|
Son yıllarda düşen kredi faizleri ile birlikte
İstanbul’da hızla artan büyük konut projelerinin çoğu elde
kaldı. Kredi faizlerinin tekrar yükselmeye başlaması satışları durma noktasına
getirdi ancak kentte bulunan 300 bin konut fazlasının asıl
nedeni toplu taşımaya uzak, yerleşime yeni açılan bölgelerde üretilen projeler.
Ataşehir, Halkalı, Esenyurt,
Beylikdüzü, Mimaroba’da yükselen boş bloklar,
İstanbul’un hayalet kentleri olarak niteleniyor.
Emlak Müşavirleri Federasyonu Başkan Yardımcısı ve Lisanslı Emlak Müşavirleri
Derneği Başkanı Karabet Hemengül, İstanbul’un birçok bölgesinde
süren yeni yapılaşmalara ve büyük ölçekli projelere dikkat çekerek sektörün
durumunu gazetemize değerlendirdi.
İnşaat sektöründeki hızlı gelişmenin işi cazip hale getirdiğini vurgulayan
Hemengül, “Türkiye’de müteahhit olmak çok kolay. Cebinizde paranız olsun
şirketinizi kuruyorsunuz. Belediyeye başvurup inşaat ruhsatı alıp başlıyorsunuz.
Yaptığınız işin boyutu ne olursa olsun adınız müteahhit oluyor” dedi. Gıda
sektöründe faaliyet gösteren şirketlerin bile inşaat işine girmeye başladığını
söyleyen Hemengül, İstanbul’un gelişmeye açık bölgelerinin hızla yapılaştığını
anlattı. Üretilen konutların bir kısmı satılırken birçoğunun da toplu taşımaya
uzak bölgelerde yapılması nedeniyle satılmadığını ifade eden Hemengül, “Bu
binaların çoğu satılık. Yaşam alanı olarak inşa ediliyor ama insanlar yaşamıyor,
kimse oturmuyor. Bu binalar kimler için yapılıyor, hayaletler için mi” diye
sordu. Hemengül, bu konutların elde kalmasının doğal olduğunu da vurguladı.
Stok fazlası 100 bin konut eridi
İstanbul’da son 2 yılda 400 bin konut fazlası oluştuğunu vurgulayan Hemengül,
“Bu konut fazlası 2010 yılının sonuna doğru 300 binlere düştü. Bankalar yarışa
girince faiz oranları dip yaptı. Düşen faiz oranları ile diğer konutlarla
birlikte stok fazlası konutların bir kısmı eridi. Ama 300 bin konut elde kaldı.
Yenileri de ekleniyor...” diye konuştu.
Yılda 300 bin kişi evleniyor ama...
Hemengül, inşaat sektörünün sürekli stoklu çalıştığını belirterek stok
fazlasını sektörün kendisinin yarattığını dile getirdi. Daha önceki yıllarda
müteahhitlerin lüks konut üretimine yöneldiğini anlatan Hemengül, “Lüks
konutları alabilecek insan sayısı da belirli. Konut fazlasının birçoğunu lüks
konutlar oluşturuyordu. Sonra müteahhitler ev sahibi olmak isteyen dar
gelirliler için daha küçük konutlar üretmeye başladılar. Metrekaresi 1000 liraya
konut satanlar bile oldu. Ama bu da uygun değildi. Ve birçok konut yine elde
kaldı. Çünkü dar gelirli sayısı da belirli. Yılda 300 bin evlilik gerçekleşiyor
ama evlenen herkes ev alabilecek ekonomik koşullara sahip değil” dedi.
Kentin çeperlerindeki hayalet şehirlerin sorumlusunun işe yeni giren küçük
müteahhitler olduğunu belirten Hemengül, elde kalan konutlara karşın
mütehhitlerin batmamasını, projeleri kendi aralarında devretmelerine ve
bankalardan aldıkları krediyi müşterilere kullandırtmalarına bağladı.
Yeni hayaletler geliyor
Kanal İstanbul projesinin de yeni bir hayalet kent yaratacağı uyarısında
bulunan Karabet Hemengül, “İş sektörüne hitap edecek yapılardan bahsediyorlar.
İstanbul’da ticaretin kalbinin nerede attığı belli. Turizm merkezi olacak
diyorlar. Turistleri nasıl oraya taşıyacaklar, turistler orada oturup kanalı mı
izleyecek? Konferans merkezleri açabilirler. Beylikdüzü’nde de var böyle
merkezler. İnsanlar fuardan fuara servislerle gidip geliyorlar. Orada
yaşamıyorlar. İstanbul’da iş yapanlar Beylikdüzü’ne bile zor giderken o bölgeye
nasıl gidip gelecekler? Yapılan konutların çoğu boş kalacak. Gelişmesi için çok
farklı projeler ortaya konulmalı” diye konuştu.
Kiracı ile konut buluşamıyor
İstanbul’da konut sahibi olmayan insanların çoğunlukta olmasına karşın konut
fazlalığı yaşanmasının yarattığı çelişkiye dikkat çeken Hemengül, “İhtiyaç
sahiplerine konutu nasıl satacağımız belirlememiz gerek önce. Ulaşımı rahat,
yaşanabilecek bölgelerde konutlara ihtiyaç var. İnsanlar her yerde yaşamıyor.
Öyle olsa 300 bin konut boş olmazdı. İnsanların gelir düzeyi düşük. Önce ödeme
kolaylığı planlanmalı, cazip fırsatlar yaratılmalı” dedi.
Konutzede uyarısı
Hemengül, kredi fazi oranlarındaki yükselişin inşaat sektörünü yavaşlattığını
önümüzdeki günlerde ise tamamen duracağını söyledi. Hemengül, ev sahibi olmak
isteyen kiracıları da dikkatli olmaları konusunda uyararak her kredinin
göründüğü kadar da avantajlı olmadığını belirtti. Hemengül, “Kiralık evlerde
oturanlar ‘Evim yok, 800-1000 TL kira veriyorum. Her ay 1200 TL ödeyeceğim kredi
alırsam ev sahibi olurum en azından’ diye düşünüyor. Ama arada ödedikleri o fark
aslında onları aşıyor. Uzun vadede ödenen aylık taksitlerin yükseleceğini
düşünmüyor. Bir süre sonra o krediler ödenemez hale gelecek ve konutzedeler
çıkacak ortaya” diye konuştu.
İlginç satış yöntemi
Hemengül, inşaattaki kâr marjının yükselmeye başlaması ile kredili satışların
yoğunluk kazandığı dönemde müteahhitlerin farklı bir kâr elde etmeye başladığını
belirterek “Olası yüzdelerin üzerine biraz daha koydular. ‘Nasıl olsa kredi
alıyorlar birkaç milyar daha fazla verseler ya da metrekareye farklı fiyat koyup
satsak kimse fark etmez’ diye düşündüler” dedi.
İnşaat şirketlerinin gazete ve televizyonlara verdiği “Projenin temeli atılır
atılmaz yüzde 50’si satıldı” şeklindeki ilanların çoğu zaman gerçeği
yansıtmadığını belirten Hemengül, ilanlarda bahsedilen satışların nasıl
gerçekleştiğini şu örnekle anlattı:
“8 blokluk bir site düşünün. Bloklar, tek bir şirketin kapitali ile inşa
edilmiyor. Ya kredi çekiliyor ya da sermaye ortağı alınıyor. Daha topraktan
sermaye yatırımı yapan şirkete diyelim 2 blok teminat olarak veriliyor. Proje
aşamasında değeri 110 bin lira olarak belirlenen daireler sermaye ortağına 80
bin liraya veriliyor. Konut satın almaya gidiyorsunuz, gider gitmez ‘2 bloku
sattık’ diyorlar. Bu durum tüketici için cazibeyi arttırıyor. Her gelene
‘Elimizde az yer kaldı acele edin’ deniyor. Proje aşamasında 110 bin liradan
aldığınız daire inşaat bitimine doğru 115 bin liraya çıkıyor. ‘Daha satın
alırken kazandım’ diye düşünüyorsunuz. Eşinizi dostunuzu çağırıyorsunuz. Onlar
da alıyor. Bütün bloklar satılıyor. Son 5 daire kalıyor. ‘Artık tamam site
doldu’ diyorsunuz. Bu arada fiyat 130 bine çıkıyor. Herkes taşınmaya başlarken
sermaye ortağının teminatı olan 2 blok birden satışa çıkıyor. Ayrı bir rant
kapısı açılıyor burada. Sermaye veren kişi iki sene bekliyor ve parasını faizi
ile konut satışından kazanıyor. 80 bine aldığı dairenin fiyatı 130 bine
fırlıyor. Bu durum talebi de projenin cazibesini de
düşürüyor.”
|
