|
Gayrimenkul Hukuku
Enstitüsü, arsa payı karşılığı yapılan sözleşmelerle hayata
geçirilen projelerden ofis ya da konut satın alanların şikayetlerinin artması
üzerine, mağdurların hukuki haklarını içeren yazılı bir açıklama yaptı.
gayrimenkulhukuku.org üzerinden de ulaşılabilen açıklamada,
büyük küçük birçok projede istenen satışları yakalayamayan müteahhitlerin
projeleri yarıda bıraktığı ve insanların da birikimlerini kaybettikleri
anımsatılıyor, arsa sahiplerinin de müteahhittin verdiği zarar bir yana, ondan
daire, dükkân veya ofis almış kişilerin dava ve şikâyetleriyle muhatap olmak
durumunda kaldığına değiniliyor.
Enstitü başkanı Av. Ali Yüksel imzasını taşıyan açıklama
şöyle:
"Ülkemizde inşaat maliyetleri çok yüksek olduğundan ortak gelirli kişiler
sahip oldukları arsalarını müteahhite vererek arsa payı karşılığı inşaat
sözleşmeleri yapmaktadırlar. Buna göre müteahhit yapmayı üstelendiği inşaattan
kararlaştırılan daireleri (hukuki tabiriyle bağımsız bölümleri) edinecek, arsa
sahibi de kendisine bırakılan bağımsız bölümlerin sahibi olacaktır. Arsa sahibi
için inşaat finansmanındaki güçlükler böyle bir sözleşme ile giderilmekte ve
harcama yapmadan arsasını değerlendirebilmektedir.
Müteahhit ile arsa sahibi arasında yapılan sözleşmede inşaata başlanmadan
müteahhite belli oranlarda tapu devredilmektedir. Zira mütehhit inşaat için
yapacağı masrafları kendisine bırakılan dairelerin satışından karşılayacaktır.
Henüz inşaata başlanmadığı diğer bir deyişle bağımsız bölümler tamamlanmadan
müteahhitin üçüncü kişilere tapu devretmesi çeşitli sorunlara neden olmaktadır.
Bunun en basit örneği müteahhitin işi tamamlamamasıdır.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile müteahhitin yüklendiği borç
inşaatın teslimi ile sonra ermektedir. Teslim ise iskan ruhsatının alınmasıdır.
Ancak bazen müteahhit çeşitli nedenlerle inşaatı tamamlamadan işi terk
etmektedir. Bu durumda arsa sahibi kendisine vaad edilen bağımsız bölümlerden
mahrum kaldığı gibi müteahhitten pay alan kişiler ile kendisi arasında kurulan
ortak mülkiyet nedeniyle sorunlar çıkmaktadır.
Arsa sahibi, müteahhitin işi terk etmesi nedeniyle öncelike arsa payı
karşılığı inşaat sözleşmesinin feshini dava etmektedir. Bu fesih sonrasında
müteahhitten pay alan kişilerin tapularının iptalini dava etmektedir. Sözleşme
feshedildiği için müteahhiten pay alan üçüncü kişilerin tapuları yolsuz tescile
dönüşmektedir. Zira hukuk sistemimize göre tapu verilmesi iki aşamalı bir
işlemdir. İlk aşama resmi akit tablosu olarak adlandırılan satım sözleşmesi ve
ikinci aşamada tapu kütüğüne kaydı ifade eden tescil aşamasıdır. Tapunun geçerli
olması hem sözleşmenin hem tescilin geçerli olmasına bağlıdır. Eğer sözleşmede
bir geçersizlik unsuru varsa yapılan tescil de yolsuz tescile dönüşür ve tapunun
iptaline sebep olur. Arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılan sözleşme
feshedildiğinde üçüncü kişilerin tapuları da bu fesihten etkilenerek dayanaksız
kalmakta ve dolayısıyla iptal edilmektedir.
Daire sahibi olacakları inancıyla müteahhitten arsa payı satın alan kişiler,
sözleşmenin feshi ve akabinde tapularının iptali edilmesi nedeniyle mağdur
olmaktadırlar. Her ne kadar tapu siciline güvenerek mülkiyet hakkı edinen
kişilerin iyiniyetlerinin korunması esas ise de Yargıtay, henüz inşaat halinde
bulunan ve tamamlanmamış binadan bağımsız bölüm edinmeyi amaçlayan bunun içinde
bağımsız bölümlere bağlantılı arsa payı satın alanların arsanın gerçekte
müteahhite ait olmadığını, kat karşılığı ona bu payın verildiğini, müteahhitin
edimini yerine getirmemesi halinde kendilerine bırakılan bağımsız bölümlerde ve
arsa paylarında haklarının doğmayacağını bildiklerini ve dolayısı ile arsa
sahibi tarafından arsa payının iptal edileceği riskini göze alarak tapuyu
devraldıklarını ve bu durumda, Medeni Kanunun 1023. maddesinin koruyuculuğundan
yararlanılmasının söz konusu olmayacağına karar vermektedir.
Müteahhite ödeme yaptıkları halde satın aldıkları dairenin tapusuna sahip
olamayan bu kişiler hem paralarını kaybederek hem hayal ettikleri daireye
kavuşamayarak mağdur olmaktadırlar. Bu durumda yapabilecekler şey ise arsa
sahibine karşı sebepsiz zenginleşme davası açmaktadır. İlk bakışta bu kişilerin
müteahhite ödeme yaptıklarından dolayı ona karşı dava açmaları gerektiği
düşünülebilirse de hukuki durum daha farklı bir yorumu gerektirmektedir. Şöyle
ki; mütehhhit ile arsa sahibi arasında yapılan sözleşme feshedildiğinde bu
sözleşmenin tarafları karşılıklı olarak birbirlerinden aldıklarını geri
vereceklerdir. Müteahhite verilen tapular tapu iptal davası sonucu arsa sahibine
dönecektir. Bununla birlikte müteahhitin kısmen tamamladığı inşaat oranında arsa
sahibi zenginleştiğinden mütehhit de arsa sahibinin zenginleştiği kısmın
tutarını talep edebilecektir. Ancak müteahhit tapuları üçüncü kişilere
devretmişse, mütehhitin sahip olduğu bu hakka müteahhitin halefi sıfatıyla ondan
pay alan bu kişiler sahip olacaktır.
Sonuç olarak, daire sahibi olacakları inancıyla müteahhit ile anlaşarak ondan
arsa payı satan kişiler, müteahhitin inşaatı kısmen tamamlayıp işi terk etmesi
halinde müteahhide ödedikleri bedel için arsa sahibine karşı sebepsiz
zenginleşme nedeniyle alacak davası açacaklardır. Zira bunlar müteahhiten pay
alarak onun halefi konumuna gelmişler ve müteahhitin arsa sahibine karşı
kullanabileceği itiraz, defi ve dava haklarına sahip olmuşlardır".
|
