Gayrimenkul Piyasasına 3 Köklü Değişiklik!

Türkiye’yi uzun süre meşgul eden uygulaması ertelenen kentsel rantların vergilendirilmesi ve gayrimenkul satışlarının istisna tutarlarının düşürülmesine yönelik düzenlemeler tekrar tartışmaya açıldı.

Dünya Gazetesi'nden Mehmet Kaya'nın haberine göre, Maliye Bakanı Naci Ağbal’ın Ekonomi Muhabirleri Derneği ile yaptığı sohbet toplantısında, kentsel rantların vergilendirilmesiyle ilgili Ekonomi Koordinasyon Kurulu’nda bir çalışmanın yürütüldüğünü açıklaması, gündemde olan Gelir Vergisi Kanun Tasarısı’na bu yönde bir ekleme olabileceği izlenimi yarattı.

Bu tasarıda kentsel rantların vergilenmesine yönelik hüküm yok. Tasarı, şirketlerin ve şahısların mülkiyetinde olan gayrimenkullerin satılması halinde zamana bağlı olarak istisna düzenlemesi öngörüyor.

Hükümet, 2016 yılı eylem planında, 21 Haziran’a kadar Gelir ve Kurumlar Vergisi kanunlarını birleştiren ve kadük olan Gelir Vergisi Kanun Tasarısı’nı yasalaştıracağına dair hüküm koydu. Bu tasarıda, 5 yıl sonra satılan gayrimenkullere sıfır vergi uygulaması kaldırılıyor. Geçiş hükmü de sadece yasa yürürlüğe girdiği tarihten iki yıl önce alınmış gayrimenkullerin satışından elde edilecek gelirlerin yüzde 75 oranında vergi dışı bırakılmasıyla sınırlı tutuluyor.

Vergi geliyor

TBMM’ye sunulan Gelir Vergisi Kanunu Tasarısı yenilenmeyerek kadük olmuştu. Hükümet, eylem planında 21 Haziran’a kadar bu yasayı çıkarmayı planladığını açıkladı. Tasarıya ilişkin itiraz noktalarının başında gelen hususlardan biri de şirketlerin gayrimenkul ve hisse satışlarına yönelik düzenlemeler. Tasarının 21. maddesinde, istisnai kazanç olarak sıralanan gayrimenkuller, kurucu hisse senetleri, intifa senetleri ve rüçhan haklarının satışının vergilenmesi düzenleniyor. Daha önce bu yöndeki satışlar 5 yıldan sonra yapılmış ise herhangi bir vergi ödenmiyordu. Ancak tasarı, zamana bağlı bir istisna düzenlemesi yaptı. Buna göre iki yıldan sonra satış olursa yüzde 40, üç yıldan sonra satış yapılırsa yüzde 50, dört yıldan sonra yapılırsa yüzde 60 ve 5 yıldan sonra satış yapılırsa yüzde 75 oranında satış tutarından indirim yapılacak ve geri kalan kısım gelir vergisine tabi olacak.

Yeni tasarı böylece, zamana bağlı bir düzenleme yapsa özellikle uzun senelerin ardından yapılan gayrimenkul satışlarının da vergiye tabi hale getirilmesi açısından kapsamı genişletmiş oluyor.

Hukuki sorun çıkabilir

Yasa tasarısında bu yöntem değişikliğine dair geçiş hükmü de dar kapsamlı tutuldu. Yasanın yürürlük tarihinden önce edinilen mallar için eski, sonra elde edilenler için yeni hükümlerin geçerli olacağı yönünde hüküm konulmadı ve yasa geriye yürütülerek bütün gayrimenkulleri kapsadı. Tasarının geçici birinci maddesinde konulan geçiş hükmü için sadece yasa yürürlük tarihinden iki tam yıl önce şirketlerin ve şahısların sahip olduğu gayrimenkullerin ne zaman satılırsa satılsın yüzde 75 istisnaya tabi olacağı hükmü konuldu.

Kentsel rantlar

Gelir Vergisi Kanun Tasarısı’na eklenmesi muhtemel düzenlemelerden biri olarak uzun süredir tartışılan kentsel rantlar konusunda da çalışma yürütüldüğü ortaya çıktı.

Maliye Bakanı Naci Ağbal, konunun Ekonomi Koordinasyon Kurulunda gündemde olduğunu belirterek, Çevre ve Şehircilik Bakanlığının daha önce kamuoyuna açıklanan çerçeveye yakın ama bazı farklılıklar içeren yeni bir taslak üzerinde çalıştığını açıkladı. Ağbal, mevcut sistemle dahi değer artış kazançlarının vergilenmesinin mümkün olduğunu belirtirken, gayrimenkul alış-satışlarının izlenmesine ilişkin yeni bir yönteme ihtiyaç duyulduğunu da vurguladı. Gayrimenkul satışlarının gerçek tutarlarının belirlenmesine yönelik çeşitli öneriler daha önce gündeme gelmişti. Bunlar içinde her türlü satışın para devrinin mutlaka banka aracılığıyla yapılması yönünde bir öneri de geliştirilmişti.

Rant vergisi olarak adlandırılan tasarı uzun süren tartışmaların ardından özellikle gayrimenkul sektörünün itirazları sonucu geçen yıl rafa kaldırılmıştı. Bu taslakta, imar değişikliklerinden ve imar uygulamalarından kaynaklı olarak bir gayrimenkulün değeri artmışsa, artan bu değerin gelir vergisinin ödenmesi düzenlenmişti.

Sertifika 21 Haziran'a kadar

Gerek 64’üncü Hükümet Programı’nda gerekse buna ilişkin takvimlendirilmiş eylem planında, gayrimenkul konusuna özel bölümler ayrıldı. Hükümet programında, gayrimenkullerin elden çıkarılmasında değer artış kazançlarının vergi lendirilmesine yönelik uygulamaların gözden geçirileceği ifadesi yer alıyor.

Ayrıca yatırımların üretken alanlara yönlendirilmesi ve tasarrufların artırılıması temel amacı kapsamında, gayrimenkul rantlarından kamunun pay almasına yönelik çalışma yapılacağının belirtildiği programda, kentsel dönüşüm alanlarında hakların devredilmesine imkan sağlayacak şekilde gayrimenkul sertifikası modelinin geliştirileceği kaydediliyor.

Bu eylemin gerçekleştirilmesi için ise eylem planında yer alan son tarih 21 Haziran 2016 olarak belirlenmiş durumda.

Sorumlu kuruluşun Çevre ve Şehircilik Bakanlığı olduğu eylemde, Maliye Bakanlığı, Hazine Müsteşarlığı, SPK, TOKİ, Türkiye Belediyeler Birliği, GYODER, KONUTDER ve Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği ilgili kuruluş olarak belirlenmiş durumda. Gayrimenkul sertifikası modeline ilişkin mevzuat çalışmaları ise SPK tarafından tamamlanacak.