|
2010 yılında keyfi bir şekilde belediyesine göre değişen 2010 yılı artışları
yapılmış. Kimi yüzde 100, kimi yüzde 500 artış yapmış. Yüzde 15.000 (yanlış
okumadınız yüzde onbeşbin) artış yapılan arsalar bile
var!
Arsadaki artışın önemi
“Efendim, arsa
metrekare değerindeki artış beni ilgilendirmez. Nasıl olsa arsam yok” diye
düşünüyorsanız, yanılıyorsunuz.
Evi olan herkesin arsası da var.
Nedenine
gelince, evinizin emlak vergisi asgari değeri hesaplanırken, evinize isabet eden
arsa payının değeri de ekleniyor.
O nedenle arsa değerindeki artış ev
sahiplerini de ilgilendiriyor.
Yüzde 1,1
artacaktı
Emlak vergisi arsa değerleri bu yıl yeniden
belirlenmeseydi, evlerin “bina vergisi” arsaların da arsa vergisi 2010’da yüzde
1,1 oranında artacaktı.
Nedenine gelince, bina ve arsaların emlak vergisine
esas değeri her yıl yeniden değerleme oranının yarısı kadar artıyor.
Yeniden
değerleme oranı yüzde 2,2 olduğuna göre, bunun yarısı 1,1 ediyor.
Ancak,
2010’da değerler yeniden belirlendi.
Bina maliyetleri ve bu maliyetleri
etkileyen demir, çimento, fayans vb. fiyatı 2009 krizinde düştüğü halde, Maliye
Bakanlığı ile Bayındırlık ve İskan Bakanlığı yüzde 25 artış yaptılar.
Bitmedi, arsa fiyatları da krizin etkisiyle düşmesine rağmen, arsa m2 birim
değerlerini yüzde 100-200 hatta yüzde 5 bin, 10 bin artırdılar.
Artırınca da
olanlar oldu.
Ev sahibi de yandı müteahhit
de
Yapılan astronomik artışlar, hem ev sahiplerini hem de
müteahhitleri olumsuz yönde etkiledi.
Tapu harcı, gerçek satış bedeli
üzerinden değil, yükseltilmiş değer üzerinden ödendi.
Neyse.. bu çok önemli
değil.
Arkadan “Asma Kabakçı” geliyor.
Asma
kabakçı
Hasan Pulur üstadın “asma kabakçı” fıkrası aşağıdaki
gibi.
Timurlenk öğle uykusuna yatmış, bir gürültüyle fırlamış, sokaktan
hıyarcı geçiyor;
- Taze hıyar, körpe hıyar!..
Timurlenk kükremiş;
-
Yakalayın şu herifi, hıyarları münasip bir yerine sokun!..
Hıyarcı başlamış
gülmeye;
- Ne gülüyorsun ulan?
Herif kıkır kıkır;
- Nasıl gülmeyeyim,
arkadan asma kabakçı geliyor!..
Müteahhide ve vatandaşa
şok
Gayrimenkullerin, 2010 yılı emlak vergisi asgari değerinin,
yüzde 100-200, bazılarında daha yüksek oranda yükseltilmiş olması, müteahhitlere
ve vatandaşa “vergi şoku” yaşatabilecek.
Örneğin (A) İnşaat Firması ya da
vatandaş Niyazi Bey, 400 bin liraya sattığı dairenin, tapu işlemlerini yaparken
tapudaki görevli memur tarafından “Emlak Vergisi asgari değeri 600 bin lira, bu
değer üzerinden işlem yapacaksınız” diye uyarılması üzerine, gayrimenkulün tapu
harcına esas değerini 600 bin lira gösterecek. Binde 16,5 harcı da bu değer
üzerinden ödeyecek.
Ancak, aradan yıllar geçtikten sonra, yapılacak bir vergi
incelemesinde, “Sen 600 bin liraya sattığın evi 400 bin TL göstermişsin”
denilmek suretiyle, 200 bin liranın vergisi istenebilecek. İnşaat firması
açısından, hem gelir ve kurumlar vergisi hem de KDV farkı çıkmasına ve
vergilerin bir katı vergi ziyaı cezası kesilmesine neden olabilecek bir
uygulama…
Vatandaşın sattığı daire açısından “değer artışı kazancı” sayılan
bu uygulamayı daire ve arsa satışı yönüyle birer örnek vererek
açıklayalım.
Niyazi Bey’in evini satması
Niyazi
Bey, Ocak 2007’de 150 bin liraya aldığı evi Nisan 2010’da, 200 bin liraya satmak
için Necla Hanım ile anlaşıyor. Alıcı ile tapuya gidiyorlar. Tapu memuru evin
“Emlak vergisi asgari değerini” araştırıyor ve 350 bin lira olduğunu
öğreniyor.
Niyazi Bey ile Necla Hanım’a;
“Bu evin, tapu harcına esas
alım-satım değeri 350 bin liradan aşağı olamaz”
diyor ve her iki taraf da 350
bin lira üzerinden, ayrı ayrı binde 16,5 tapu harcı ödüyorlar. Tapu işlemleri
bitiyor, Niyazi Bey, Necla Hanım’a 200 bin lirayı ödüyor ve “Hayırlı olsun” diye
el sıkışıp ayrılıyorlar.
Ahmet Bey’in arsası
Ahmet Bey, 2009
yılında İstanbul’da 1 milyon liraya aldığı 800 m2 arsayı, Nisan 2010’da 1 milyon
200 bin liraya satmak için Orhan Bey ile anlaşıyor. Alıcı ile tapu işlemleri
için gittiklerinde, tapudaki görevli memur;
“Bu arsanın 2010 yılı emlak
vergisi m2 birim değeri 4 bin lira olarak belirlenmiş. O nedenle, tapu harcına
esas satış bedelini 3 milyon 200 bin liradan aşağı gösteremezsiniz”
diyor.
Alıcı ve satıcı, başka bir çözüm yolu olmadığını öğrenince, “Ne yapalım, tapu
harcını 33’er bin lira fazla ödeyeceğiz demek ki” diyerek, tapu işlemlerini
arsanın satış bedelini 3 milyon 200 bin lira göstererek yapıyor, harcı da bu
değer üzerinden ödüyorlar.
Beklenmedik
sürpriz
Buraya kadar tamam. Niyazi Bey ve Ahmet Bey, bir miktar
fazla tapu harcı ödeyip, gayrimenkullerini sattılar.
Ancak, olay bitmedi asıl
film bundan sonra başlıyor!
Hasan Pulur’un ünlü fıkrasında olduğu gibi, asma
kabakçı arkadan geliyor.
Niyazi Bey, 150 bin liraya aldığı evi 350 bin
liraya,
Ahmet Bey, 1 milyon liraya aldığı arsayı, 3,2 milyon liraya,
satmış gözüküyor.
Yürürlükteki Gelir Vergisi Kanunu’na göre;
gayrimenkullerin, iktisap (edinme) tarihinden itibaren 5 yıl içinde elden
çıkartılmasından doğan kazanç, “değer artışı kazancı” olarak gelir vergisine
tabi (Bkz. GVK Mükerrer Madde 80/6).
Böyle olunca Niyazi Bey’e yaklaşık 200
bin, Ahmet Bey’e de 2.2 milyon liraya yakın kazanç çıkıyor. Bu kazancın yüzde
35’i civarında gelir vergisi ödemesi gerekiyor.
Bu olayda kazanç
hesaplanırken, alış bedeli aylar itibariyle ÜFE’ye göre yükseltiliyor ve 7.700
TL’de istisna uygulanıyor.
Çözüm yolu
Tapuda
satış işlemi yapılırken, gerçek satış bedelinin tapu senedine yazdırılması yani
Niyazi Bey’in 200 bin lirayı, Ahmet Bey’in 1,2 milyon lira gerçek satış bedelini
tapu senedine yazdırmaları mümkün. “Bu da nereden çıktı?” diyenler için
açıklayalım; Maliye Bakanlığı, Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü’ne bir yazı
gönderdi ve gerçek satış bedelinin tapu harcına esas değerin altında olması
durumunda, satıcının talebi halinde gerçek satış bedelinin tapu senedinde ayrıca
gösterilmesinin mümkün olduğunu belirtti (MB Özelgesi 24 Şubat 1999 Tarih ve
6604 sayılı).
Aman dikkat!..
Burada bilerek ya da bilmeyerek hazırlanmış
bir “Deli Dumrul Vergisi” var. “Hangi kanunun hangi maddesinde yazıyor?” diye
sormayın, kanunda yazılı değil!..
“Peki.. o zaman genel tebliğde yazılıdır.
Hangi tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan kaç no.lu tebliğ?” diye de sormayın.
Tebliğlerden herhangi birinde de yazılı değil!..
Yukarıda gördüğünüz gibi,
Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü’ne gönderilen bir yazıda bu konu
açıklanıyor.
Peki… Türkiye’de 22 milyon emlak vergisi mükellefi olduğuna
göre, milyonlarca emlak vergisi mükellefi ne yapsın?
Bu yazıyı nereden ve
nasıl öğrensin?
Hürriyet okurlarından en çok aldığımız teşekkür;
“İyi ki
varsınız. Siz de yazmasanız nereden nasıl öğrenebilirdik”
şeklinde
teşekkürler…
Tekrar başa dönelim.
Bu kadar önemli bir konu, kanunda
yazmıyor, hiç değilse bir genel tebliğ ile de açıklansa daha iyi
olurdu.
|
