Kentsel Dönüşüm ve Paranın Sıvı Hali

Bu da nereden çıktı diyorsanız, hemen cevabını verelim, Çevre ve Şehircilik Bakanı Erdoğan Bayraktar’ın benzetmesinden çıktı.

Kentsel dönüşümde kendilerine para gerektiğini, para olmadan şapkadan tavşan çıkaramayacağını ve kendilerinin farklı formüller bulmaya çalıştıklarını belirttikten sonra, “tulumbalarımız var ama su olmalı ki, tulumbayı çalıştırabilelim” diyor Bayraktar.

Kentsel dönüşümde kendilerine para gerektiğini, para olmadan şapkadan tavşan çıkaramayacağını ve kendilerinin farklı formüller bulmaya çalıştıklarını belirttikten sonra, “tulumbalarımız var ama su olmalı ki, tulumbayı çalıştırabilelim” diyor Bayraktar.

Bu arada, Bakan’ın istediği paranın 5 milyar lira olduğunu, 2/B satışlarından gelecek paraya çok güvendiğini, ancak bu paradan sadece 750 milyon lira geleceğini, bu indirimi Bakanlar Kurulu’nun yaptığını da bir kenara not ettikten sonra, şu tulumba konusuna tekrar dönelim…

Tulumba gerçekten ilginç bir benzetme. Vikipedi’de arayınca karşınıza “pompa” maddesi çıkıyor. Şöyle açıklanmış: “Sıvıları taşımak için kullanılan mekanik bir aygıt”. Çalışma prensibi de şöyle özetlenmiş: “Sıvıyı düşük basınçtan yüksek basınca hareket ettirir ve bundan dolayı basınç içinde bir fark oluşturur”.

Mekanik konusundan fazla anlamadığımızı itiraf etsek de, bu benzetmeden hükümetin kentsel dönüşümle neyi amaçladığını görebiliyoruz. Şehirde paranın tıkanan hareketlerini kolaylaştırmak üzere tulumbayla sıvı haldeki para basılacak.

Yeni kentsel dönüşüm yasasındaki acelecilik bundan kaynaklanıyor. Bir an evvel büyük metrajlı kentsel arsa üretip büyük ölçekli yatırımlar için arz edilebilir hale getirmek amaçlanıyor. Böylece paranın akışkanlığı sağlanabiliyor.

Var olan yapılar mı? Arsa üretebilmek için onları yıkmaktan başka çare yok.

Nereden mi asıl amacın arsa olduğu sonucuna varıyoruz?

Yeni yasaya göre eğer bir alan riskli ise, içindeki yapılardan bazılarının sağlam olması, bu alandaki tüm yapıların yıkılmasına engel değil. Bu sağlam bir ipucu…

Ayrıca yeni kentsel dönüşüm yasasının medeni yasadan bildiğimiz bir kuralı ihlal etmesini de bu bahiste incelemek lazım. Bilirsiniz, bir mülkiyet hisseli ya da bağımsız ise, kişilerin onayını almadan kamu otoritesi bu mülkiyetlerin durumlarında değişiklik yapamıyor. Bunun tek istisnası, hisseli parseller üzerinde bağımsız kullanılan yapılara imar affı getiren yasalar…

Yeni kentsel dönüşüm yasası, binanın yıkılıp yeniden yapılması işleri başlayınca, daha evvelden kat mülkiyeti olan bir parselin sahiplerinden onay alınmadan hisseli hale getirilmesine imkan sağlıyor. Yani kat mülkiyeti biçimindeki bağımsız mülkler, kamu otoritesi tarafından ortadan kaldırılarak hisseli mülk içinde hisselendiriliyor. Böylece binanın yıkılıp yeniden yapılması için koşullar sağlanmış oluyor.

Ne olursa olsun yerindeki binayı yıkıp arsa elde etme yaklaşımı o kadar baskın bir halde ki, hükümetin kentsel dönüşüm programı çok sayıda şehirde aynı anda yapılan yıkım törenleriyle başladı biliyorsunuz.

Yani işleyiş, ‘dönüşüm’ eşittir ‘yıkım’ şeklinde ilerliyor.

Peki ama bu yolla arsa arzı biraz zor değil mi, diye sorabilirsiniz.

Normal koşullar altında zor elbette. Yani şehrin etrafında yeterli arsa arzı varsa, şehrin içindeki eciş bücüş binaların altında uzayıp giden 100-150 metrekarelik parsellerin peşine kimse düşmüyor.

Şimdi değişen iki şey var İstanbul için.

İlk olarak, şehrin içinde büyük ölçekli konut üretimine yeterli arsa yok. Merkezde arsanın konut üretim maliyeti içindeki payı çok yükselmiş durumda. Bu nedenle yatırımlar şehrin çevresine yöneldi. Bu durum, paranın hızla sıvılaşıp tulumbaya girmesini zorlaştırıyor.

Öte yandan, şehrin çevre bölgelerinde yapılan yatırımlar son zamanlarda büyük bir darboğazla karşı karşıya kaldı. Buralarda talep düzeyini çok aşan konut arzının olduğu biliniyor. Arzı aşağı çekmek yerine, metrobüs yatırımları nedeniyle bu bölgelerde talebin artmasına fazlasıyla bel bağlanmış görünüyor. Ancak bu beklentinin gerçekleşmediği açık… Batan konut şirketleri var malum.

Bu nedenlerle şehrin merkezi bölgelerindeki arsa arzını kamu gücüyle arttırmak için kollar sıvanmış bulunuyor. Acele bundan…

Ancak, Bakan Bayraktar’ın da belirttiği gibi, kentsel dönüşüm çarkının dönüp parayı sıvılaştırarak akıtabilmesi için, öncelikle tulumbaya biraz sıvılaştırılmış kamu parası koymak gerekiyor. Bakanlar Kurulu’nun burada kısıntıya gitmesi Bakan’ı telaşlandırmış görünüyor.

Oysa kentsel dönüşüm para akışı çerçevesinde değil de, kentteki yaşam çevrelerinde niteliğin ve standartların yükseltilmesi olarak görülse, Bakan da rahatlayacak, şapkadan tavşan çıkarma çıkaramama ikileminde kalmayacak.

Tabii o zaman kentsel dönüşüm bir yık-yap ve arsa işi olmaktan bir ölçüde çıkıp, binaları deprem riski karşısında korunaksız hale getiren nedenlerin daha kapsamlı bir program dahilinde bertaraf edilmesine yönelecek. Bu uzun vadede daha kalıcı bir risk önleme yöntemi yaratacak kuşkusuz. Ama ekonomideki karşılığı belki yık-yap ve arsa işleri kadar olmayacak.

Belki de dönüşümle yıkımı eşitlemeyen asıl kentsel dönüşüm o zaman başlayacak.