Barınma ihtiyacının yanısıra ileriye dönük önemli bir gelecek garantisi olarak da kabul edilen gayrimenkul yatırımı, eğer doğru kararlarla yapılmışsa, uzun vadede diğer yatırım araçlarına göre daha güvenli olarak görülüyor. Ancak, alınması gereken bazı basit önlemler göz ardı edildiğinde, önemli risklerle karşı karşıya da kalmak mümkün olabiliyor. Bu konuda bireysel yatırımcıları uyaran SOM Değerleme Genel Müdürü Nazan Özbaydar, satın alma kararı verilirken, bazı belgelerin tapu müdürlükleri, belediye ve diğer ilgili kurumlarda incelenmemesinin veya inceleniyorsa da doğru bir şekilde yorumlanamamasının o gayrimenkul yatırımını riskli hale getirebileceğini söylüyor.
Gayrimenkul yatırımında, en büyük risklerin; konum tespitinin doğru yapılmamasının yanısıra imar durumu ve tapu kayıtları ile yönetim planının incelenmemesinden kaynaklandığının altını çizen Özbaydar, “Konum tespitinde iki önemli nokta söz konusudur; birincisi doğru parseli tespit edebilmek, diğeri ise doğru bağımsız birimi tespit edebilmektir. Doğru parseli tespit edebilmek için numarataj paftalarından parselin konumu öğrenilmelidir. Doğru bağımsız birimi tespit edebilmek için ise kat irtifakı projesi incelenmelidir” diyor.
İmar durumunu göz ardı etmeyin
İmarla ilgili incelemelerde de kritik iki önemli nokta olduğunu belirten Özbaydar, bunları güncel imar durumunun tespiti ve imar arşiv dosyasının incelenmesi olarak sıralıyor. Güncel imar durumu, parsel üzerinde herhangi bir yapı mevcut değilse veya parsel üzerindeki yapı yıkıldığında yerine kaç katlı, ne amaçlı, ne büyüklükte bir yapı yapılabileceğini ifade ediyor. Mevcutta, üzerinde bir apartman bulunan parselin imar planı koşullarının değişmiş olma ihtimali söz konusu olabiliyor. Özellikle deprem bölgelerinde, imar planı tadilatlarıyla, kat yüksekliklerinin azaltılmasının veya parselin konut fonksiyonundan yeşil alan fonksiyonuna dönüşmesinin sık rastlanan durumlar olduğunu söyleyen Özbaydar, bu konuda da bireysel yatırımcıları uyarıyor.
Binanın imar arşiv dosyasının incelenerek, gerekli yasal izinlerin alınıp alınmadığı ve mülkün projesine uygun inşa edilip edilmediği kontrol edilebiliyor. Bu noktada, projesine uygun olmayan imalatlar nedeniyle o bina için yapı tatil tutanağı düzenlenmiş olması, inşaat aşamasında yasal sürelere uyulmadığı için ruhsatsız sayılması gibi birçok risk, gayrimenkule takdir edilen değeri ve 'satılabilir' kararını etkiliyor.
Bireysel yatırımcının bu konularda tek başına hareket etmesinin zorluğuna dikkat çeken Özbaydar, “Söz konusu incelemelerin yapılmaması yanlış mülkü satın almanıza, satış kabiliyetini doğru değerlendirememenize, apartmanın ortak alanı olan alanlara para ödemenize ve değerinden yüksek bir bedele katlanmanıza neden olabilir. 250 m²’lik bir daire aldığınızı düşünürken, yasal olarak 150 m²’lik bir hakkınız olduğunu, geri kalanın ortak alanda kaldığını ve aslında size ait olmadığını öğrenebilirsiniz. Sadece havuzlu olduğu için bir siteden daire satın alabilir, yönetim planında havuzun ayrı bir mülkiyeti olduğunu ve kullanabilmek için ekstra bir maliyet ödeyeceğinizi sonradan öğrenebilirsiniz” diyor.