu durumdaki parsellerde yapılacak konut yapılarına yapı ruhsatı, kat irtifakı veya cins değişikliği gibi işlemler yapılamayacak.

İlgililer bilir, İstanbul’da çok sayıda devam eden “proje” bu genelgeden doğrudan etkilenecek durumda. Çünkü imar planlarında kullanım şeklinin esnek tanımlanması, mümkünse arazi sahibi ve yatırımcının tamamen anlık tercihlerine bırakılması son yıllarda bir usul haline geldi. Planlar kağıt üzerinde yazan amaçlarından uzaklaştırıldı, sadece yatırım yönü öne çıkarıldı. Yani ölçü biraz kaçtı.

Bu bakımdan, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın genelgesine perhiz dememiz yerinde olur.

Alkışlamakta fazla acele etmeyin

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın genelgesi, yanlış giden işlere dur diyen, yahut hiç değilse nasıl düzeltileceğini bir ölçüde göstermeye çalışan bir çaba olarak alkışlanmayı fazlasıyla hak ediyor.

Ancak siz gene de Bakanlığı alkışlamakta fazla acele etmeyin. Neden mi? Çünkü perhiz listesini genelgeyle ilan eden Bakanlık, sadece birkaç gün sonra bir imar planı onayladı, perhizi oracıkta bozuverdi. Yer, İstanbul Etiler’deki polis eğitim okulunun parseli… İmar planının üzerindeki “polis koleji” yazısının üzerine Bakanlık tarafından bir çarpı atılmış, üstüne kalın ve büyük harflerle “Ticaret+Hizmet Alanı” yazılmış. Yani İstanbul kentinin imar planında bir parselde değişiklik yapılmış.

Bakanlık imar planlarında böyle bir kullanım tanımı yapmayın dememişti diye düşünüyor olmalısınız. Haklısınız. O zaman Bakanlığın onayladığı imar planının detaylarına daha yakından bakalım. Perhizi bozan lahana turşusu, plan notlarının 4 no’lu maddesinde karşımıza çıkıyor. Bakanlık buraya koyduğu plan notunda diyor ki, imar planında “ticaret+hizmet alanı” olarak tanımlanan eski polis koleji parselinde iş merkezi yapılabileceği gibi, isteğe bağlı olarak ofis ya da alışveriş merkezi veya otel de yapılabilir. Burada durmuyor… Hemen arkasından, parantez içinde “konut” diyerek “rezidans” da yapılabilir diyor Bakanlık.

Oysa birkaç gün önce yayımladığı genelgede aynı Bakanlık ne diyordu, hatırlayalım…

İmar planlarında “ticaret+hizmet alanı”na ayrılan yerlerin yeşil alan ve diğer sosyal altyapı ihtiyaçları karşılanmıyor. Plan notlarıyla birden fazla kullanım verilmesi haksız kazanca yol açıyor. Sonra da plan notlarından yararlanılıp buralara konut yapılınca, yeşil alandan yoksun sağlıksız çevreler oluşuyor…

Bakanlık bu planı onaylarken son anda genelgeyi hatırlamış olacak ki, plan onay alanının içine caddenin karşısındaki küçücük bir yeşil alanı da ekleyerek, sanki plan değişikliği ile yüksek yoğunlukta konut yapımına izin verdiği parsellerin yeşil alan ihtiyacını karşılamış gibi bir resim oluşturmuş. Ama bu küçücük bile olsa yeşil alan asıl parsellerden ayrılmamış…

Şimdi ne olacak bakalım… Bakanlığın imar planı, aynı Bakanlığın bir hafta önceki genelgesine aykırı.

Eğer genelge nedeniyle Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na büyük bir kredi açtıysanız, bu plan değişikliği için gözden kaçmış deme eğiliminde olabilirsiniz.

Olabilirdiniz!…

Çünkü aynı Bakanlık bu plandan sadece birkaç gün sonra aynı semtte başka bir plan değişikliğine daha imza attı.