|
Barınma ihtiyacının yanısıra ileriye dönük önemli bir gelecek garantisi
olarak da kabul edilen gayrimenkul yatırımı, eğer doğru kararlarla yapılmışsa,
uzun vadede diğer yatırım araçlarına göre daha güvenli olarak görülüyor. Ancak,
alınması gereken bazı basit önlemler göz ardı edildiğinde, önemli risklerle
karşı karşıya da kalmak mümkün olabiliyor. Bu konuda bireysel yatırımcıları
uyaran SOM Değerleme
Genel Müdürü Nazan Özbaydar, satın alma kararı verilirken, bazı
belgelerin tapu müdürlükleri, belediye ve diğer ilgili kurumlarda
incelenmemesinin veya inceleniyorsa da doğru bir şekilde yorumlanamamasının o
gayrimenkul yatırımını riskli hale getirebileceğini söylüyor.
Gayrimenkul yatırımında, en büyük risklerin; konum tespitinin doğru
yapılmamasının yanısıra imar durumu ve tapu kayıtları ile yönetim planının
incelenmemesinden kaynaklandığının altını çizen Özbaydar, “Konum tespitinde iki
önemli nokta söz konusudur; birincisi doğru parseli tespit edebilmek, diğeri ise
doğru bağımsız birimi tespit edebilmektir. Doğru parseli tespit edebilmek için
numarataj paftalarından parselin konumu öğrenilmelidir. Doğru bağımsız birimi
tespit edebilmek için ise kat irtifakı projesi incelenmelidir” diyor.
İmar durumunu göz ardı etmeyin
İmarla ilgili incelemelerde de kritik iki önemli nokta olduğunu belirten
Özbaydar, bunları güncel imar durumunun tespiti ve imar arşiv dosyasının
incelenmesi olarak sıralıyor. Güncel imar durumu, parsel üzerinde herhangi bir
yapı mevcut değilse veya parsel üzerindeki yapı yıkıldığında yerine kaç katlı,
ne amaçlı, ne büyüklükte bir yapı yapılabileceğini ifade ediyor. Mevcutta,
üzerinde bir apartman bulunan parselin imar planı koşullarının değişmiş olma
ihtimali söz konusu olabiliyor. Özellikle deprem bölgelerinde, imar planı
tadilatlarıyla, kat yüksekliklerinin azaltılmasının veya parselin konut
fonksiyonundan yeşil alan fonksiyonuna dönüşmesinin sık rastlanan durumlar
olduğunu söyleyen Özbaydar, bu konuda da bireysel yatırımcıları uyarıyor.
Binanın imar arşiv dosyasının incelenerek, gerekli yasal izinlerin alınıp
alınmadığı ve mülkün projesine uygun inşa edilip edilmediği kontrol
edilebiliyor. Bu noktada, projesine uygun olmayan imalatlar nedeniyle o bina
için yapı tatil tutanağı düzenlenmiş olması, inşaat aşamasında yasal sürelere
uyulmadığı için ruhsatsız sayılması gibi birçok risk, gayrimenkule takdir edilen
değeri ve 'satılabilir' kararını etkiliyor.
Bireysel yatırımcının bu konularda tek başına hareket etmesinin zorluğuna
dikkat çeken Özbaydar, “Söz konusu incelemelerin yapılmaması yanlış mülkü satın
almanıza, satış kabiliyetini doğru değerlendirememenize, apartmanın ortak alanı
olan alanlara para ödemenize ve değerinden yüksek bir bedele katlanmanıza neden
olabilir. 250 m²’lik bir daire aldığınızı düşünürken, yasal olarak 150 m²’lik
bir hakkınız olduğunu, geri kalanın ortak alanda kaldığını ve aslında size ait
olmadığını öğrenebilirsiniz. Sadece havuzlu olduğu için bir siteden daire satın
alabilir, yönetim planında havuzun ayrı bir mülkiyeti olduğunu ve kullanabilmek
için ekstra bir maliyet ödeyeceğinizi sonradan öğrenebilirsiniz”
diyor.
|
