Gayrimenkulde 'Kat Karşılığı' Sıkıntısı

Gayrimenkul sektöründe son yıllarda çok hızlı bir şekilde yayılan kat karşılığı proje geliştirme yöntemi, sektörde sorunlar oluşmasına neden oluyor. Sıkıntı; özellikle bazı projelerde arazi sahiplerinin müteahhidin belirlediği daire fiyatının altına satışa çıkmasından kaynaklanıyor. Bu durumda kâr etme amacıyla projeden gayrimenkul alan yatırımcının zarar görmesi söz konusu iken, bazı müteahhitler bunun önüne geçmek için kat karşılığı anlaştığı arazi sahibinden daireleri satın alma yoluna gidiyor.

Bazı müteahhitler ise bu modelden uzaklaşmaya çalışıyor. Aslında sektörde uzun yıllardır çalışan markalı firmalar modelin piyasada daire fiyatını düşürmemesi için arsa sahibine projenin yasal tamamlanma süreci olan 36 ay boyunca daire satma yasağı koyuyor. Bu süre içinde satışlar yapıldığında ise cezai yaptırımlar oluyor. Fakat süreç içinde şöyle durumlar da yaşanabiliyor: Sistemde genelde güvence 36 ay.

Ancak bu süre tamamlanıp arsa sahibi tapuları aldığında müteahhidin sürece müdahale etme imkanı kalmıyor. Özellikle elinde yüzde 10’dan fazla stokla yakalanan firmalar için bu durum çok fazla negatif etki yaratabiliyor. Hatta proje bittiğinde projden daire alanların da satış sürecine girmesiyle birlikte müteahhit proje sonunda üçlü bir rekabet ile karşı karşıya kalabiliyor.

Müteahhitin mali gücü zayıfsa model sarsabilir

Birçok projeye satış ve pazarlama desteği veren Aremas Gayrimenkul Kurucusu ve Genel Müdürü Vedat Arslan, modelde müteahhitin arsa sahibi ile anlaşarak proje bitimine kadar satış yasağı koyduğunu bunun dışına çıktığında ise ceza aldığını hatırlatarak, “Ancak arsa sahibinin paraya çok ihtiyacı varsa, müteahhit o zaman ya arsa sahibine satış ofisinden daireni satayım diyor ya da müteahhit güçlüyse dairelerini belli bir fiyattan satın alabiliyor ya da hiç piyasaya çıkarmadan tanıdığı bildiği birilerine satıyor.

Böylece arsa sahibinin kendi belirlediği fiyatın altına satışa çıkmasına engel oluyor” dedi. Mali gücü yerinde olan ve sözleşme yapan firmalarda bu model kaynaklı sorunların az olduğunu ifade eden Arslan, ancak işi bilmeyen ve sözleşme yapmayan müteahhitler için bu modelin bir sorun oluşturabileceğine işaret etti.

Ayrıca mali açıdan güçlü olmayan bir müteahhidin acil durumda arsa sahibinin elindeki daireleri alacak gücü olmadığı durumlarda projenin değerini çok ciddi anlamda sarsabileceği uyarısında bulundu.

Bir daire bile emsal olabilir

Babacan Holding Yönetim Kurulu Başkanı İbrahim Babacan bu tarz anlaşamalarda yasal sınır olasa da arsa sahibinin belirlenen fiyatın altında bir tek daire satması halinde bunun emsal yaratma riski yaşatabildiğini söyledi.

Bu nedenle marka değeri kaygısına neden olduğunu belirten Babacan, “Çünkü o markaya güvenip gelen ve başta daire alan yatıırmcılar o markanın enfl asyonist artışından dolayı kâr elde ediyorlar. Ancak arsa sahibi uygun maliyeti nedeniyle fiyatı kırıp satmak isteyince bu defa orda yatırım yapan daire sahipleri zarar görüyor” diye konuştu. Kat karşılığı yaptıkları projelerde arsa sahibiyle anlaşarak ona bir fiyat sınırlandırması getirdiklerini ifade eden Babacan, “Ancak bu işin doğru modelinin arsa sahibinin işin içinde olmaması ve müteahidin tek başına süreci yürütmesinden geçiyor.

O yüzden Babacan olarak arazi alıp yapıyoruz. Böylece 3 tane büyük proje yapacağımıza 1 tane büyük proje yaparak marka değerimizi koruma yoluna gidiyoruz” dedi. İbrahim Babacan, bu modelin Fikirtepe gibi arsa sahibinin yaşamayı düşünmediği ve herkesin satma yoluna gideceği kentsel dönşüm projelerde sıkıntıya neden olabileceğine işaret etti.

Hasılat paylaşım modeli iyi arazide iş yapar

Akın Karali, bu koşullarda hasılat paylaşım modelinin de elde eldilen gelirin paylaşmasını getirdiği için firmaların bu modele sıcak bakmadığını anlatarak, “Hasılat paylaşım modeli piyasanın iyi olduğu ve kupon lokasyonlarda iyi olabilir. Ancak şimdiki piyasada hiçbir proje artık kendini yap -sat modeliyle finanse edemiyor. Mutlaka özkaynak gerekiyor.

Birde hasılatın yarısını hemen arsa sahibine verdiğiniz zaman ozaman o işin yurümesi çok zor oluyor. Bu durumda ilk etapta projeden elde edilen satış geliri paylaşılmayıp müteahit alabilir, kalan kısım sonrasında paylaşılabilir” dedi.