Kentsel Dönüşümde Mülk Sahiplerinin Ortak Paydada Buluşması Süreci Hızlandırıyor

Küçükçekmece'de 2 Haziran'da kendiliğinden çökmesi sonucu 1 kişinin öldüğü, 8 kişinin yaralandığı 3 katlı bina, mega kentte bu şekilde yıkılma tehlikesi bulunan kaç yapı olduğu sorusunu akıllara getirdi.

Olası İstanbul depreminde meydana gelebilecek yıkımı da yeniden gündeme getiren olay, kentsel dönüşümle riskli binaların yenilenmesinin önemini bir kez daha hatırlattı.

Kentsel dönüşüm sürecinde mülk sahipleri ile kiracıların haklarını ve riskli binaların yıkılması durumunda sorumluların alabileceği cezaları uzman hukukçular anlattı.

Avukat Gülsen Sözer, kentsel dönüşümün 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile düzenlendiğini ve bu yasanın zaman içerisinde değişikliklere uğradığını belirterek, yasada azınlığın ve çoğunluğun haklarının bulunduğunu dile getirdi.

Sözer, kentsel dönüşüme giren binada ne yapılacağı, müteahhidin belirlenmesi gibi konularda artık arsa payında 50 artı 1 çoğunluğun karar verdiğini ancak rezerv ve riskli alanlarda idarenin aldığı kararların önemli olduğunu anlattı.

Yeni yasa değişikliğinde rezerv alanlarla ilgili tartışmalar olduğuna dikkati çeken Sözer, "Rezerv alanda yeni binanız olsa bile, birleşen parseller bazında bu binalar da yıkılıyor ve topluca burada bir karar veriliyor." dedi.

Kentsel dönüşümde uyuşmazlığın genellikle paylaşım sürecinde çıktığını kaydeden Sözer, kat maliklerinin kendilerine iyi bir müteahhit seçip, hukuki ve teknik şartnameyle yeni binanın yapılmasını sağlaması gerektiğini vurguladı.

Avukat Sözer, "Paylaşımda önemli olan, herkesin aynı konumunda, aynı yerinde, aynı oranda büyümesi ya da küçülmesi. Bir malike daha çok hisse verilse de metrekaresi yok edilse de malikler, sözleşmeyi imzalamak zorunda kalıyor. Çünkü kendilerine kısa bir süre veriliyor. Eğer imzalamazlarsa hisseleri satışa çıkıyor." diye konuştu.

Mülk sahiplerinin hukuki sorumluluğunun 6 Şubat 2023'te meydana gelen depremlerden sonra daha iyi anlaşıldığını dile getiren Sözer, şunları kaydetti:

"Gerektiği gibi bir bina yapılmamışsa müteahhittin, bina sahibinin sorumlulukları var. 'Taksirle adam öldürme' gibi bir suçtan yargılanıyorlar. Ayrıca idarenin sorumluluğu var. Çünkü binaya yapım iznini, oturma iznini, iskanını veren idaredir. Bize kalırsa bu tam idarenin sorumluluğunda. Çünkü yıkıldıysa, bina yapılırken gerektiği gibi kontrol edilmemiştir."

"90 günün sonunda riskli yapılar tahliye edilecek"
Avukat Hatice Özçelik, kentsel dönüşüm sürecinde riskli çıkan bina için karara itiraz etmenin mümkün olduğunu, itirazların ilgili belediyeye 15 gün içinde yazılı şekilde yapıldığını söyledi.

İtirazların teknik heyetlerce incelendiğini aktaran Özçelik, "Teknik heyetler kararlarını artık gerekçeli olarak veriyor. İtiraz etmediğiniz konularda da teknik heyetin resen dikkate alacağı hususlar olabilir. Riskli yapı çıkıyorsa, kanunda belirtilen tahliye süreleri başlıyor. Bu da hem kanun hem uygulama yönetmeliğinde 90 gün olarak veriliyor. Bu 90 günün sonunda riskli yapılar tahliye edilecek." dedi.

Kentsel dönüşüme başvuranların gelecek tebligat için muhtarlıklara sık sık bakması gerektiğini belirten Özçelik, 24 Mayıs'ta çıkan uygulama yönetmeliğiyle artık tebligatların tek tek adreslere gelmeyeceğini, muhtarlıkta ilan edileceğini ya da kişilerin varsa e-mail adreslerine gönderileceğini vurguladı.

Özçelik, yeni yönetmelik kapsamında uzlaşma ofislerinin kurulacağını ancak bu karar yeni olduğu için uygulamanın nasıl olacağını henüz bilmediklerini ifade etti.

Avukat Özçelik, kentsel dönüşüme girecek binalardaki kiracıların haklarına ilişkin ise şunları söyledi:

"Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı kiracılara da bir kira yardımı yapıyor ama bu aylık kiranın iki katı kadar oluyor. Onun dışında kiracıların, ev sahiplerinden veya müteahhitten kira yardımı talep etmek gibi bir hakları yok. Nihayetinde orada kiracısınız. Size yasal bildirimler zamanında yapılıyor, 'Riskli binada oturuyorsunuz, artık tahliye etmeniz gerekiyor.' deniliyor."

Kanunda süreci hızlandıran düzenleme yapıldı
Avukat Tekant Özalp, 1999'dan önceki yönetmeliklerle inşa edilen binaların statik ve demir donatı hesaplamaları, demir tipleri ve hazır beton yapılarının farklı olması nedeniyle yeniden yapılması ihtiyacı doğduğunu belirtti.

Özalp, kat maliklerinin, 6306 sayılı kanunda 9 Kasım 2023'te yapılan değişiklikle artık arsa payı sahiplerinin, salt çoğunluğu sağlamak suretiyle binalarını kentsel dönüşüme götürebildiğini, binanın yenilenmesine imza atmayan maliklere karşı da cebri tahliye ve cebri imza yollarını uygulamak suretiyle bu süreci yönetebilme haklarına sahip olduğunu dile getirdi.

Arsa payı sahiplerine, bu işte uzmanlaşmış hukukçu, mimar ya da mühendislerden danışmanlık alarak sürecini yönetme önerisinde bulunan Özalp, "Çok fazla kirli bilgi oluyor, kulaktan kulağa dolaşıyor. Kat maliklerimizin haklarını ve süreleri, süreçleri bilmeleri ve buna göre yol haritalarını çizmelerini sağlıklı buluyoruz. Sürecin sonunda yine memnun olan kat maliklerimiz oluyor." ifadelerini kullandı.

Bugünkü teknolojiyle inşa edilen binalarda da usulsüz çalışmaların yapıldığını vurgulayan Özalp, usulüne uygun inşaat yapmayan müteahhitlerin, usule aykırı şekilde imar izni ve inşaat ruhsatı verenlerin cezai sorumluluk altında bulunduğunu ancak cezaların caydırıcı olmadığını kaydetti.

Kiracılara sağlanan yardımın yükseltilmesi gerektiğini dile getiren Özalp, kat maliklerinin elini taşın altına koyarak, müteahhit firmayla da anlaşıp kiracılarına taşınma veya bir miktar kira yardımı sağlayabileceğini söyledi.

Kentsel dönüşüm sürecinde kat malikleri arasında yaşanan anlaşmazlıklara değinen Özalp, "Bir metrekareler, iki metrekareler konuşularak süreç çok uzun bir zamana yayılıyor. Bu süreçler çözülünceye kadar insanlar riskli binalarda oturmak mecburiyetinde kalıyor. Kat maliklerimizin hadiseye daha naif yaklaşıp, sonunda ortaya çıkacak eseri dikkate almaları gerekiyor." dedi.