Yabancı yatırımcıların İstanbul'da ofis açma yarışına girmesi ve arzın talebi karşılamaması İstanbul'da A sınıfı ofis kiralarını fırlattı. Gayrimenkul danışmanlık şirketi DTZ Pamir & Soyuer'in hazırladığı "İstanbul Ofis Pazarı 2008" raporu, bir yılda İstanbul'da ofis kiralarının dolar bazında yüzde 45 oranında arttığını ortaya koydu. Artış oranında rekor Levent Etiler bölgesinde. En yüksek kira ise metrekare fiyatı 37.6 dolar olan ofisleriyle Şişli-Zincirlikuyu-Beşiktaş'ta.
İstanbul'un ciddi bir ofis açığının olduğunu belirten uzmanlara göre 180 bin metrekarelik yeni ofise ihtiyaç var. Ancak 2007'de sadece 50 bin metrekarelik ofis alanı inşa edildi.
İstanbul'da fırlayan ofis kiraları dünya çapında yapılan araştırma raporlarına da yansıdı. Uluslararası danışmanlık firmaları en iyi getiri için Moskava ile birlikte İstanbul'da ofis satın alıp kiraya vermeyi tavsiye etmeye başladı.
Kirada Zincirlikuyu-Beşiktaş önde
Gayrimenkul danışmanlık şirketi DTZ Pamir & Soyuer'in hazırladığı "İstanbul Ofis Pazarı 2008" raporu, göre kiralar özellikle yılın ikinci yarısında hızlı bir artış kaydederken, A sınıfı ofislerin metrekare kirası Avrupa yakasında 35, Asya yakasında ise 21 dolara ulaştı. En yüksek ofis kiraları metrekaresi 37.6 dolarla Zincirlikuyu-Beşiktaş bölgesinde olurken, Levent-Etiler bölgesinde 35, Maslak'ta ise 19 dolar oldu. Kozyatağı bölgesindeki A sınıfı ofislerin ortalama kirası ise 19.2 dolar olarak gerçekleşti. Fiyatlardaki artışın ardındaki temel faktör ise, ekonomik koşullardaki iyileşme ile yabancı yatırımcı ilgisinin artışı oldu. Ofis alanı talebi, özellikle yeni şube açma ya da büyüme faaliyetleri nedeniyle modern ofislere gereksinim duyan çokuluslu firmalardan geldi.
A tipi ofis kiralarının artmasında ise, merkezi bölgelerde yeterli sayıda ofis bulunmaması etkili oluyor. 2007'de 50 bin metrekare yeni ofis alanı yapılmasına karşın, ihtiyacı karşılayabilmek için en az 180 bin metrekarelik alana ihtiyaç duyuluyor. Mevcut ofislere birden çok talibin çıkması ise, fiyatların fırlamasına neden oluyor. Örneğin 56 ofis katı için 60'ı yabancı 150 firmanın talip olduğu Zincirlikuyu'daki Tat Towers'ın yanı sıra, inşaatı devam eden Diamond ve Apa Giz projelerinin de bölgedeki ihtiyacı karşılamada yetersiz kalıyor.
Yüzde 45 oranında artan kiralara karşın, artış oranının geçen yıl yüzde 20, ondan önceki yıllarda ise yüzde 12 ve 8 olarak gerçekleştiğini anlatan DTZ Analisti Dilek Pekdemir, bunun en önemli nedenlerinden birinin sürekli artan talebe karşın yeni ofis alanlarının yeteri kadar artmaması olduğuna işaret etti. 1 milyon 400 bin metrekarelik ofis alanına sahip İstanbul'da 2007'de yüzde 4'lük artışla sadece 50 bin metrekarelik yeni ofis alanı yaratıldığını belirten Pekdemir, "Gelecek 5 yıl içinde 350 bin metrekarelik yeni ofis arzı bekliyoruz. Sadece finans, sigorta ve gayrimenkul sektörlerinde çalışan sayısı yüzde 12-16 oranında artacağı gözönüe alındığında, bu 3 alanda 180 bin metrekarelik yeni ofise ihtiyaç var" diye konuştu.
Pekdemir, yeteri kadar yeni ofis yapılmamasının nedenlerini ise, merkez bölgedeki arsa sıkıntısı, mevcut boş arazilerin ise yüksek fiyatları ile, daha kârlı olduğu için gayrimenkul yatırımlarının konut projelerine yönelmesini gösterdi.
Konut kârlıydı, ofisten vazgeçtik
Ofis projesi olarak başlayıp daha sonra kârlılık ve geri dönüş hızı nedeniyle konuta çevrilen projelerin bir örneği Levent Loft. Projeyi önce ofis olarak planladıklarını, daha sonra ise rezidansa çevirdiklerini anlatan Akfen İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Hamdi Akın, "Levent Loft'a bir ofis projesi olarak başlamıştık. Ancak sonra o dönem konutun daha fizible olduğunu görüp o yöne kaydık. Ancak şu anki duruma bakıldığında, ofise olan artan talep ofis projelerini fizible yapıyor. 40 dolar civarındaki fiyatlar ofis inşasına yönelik yatırımları artıracak" diye konuştu.
İstanbul ve Moskova 1 numara oldu
Ekonomideki iyileşmeyle birlikte yabancı yatırımcıların Türkiye'ye artan ilgisi ile büyüyen Türk şirketlerinin artan ofis talebinin kiraları daha da yukarı çekeceğini belirten PriceWaterHouse Coopers Türkiye Gayrimenkul Sektörü Lideri Ersun Bayraktaroğlu, "Şu anda İstanbul Moskova ile birlikte dünyada 1 numaralı ofis yatırım bölgesi gösteriliyor. Ofis fiyatları Paris ve Londra gibi şehirlerin bile önünde pirim yaptığı için "satın al ve tut" dediğimiz yöntemle ofis alıp satmak yerine kiraya vererek yüksek gelir elde edilebileceği tavsiye ediliyor" dedi.
Ofis kiralarındaki yükselişin bir süre daha artarak devam edeceğini kaydeden Bayraktaroğlu, şu anda uzun vadede en iyi yatırım aracının A sınıfı ofis olduğuna işaret etti.
A tipi ofis bulunamadığı için Maslak ve Esentepe'den Şişli'ye doğru bir kayış yaşandığını ifade eden Turyap Yönetim Kurulu Üyesi Başak Soner ise, "Uluslararası yatırımcılar Maslak'ta ofis bırakmadı. Aynı şekilde Etiler bölgesinde de yer kalmadı. Bu nedenle Şişli yeni ofis merkezi haline geldi diyebiliriz" diye konuştu.