Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü, arsa payı karşılığı yapılan sözleşmelerle hayata geçirilen projelerden ofis ya da konut satın alanların şikayetlerinin artması üzerine, mağdurların hukuki haklarını içeren yazılı bir açıklama yaptı. gayrimenkulhukuku.org üzerinden de ulaşılabilen açıklamada, büyük küçük birçok projede istenen satışları yakalayamayan müteahhitlerin projeleri yarıda bıraktığı ve insanların da birikimlerini kaybettikleri anımsatılıyor, arsa sahiplerinin de müteahhittin verdiği zarar bir yana, ondan daire, dükkân veya ofis almış kişilerin dava ve şikâyetleriyle muhatap olmak durumunda kaldığına değiniliyor.
Enstitü başkanı Av. Ali Yüksel imzasını taşıyan açıklama şöyle:
"Ülkemizde inşaat maliyetleri çok yüksek olduğundan ortak gelirli kişiler sahip oldukları arsalarını müteahhite vererek arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri yapmaktadırlar. Buna göre müteahhit yapmayı üstelendiği inşaattan kararlaştırılan daireleri (hukuki tabiriyle bağımsız bölümleri) edinecek, arsa sahibi de kendisine bırakılan bağımsız bölümlerin sahibi olacaktır. Arsa sahibi için inşaat finansmanındaki güçlükler böyle bir sözleşme ile giderilmekte ve harcama yapmadan arsasını değerlendirebilmektedir.
Müteahhit ile arsa sahibi arasında yapılan sözleşmede inşaata başlanmadan müteahhite belli oranlarda tapu devredilmektedir. Zira mütehhit inşaat için yapacağı masrafları kendisine bırakılan dairelerin satışından karşılayacaktır. Henüz inşaata başlanmadığı diğer bir deyişle bağımsız bölümler tamamlanmadan müteahhitin üçüncü kişilere tapu devretmesi çeşitli sorunlara neden olmaktadır. Bunun en basit örneği müteahhitin işi tamamlamamasıdır.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile müteahhitin yüklendiği borç inşaatın teslimi ile sonra ermektedir. Teslim ise iskan ruhsatının alınmasıdır. Ancak bazen müteahhit çeşitli nedenlerle inşaatı tamamlamadan işi terk etmektedir. Bu durumda arsa sahibi kendisine vaad edilen bağımsız bölümlerden mahrum kaldığı gibi müteahhitten pay alan kişiler ile kendisi arasında kurulan ortak mülkiyet nedeniyle sorunlar çıkmaktadır.
Arsa sahibi, müteahhitin işi terk etmesi nedeniyle öncelike arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshini dava etmektedir. Bu fesih sonrasında müteahhitten pay alan kişilerin tapularının iptalini dava etmektedir. Sözleşme feshedildiği için müteahhiten pay alan üçüncü kişilerin tapuları yolsuz tescile dönüşmektedir. Zira hukuk sistemimize göre tapu verilmesi iki aşamalı bir işlemdir. İlk aşama resmi akit tablosu olarak adlandırılan satım sözleşmesi ve ikinci aşamada tapu kütüğüne kaydı ifade eden tescil aşamasıdır. Tapunun geçerli olması hem sözleşmenin hem tescilin geçerli olmasına bağlıdır. Eğer sözleşmede bir geçersizlik unsuru varsa yapılan tescil de yolsuz tescile dönüşür ve tapunun iptaline sebep olur. Arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılan sözleşme feshedildiğinde üçüncü kişilerin tapuları da bu fesihten etkilenerek dayanaksız kalmakta ve dolayısıyla iptal edilmektedir.
Daire sahibi olacakları inancıyla müteahhitten arsa payı satın alan kişiler, sözleşmenin feshi ve akabinde tapularının iptali edilmesi nedeniyle mağdur olmaktadırlar. Her ne kadar tapu siciline güvenerek mülkiyet hakkı edinen kişilerin iyiniyetlerinin korunması esas ise de Yargıtay, henüz inşaat halinde bulunan ve tamamlanmamış binadan bağımsız bölüm edinmeyi amaçlayan bunun içinde bağımsız bölümlere bağlantılı arsa payı satın alanların arsanın gerçekte müteahhite ait olmadığını, kat karşılığı ona bu payın verildiğini, müteahhitin edimini yerine getirmemesi halinde kendilerine bırakılan bağımsız bölümlerde ve arsa paylarında haklarının doğmayacağını bildiklerini ve dolayısı ile arsa sahibi tarafından arsa payının iptal edileceği riskini göze alarak tapuyu devraldıklarını ve bu durumda, Medeni Kanunun 1023. maddesinin koruyuculuğundan yararlanılmasının söz konusu olmayacağına karar vermektedir.
Müteahhite ödeme yaptıkları halde satın aldıkları dairenin tapusuna sahip olamayan bu kişiler hem paralarını kaybederek hem hayal ettikleri daireye kavuşamayarak mağdur olmaktadırlar. Bu durumda yapabilecekler şey ise arsa sahibine karşı sebepsiz zenginleşme davası açmaktadır. İlk bakışta bu kişilerin müteahhite ödeme yaptıklarından dolayı ona karşı dava açmaları gerektiği düşünülebilirse de hukuki durum daha farklı bir yorumu gerektirmektedir. Şöyle ki; mütehhhit ile arsa sahibi arasında yapılan sözleşme feshedildiğinde bu sözleşmenin tarafları karşılıklı olarak birbirlerinden aldıklarını geri vereceklerdir. Müteahhite verilen tapular tapu iptal davası sonucu arsa sahibine dönecektir. Bununla birlikte müteahhitin kısmen tamamladığı inşaat oranında arsa sahibi zenginleştiğinden mütehhit de arsa sahibinin zenginleştiği kısmın tutarını talep edebilecektir. Ancak müteahhit tapuları üçüncü kişilere devretmişse, mütehhitin sahip olduğu bu hakka müteahhitin halefi sıfatıyla ondan pay alan bu kişiler sahip olacaktır.
Sonuç olarak, daire sahibi olacakları inancıyla müteahhit ile anlaşarak ondan arsa payı satan kişiler, müteahhitin inşaatı kısmen tamamlayıp işi terk etmesi halinde müteahhide ödedikleri bedel için arsa sahibine karşı sebepsiz zenginleşme nedeniyle alacak davası açacaklardır. Zira bunlar müteahhiten pay alarak onun halefi konumuna gelmişler ve müteahhitin arsa sahibine karşı kullanabileceği itiraz, defi ve dava haklarına sahip olmuşlardır".