|
Yabancı yatırımcıların İstanbul'da ofis açma yarışına girmesi ve arzın talebi
karşılamaması İstanbul'da A sınıfı ofis kiralarını fırlattı. Gayrimenkul
danışmanlık şirketi DTZ Pamir & Soyuer'in hazırladığı
"İstanbul Ofis Pazarı 2008" raporu, bir yılda İstanbul'da ofis
kiralarının dolar bazında yüzde 45 oranında arttığını ortaya koydu. Artış
oranında rekor Levent Etiler bölgesinde. En yüksek kira ise
metrekare fiyatı 37.6 dolar olan ofisleriyle Şişli-Zincirlikuyu-Beşiktaş'ta.
İstanbul'un ciddi bir ofis açığının olduğunu belirten uzmanlara göre 180 bin
metrekarelik yeni ofise ihtiyaç var. Ancak 2007'de sadece 50 bin metrekarelik
ofis alanı inşa edildi.
İstanbul'da fırlayan ofis kiraları dünya çapında yapılan araştırma
raporlarına da yansıdı. Uluslararası danışmanlık firmaları en iyi getiri için
Moskava ile birlikte İstanbul'da ofis satın alıp kiraya vermeyi tavsiye etmeye
başladı.
Kirada Zincirlikuyu-Beşiktaş önde
Gayrimenkul danışmanlık şirketi DTZ Pamir & Soyuer'in hazırladığı
"İstanbul Ofis Pazarı 2008" raporu, göre kiralar özellikle yılın ikinci
yarısında hızlı bir artış kaydederken, A sınıfı ofislerin metrekare kirası
Avrupa yakasında 35, Asya yakasında ise 21 dolara ulaştı. En yüksek ofis
kiraları metrekaresi 37.6 dolarla Zincirlikuyu-Beşiktaş bölgesinde olurken,
Levent-Etiler bölgesinde 35, Maslak'ta ise 19 dolar oldu. Kozyatağı bölgesindeki
A sınıfı ofislerin ortalama kirası ise 19.2 dolar olarak gerçekleşti.
Fiyatlardaki artışın ardındaki temel faktör ise, ekonomik koşullardaki iyileşme
ile yabancı yatırımcı ilgisinin artışı oldu. Ofis alanı talebi, özellikle yeni
şube açma ya da büyüme faaliyetleri nedeniyle modern ofislere gereksinim duyan
çokuluslu firmalardan geldi.
A tipi ofis kiralarının artmasında ise, merkezi bölgelerde yeterli sayıda
ofis bulunmaması etkili oluyor. 2007'de 50 bin metrekare yeni ofis alanı
yapılmasına karşın, ihtiyacı karşılayabilmek için en az 180 bin metrekarelik
alana ihtiyaç duyuluyor. Mevcut ofislere birden çok talibin çıkması ise,
fiyatların fırlamasına neden oluyor. Örneğin 56 ofis katı için 60'ı yabancı 150
firmanın talip olduğu Zincirlikuyu'daki Tat Towers'ın yanı sıra, inşaatı devam
eden Diamond ve Apa Giz projelerinin de bölgedeki ihtiyacı karşılamada yetersiz
kalıyor.
Yüzde 45 oranında artan kiralara karşın, artış oranının geçen yıl yüzde 20,
ondan önceki yıllarda ise yüzde 12 ve 8 olarak gerçekleştiğini anlatan DTZ
Analisti Dilek Pekdemir, bunun en önemli nedenlerinden birinin
sürekli artan talebe karşın yeni ofis alanlarının yeteri kadar artmaması
olduğuna işaret etti. 1 milyon 400 bin metrekarelik ofis alanına sahip
İstanbul'da 2007'de yüzde 4'lük artışla sadece 50 bin metrekarelik yeni ofis
alanı yaratıldığını belirten Pekdemir, "Gelecek 5 yıl içinde 350 bin
metrekarelik yeni ofis arzı bekliyoruz. Sadece finans, sigorta ve gayrimenkul
sektörlerinde çalışan sayısı yüzde 12-16 oranında artacağı gözönüe alındığında,
bu 3 alanda 180 bin metrekarelik yeni ofise ihtiyaç var" diye konuştu.
Pekdemir, yeteri kadar yeni ofis yapılmamasının nedenlerini ise, merkez
bölgedeki arsa sıkıntısı, mevcut boş arazilerin ise yüksek fiyatları ile, daha
kârlı olduğu için gayrimenkul yatırımlarının konut projelerine yönelmesini
gösterdi.
Konut kârlıydı, ofisten vazgeçtik
Ofis projesi olarak başlayıp daha sonra kârlılık ve geri dönüş hızı nedeniyle
konuta çevrilen projelerin bir örneği Levent Loft. Projeyi önce ofis olarak
planladıklarını, daha sonra ise rezidansa çevirdiklerini anlatan Akfen İnşaat
Yönetim Kurulu Başkanı Hamdi Akın, "Levent Loft'a bir ofis
projesi olarak başlamıştık. Ancak sonra o dönem konutun daha fizible olduğunu
görüp o yöne kaydık. Ancak şu anki duruma bakıldığında, ofise olan artan talep
ofis projelerini fizible yapıyor. 40 dolar civarındaki fiyatlar ofis inşasına
yönelik yatırımları artıracak" diye konuştu.
İstanbul ve
Moskova 1 numara oldu
Ekonomideki iyileşmeyle birlikte yabancı yatırımcıların Türkiye'ye artan
ilgisi ile büyüyen Türk şirketlerinin artan ofis talebinin kiraları daha da
yukarı çekeceğini belirten PriceWaterHouse Coopers Türkiye Gayrimenkul Sektörü
Lideri Ersun Bayraktaroğlu, "Şu anda İstanbul Moskova ile
birlikte dünyada 1 numaralı ofis yatırım bölgesi gösteriliyor. Ofis fiyatları
Paris ve Londra gibi şehirlerin bile önünde pirim yaptığı için "satın al ve tut"
dediğimiz yöntemle ofis alıp satmak yerine kiraya vererek yüksek gelir elde
edilebileceği tavsiye ediliyor" dedi.
Ofis kiralarındaki yükselişin bir süre
daha artarak devam edeceğini kaydeden Bayraktaroğlu, şu anda uzun vadede en iyi
yatırım aracının A sınıfı ofis olduğuna işaret etti.
A tipi ofis bulunamadığı için Maslak ve Esentepe'den Şişli'ye doğru bir kayış
yaşandığını ifade eden Turyap Yönetim Kurulu Üyesi Başak Soner
ise, "Uluslararası yatırımcılar Maslak'ta ofis bırakmadı. Aynı şekilde Etiler
bölgesinde de yer kalmadı. Bu nedenle Şişli yeni ofis merkezi haline geldi
diyebiliriz" diye konuştu.
|
