2010 yılında keyfi bir şekilde belediyesine göre değişen 2010 yılı artışları yapılmış. Kimi yüzde 100, kimi yüzde 500 artış yapmış. Yüzde 15.000 (yanlış okumadınız yüzde onbeşbin) artış yapılan arsalar bile var!
Arsadaki artışın önemi
“Efendim, arsa metrekare değerindeki artış beni ilgilendirmez. Nasıl olsa arsam yok” diye düşünüyorsanız, yanılıyorsunuz.
Evi olan herkesin arsası da var.
Nedenine gelince, evinizin emlak vergisi asgari değeri hesaplanırken, evinize isabet eden arsa payının değeri de ekleniyor.
O nedenle arsa değerindeki artış ev sahiplerini de ilgilendiriyor.
Yüzde 1,1 artacaktı
Emlak vergisi arsa değerleri bu yıl yeniden belirlenmeseydi, evlerin “bina vergisi” arsaların da arsa vergisi 2010’da yüzde 1,1 oranında artacaktı.
Nedenine gelince, bina ve arsaların emlak vergisine esas değeri her yıl yeniden değerleme oranının yarısı kadar artıyor.
Yeniden değerleme oranı yüzde 2,2 olduğuna göre, bunun yarısı 1,1 ediyor.
Ancak, 2010’da değerler yeniden belirlendi.
Bina maliyetleri ve bu maliyetleri etkileyen demir, çimento, fayans vb. fiyatı 2009 krizinde düştüğü halde, Maliye Bakanlığı ile Bayındırlık ve İskan Bakanlığı yüzde 25 artış yaptılar.
Bitmedi, arsa fiyatları da krizin etkisiyle düşmesine rağmen, arsa m2 birim değerlerini yüzde 100-200 hatta yüzde 5 bin, 10 bin artırdılar.
Artırınca da olanlar oldu.
Ev sahibi de yandı müteahhit de
Yapılan astronomik artışlar, hem ev sahiplerini hem de müteahhitleri olumsuz yönde etkiledi.
Tapu harcı, gerçek satış bedeli üzerinden değil, yükseltilmiş değer üzerinden ödendi.
Neyse.. bu çok önemli değil.
Arkadan “Asma Kabakçı” geliyor.
Asma kabakçı
Hasan Pulur üstadın “asma kabakçı” fıkrası aşağıdaki gibi.
Timurlenk öğle uykusuna yatmış, bir gürültüyle fırlamış, sokaktan hıyarcı geçiyor;
- Taze hıyar, körpe hıyar!..
Timurlenk kükremiş;
- Yakalayın şu herifi, hıyarları münasip bir yerine sokun!..
Hıyarcı başlamış gülmeye;
- Ne gülüyorsun ulan?
Herif kıkır kıkır;
- Nasıl gülmeyeyim, arkadan asma kabakçı geliyor!..
Müteahhide ve vatandaşa şok
Gayrimenkullerin, 2010 yılı emlak vergisi asgari değerinin, yüzde 100-200, bazılarında daha yüksek oranda yükseltilmiş olması, müteahhitlere ve vatandaşa “vergi şoku” yaşatabilecek.
Örneğin (A) İnşaat Firması ya da vatandaş Niyazi Bey, 400 bin liraya sattığı dairenin, tapu işlemlerini yaparken tapudaki görevli memur tarafından “Emlak Vergisi asgari değeri 600 bin lira, bu değer üzerinden işlem yapacaksınız” diye uyarılması üzerine, gayrimenkulün tapu harcına esas değerini 600 bin lira gösterecek. Binde 16,5 harcı da bu değer üzerinden ödeyecek.
Ancak, aradan yıllar geçtikten sonra, yapılacak bir vergi incelemesinde, “Sen 600 bin liraya sattığın evi 400 bin TL göstermişsin” denilmek suretiyle, 200 bin liranın vergisi istenebilecek. İnşaat firması açısından, hem gelir ve kurumlar vergisi hem de KDV farkı çıkmasına ve vergilerin bir katı vergi ziyaı cezası kesilmesine neden olabilecek bir uygulama…
Vatandaşın sattığı daire açısından “değer artışı kazancı” sayılan bu uygulamayı daire ve arsa satışı yönüyle birer örnek vererek açıklayalım.
Niyazi Bey’in evini satması
Niyazi Bey, Ocak 2007’de 150 bin liraya aldığı evi Nisan 2010’da, 200 bin liraya satmak için Necla Hanım ile anlaşıyor. Alıcı ile tapuya gidiyorlar. Tapu memuru evin “Emlak vergisi asgari değerini” araştırıyor ve 350 bin lira olduğunu öğreniyor.
Niyazi Bey ile Necla Hanım’a;
“Bu evin, tapu harcına esas alım-satım değeri 350 bin liradan aşağı olamaz”
diyor ve her iki taraf da 350 bin lira üzerinden, ayrı ayrı binde 16,5 tapu harcı ödüyorlar. Tapu işlemleri bitiyor, Niyazi Bey, Necla Hanım’a 200 bin lirayı ödüyor ve “Hayırlı olsun” diye el sıkışıp ayrılıyorlar.
Ahmet Bey’in arsası
Ahmet Bey, 2009 yılında İstanbul’da 1 milyon liraya aldığı 800 m2 arsayı, Nisan 2010’da 1 milyon 200 bin liraya satmak için Orhan Bey ile anlaşıyor. Alıcı ile tapu işlemleri için gittiklerinde, tapudaki görevli memur;
“Bu arsanın 2010 yılı emlak vergisi m2 birim değeri 4 bin lira olarak belirlenmiş. O nedenle, tapu harcına esas satış bedelini 3 milyon 200 bin liradan aşağı gösteremezsiniz”
diyor. Alıcı ve satıcı, başka bir çözüm yolu olmadığını öğrenince, “Ne yapalım, tapu harcını 33’er bin lira fazla ödeyeceğiz demek ki” diyerek, tapu işlemlerini arsanın satış bedelini 3 milyon 200 bin lira göstererek yapıyor, harcı da bu değer üzerinden ödüyorlar.
Beklenmedik sürpriz
Buraya kadar tamam. Niyazi Bey ve Ahmet Bey, bir miktar fazla tapu harcı ödeyip, gayrimenkullerini sattılar.
Ancak, olay bitmedi asıl film bundan sonra başlıyor!
Hasan Pulur’un ünlü fıkrasında olduğu gibi, asma kabakçı arkadan geliyor.
Niyazi Bey, 150 bin liraya aldığı evi 350 bin liraya,
Ahmet Bey, 1 milyon liraya aldığı arsayı, 3,2 milyon liraya,
satmış gözüküyor.
Yürürlükteki Gelir Vergisi Kanunu’na göre; gayrimenkullerin, iktisap (edinme) tarihinden itibaren 5 yıl içinde elden çıkartılmasından doğan kazanç, “değer artışı kazancı” olarak gelir vergisine tabi (Bkz. GVK Mükerrer Madde 80/6).
Böyle olunca Niyazi Bey’e yaklaşık 200 bin, Ahmet Bey’e de 2.2 milyon liraya yakın kazanç çıkıyor. Bu kazancın yüzde 35’i civarında gelir vergisi ödemesi gerekiyor.
Bu olayda kazanç hesaplanırken, alış bedeli aylar itibariyle ÜFE’ye göre yükseltiliyor ve 7.700 TL’de istisna uygulanıyor.
Çözüm yolu
Tapuda satış işlemi yapılırken, gerçek satış bedelinin tapu senedine yazdırılması yani Niyazi Bey’in 200 bin lirayı, Ahmet Bey’in 1,2 milyon lira gerçek satış bedelini tapu senedine yazdırmaları mümkün. “Bu da nereden çıktı?” diyenler için açıklayalım; Maliye Bakanlığı, Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü’ne bir yazı gönderdi ve gerçek satış bedelinin tapu harcına esas değerin altında olması durumunda, satıcının talebi halinde gerçek satış bedelinin tapu senedinde ayrıca gösterilmesinin mümkün olduğunu belirtti (MB Özelgesi 24 Şubat 1999 Tarih ve 6604 sayılı).
Aman dikkat!..
Burada bilerek ya da bilmeyerek hazırlanmış bir “Deli Dumrul Vergisi” var. “Hangi kanunun hangi maddesinde yazıyor?” diye sormayın, kanunda yazılı değil!..
“Peki.. o zaman genel tebliğde yazılıdır. Hangi tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan kaç no.lu tebliğ?” diye de sormayın. Tebliğlerden herhangi birinde de yazılı değil!..
Yukarıda gördüğünüz gibi, Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü’ne gönderilen bir yazıda bu konu açıklanıyor.
Peki… Türkiye’de 22 milyon emlak vergisi mükellefi olduğuna göre, milyonlarca emlak vergisi mükellefi ne yapsın?
Bu yazıyı nereden ve nasıl öğrensin?
Hürriyet okurlarından en çok aldığımız teşekkür;
“İyi ki varsınız. Siz de yazmasanız nereden nasıl öğrenebilirdik”
şeklinde teşekkürler…
Tekrar başa dönelim.
Bu kadar önemli bir konu, kanunda yazmıyor, hiç değilse bir genel tebliğ ile de açıklansa daha iyi olurdu.