Konut Satışları Azalıyor!

İstanbul Serbest Muhasebeci Mali Müşavirler Odası’nın (İSMMMO) “Türkiye’de Konut Piyasası: Risk ve Kazanç” adlı raporuna göre gayrimenkul sektörü 2013 yılında 1 milyon 144 bin konut satışıyla bir rekora imza attı.

Türkiye genelindeki bu satış rakamıyla, konut fiyatlarında ortalama yüzde 13.8 oranında artış kaydedilirken, 2013 yılı sonunda gelişen, 2014 yılına sarkan siyasi ve ekonomik kriz havası ise süreci radikal bir şekilde tersine çevirdi.

Rapora göre, son negatif veriler, konuttaki “saadet zinciri”ni, ekonomideki yıkıcı etkileri yayılabilecek “patlayan bir balona” dönüştürebilecek sinyaller üretiyor.

Markalı konutların son üç ay satışlarında, yüzde 55 oranında düşüşün vurgulandığı raporda, özellikle İstanbul, İzmir, Ankara gibi büyük şehirlerde satışların daha da azalabileceği ve fiyatlardaki gerilemenin hızlanabileceği belirtiliyor.

Rapora göre, bünyesinde 70 markalı konut projesini barındıran ve sektörün barometresi niteliğinde olan Emlak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı’nın 19 Mart 2014 tarihinde açıkladığı veride, geçen yıl şubat ayında 1019 konut satılırken, bu yıl aynı dönemde sadece 350 adet konut satılabildi.

2013 yılı Aralık, 2014 yılı ocak ve şubat aylarını kapsayan 3 aylık dönemde ise toplam bin 790 konut satışından 662 milyon lira gelir elde edildi. Oysa bu rakam bir önceki yılın aynı dönemine göre 3 bin 998 konut satışından 2 milyar 321 milyon lira gelir düzeyindeydi. Üç aylık rakamlara göre adette azalma yüzde 55.2, ciroda azalma ise yüzde 71.4’ü buldu.

Konuttaki düşüş kriz riskini doğruluyor

Rapora göre, Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) son resmi verileri de konuttaki düşüşü ve kriz riskini doğruluyor. 2014 yılının ilk iki ayında satılan konut sayısı 170 bin 236 adet ile geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 3.2 gerilerken özellikle üç büyük şehirde düşüş oranı 2014 yılının ilk iki ayında yüzde 9’u geçti. İstanbul, Ankara ve İzmir’de bu yılın ilk iki ayında 64 bin 565 konut satılırken geçen yılın aynı dönemine göre 6 bin 417 adet daha az konut satıldı.

Konut satışlarında düşüş hızlanıyor

İl Ocak/Şubat Ocak/Şubat

2013 2014

İstanbul 37.236 34.610

Ankara 22.496 19.527

İzmir 11.250 10.428

Türkiye 175.963 170.236

Yıl sonu kar beklentilerinin düşürüleceğinin işareti

BIST'teki gayrimenkul yatırım ortaklığı şirketlerinin performansını gösteren endeksin özellikle 17 Aralık 2013 tarihinden sonra yaşanan çalkantılarla yıllık bazda yüzde 16 oranında gerilediğine de dikkat çekilen raporda, bu durum yıl sonu kar beklentilerinin düşürüleceğinin işareti olarak vurgulandı. Türkiye’de Konut Piyasası: Risk ve Kazanç adlı raporda, konut satışlarının önündeki en büyük engeller bir de tablo şeklinde verildi.

Türkiye'de konut satışlarını olumsuz etkilyen faktörler

Raporda, Türkiye'de konut satışlarını olumsuz etkileyen faktörler şöyle sıralandı:

"Yüksek kredi faizleri, fırlayan döviz kuru, stoktaki konutların eritilememesi, yüzde 1 KDV avantajının bitmesi, demir ve çimentodaki pahalılık, uluslararası piyasalarda frene basılması, yetersiz yabancı yatırımcı ve Türkiye’deki siyasi istikrarsızlık."

Rekor yılı 2013

İSMMMO’nun “Türkiye’de Konut Piyasası: Risk ve Kazanç” adlı raporuna göre, 2013 yılında gerçekleşen 1 milyon 144 bin adetlik konut satışının yaklaşık yüzde 40’ı ipotekli yani kredi karşılığı yapılan satışlardan oluştu. İpotekli satışlar, bir önceki yıla göre yüzde 69 oranında artış kaydetti. Rapora göre bankalar, hem arzı, hem de talebi “kredilendirerek” inşaat ve konut sektörünün hızlı ve spekülatif büyümesini sağladı.

Türkiye'de konut satışlarının ne kadarı ipotekli?

Satılan İpotekli

Yıl konut konut

2009 555.184 22.726

2010 607.098 246.741

2011 708.275 289.275

2012 701.321 270.136

2013 1.144.989 456.224

Konut kredileri ve inşaat sektörüne açılan krediler 9 yulda 20 kata ulaştı

Rapora göre, bankacılık sektörünün konut satış rekorunun kırıldığı 2013 yılında bireysel konut kredisi ve inşaat sektörüne açılan kredilerin miktarı 195 milyar TL'yi buldu. 2004 yılında 8.1 milyar TL düzeyinde olan bu krediler dokuz yılda yaklaşık yirmi katına ulaştı.

Bireysel konut kredilerinin bankaların toplam kredi portföyleri içindeki payı da yüzde 3.6’dan yüzde 9.1’e çıktı. Bankaların kredi portföyleri içinde, inşaat sektörüne verilen krediler ise dokuz yılda yüzde 4.7’den yüzde 7’ye yükseldi.

Ne kadar konut kredisi kullanıldı? (Milyon TL)

Yıl Kredi tutarı

2004 3.532

2005 12.024

2006 21.453

2007 27.158

2008 36.295

2009 41.578

2010 55.489

2011 66.994

2012 86.276

2013 110.812

Donuk kredi tehlikesi

Raporda, bankaların verdiği bireysel konut ve inşaat sektörü kredilerinde, donuk krediler içinde geri dönmeyen kredi oranlarına da yer verildi ve özellikle inşaat sektöründe bu oranın yüzde 10.7’ye ulaşmasının riskine dikkat çekildi.

Faizlerin artışıyla beliren bir riskin de, bankacılık kaynaklarıyla kredilerin vadesi arasındaki uyumsuzluk ve kurlardaki artış olduğu belirtilen Türkiye’de Konut Piyasası: Risk ve Kazanç raporunda şu değerlendirmeye yer verildi:

“Bankacılık sisteminde mevduatın sadece yüzde 4.2’si yıl ve daha üzeri vadeye sahipken, konut kredilerinin ortalama 7.9 yıl olan vade, artan faizlerle birlikte bankalar için ciddi bir maliyet oluşturacak. Ayrıca kur ve faiz dalgalanmaları tüm kredileri etkilediği gibi, konut kredilerinde de donuk kredilerin oranını artıran bir faktör.”

Raporda, inşaat şirketlerinin kendi finansman modelleriyle “senetle” satışa yönelmelerinin yanı sıra, inşaat sektörünün temel girdisi demir ve çimentonun döviz kurlarındaki gelişmelerden dolaylı olarak etkilendiğine de dikkat çekilerek, “Stoka katılan yeni konutlar ile satışa sunulan ikinci el konutlarla birlikte 2014 yılında en az 600 bin konut arzı oluşacak. Artan kredi ve konut maliyetlerinin kısacağı talep ise pazarı önemli ölçüde daraltacak” tespitinde bulunuldu.

İSMMMO raporunun sonuç bölümünde ise; 2013 yılında yaşanan “konut çılgınlığı” ve 2014 yılına uzanan 17 Aralık krizinin piyasalara yayılan etkileri eklendiğinde, hem inşaat sektörünü, hem de konut alıcılarını, belirsizliklerle başlayan, krizlerin kapısını aralayan bir yılın beklediği uyarısında bulunuldu.

Arıkan uyardı

Raporu değerlendiren İSMMMO Başkanı Yahya Arıkan, uzun bir dönem yükselen konut fiyatlarının balon riskini artırdığını belirterek, özellikle konut kredisi borçlarının aile gelirleri içindeki payının yükselmesinin sakıncalarına dikkat çekti. Arıkan Türkiye ekonomisinin, ABD’de başlayan ve Avrupa’ya yayılan tarihin en büyük ve karmaşık ekonomik krizine, iç ve dış faktörlerin yarattığı gerilimle girdiğini anımsatarak şöyle konuştu:

“Ekonominin lokomotif sektörlerinden inşaat ve konutta yaşanabilecek olumsuz gelişmelere herkes hazır olmalı. Cari açık baskısının giderek sertleşeceği 2014 yılına artan maliyetler ve kredi faizleri bu riski besliyor. Dünyada konutların ortalama amortisman süresi 10 yıl, yani 120 kira değeri ile ölçülürken İstanbul’da da bir süredir 240 kiranın üzerinde seyrediyor. Bu da özellikle yatırım amacıyla alınan konutlarda kiraların sürdürülebilir olmaktan çıkması riskini taşıyor.”

Arıkan, spekülatif konut yatırımlarının yeterince vergilendirilmemesinin, hatta teşvik edilmesinin “kiralarla finanse edilen” bu yatırımların, orta sınıfı giderek erittiğine dikkat çekerek, “Bu süreç kiracıların giderek yoksullaşmasına yol açan, bir servet transferi anlamına geliyor ve gelir dağılımını ciddi biçimde bozuyor” dedi.