|
İstanbul Boğazı’nın en değerli gayrimenkulleri arasında gösterilen
Ortaköy’de Alarko Holding’in kiracı olduğu 42 bin 653 metrekare arazi üzerine
kurulu olan ve icradan iki kez satışa çıkan Şifa Yurdu Hastanesi’ne alıcı
bulunamıyor. Rayicinin 600 milyon dolara çıkabileceği söylenen müthiş araziye,
ikinci satış denemesinde 128 milyon liradan bile alıcı çıkmadı.
İstanbul Boğazı'na nazır, Ortaköy sırtlarındaki ünlü Şifa Yurdu
arazisi, sahibi Onur Ailesi’nin psikolojisini bozdu. Normal piyasa
şartlarında rayicinin 600 milyon dolara çıkabileceği söylenen
müthiş araziye, ikinci satış denemesinde 128 milyon liradan bile alıcı
çıkmadı.
42 bin 653 metrekare arazi üzerine kurulu olan Şifa Yurdu
Hastanesi’nin ilk ihalesi, 320 milyon lira bedelle 27
Temmuz 2009 tarihinde gerçekleştirilmiş, ancak bu gayrimenkule alıcı
çıkmamıştı. Arazinin ikinci ihalesi; 317 milyon 992 bin
lira bedel üzerinden 18 Aralık 2009 tarihinde İstanbul 10’uncu
İcra Müdürlüğü’nde açık artırma usulüyle yapıldı. Araziye, bu tarihte de alıcı
çıkmayınca, bu sefer 28 Aralık’ta 128 milyon liradan ikinci artırmaya
çıkarılan gayrimenkule yine kimse talip olmadı.
Müthiş arazinin müthiş ve ibretlik bir hikayesi var:
1800'lerin sonunda Osmanlı Sultanı 2. Abdülhamit'ten kızı
Zekiye Sultan'a kalan, imparatorluğun dağılmasından sonra
Şair Nigar aracılığıyla bugünkü sahiplerine geçen
arazinin durumu 2-3 yıldır iyice belirsizleşti; bu da değerini
düşürdü.
Arazi ve içindeki 12 daireli bir apartman, Alarko Holding'in
kullandığı bina ve Suriye Konsolosluğu'nun kullandığı bina,
Onur ailesine ait. Toplamda 7 bin metrekare civarında kullanılabilir alan olan 3
bunan yıllık kira getirisi de, kiracılar eski olduğu için 'sudan ucuz' diye
niteleniyor. Yılda en az 10 milyon lira kira getirisi olabileceği söylenen bu
binalardan, sadece 2.5 milyon TL civarında kira geliri olduğu belirtiliyor.
Kedi davası yüzünden satışa çıktı
1970'lerde, dönemin Ürdün Kralı Tallal'ın tedavi olmak için geldiği ve
Ortaköy Şifa Yurdu olarak da bilinen arazi, bu sağlık kurumunun
sahibi ve başhekimi Asım Onur'dan; üç evladına miras kaldı.
Küçük kız Şifa Onur, büyük kız İrem Katoğlu ve
ağabey Oğuz Onur, 2005 yılında, basına 'kedi davası' diye
yansıyan olayla mahkemelik oldu. Psikolog olan Şifa Onur, arazi içindeki bir
barınakta yaklaşık 100 kedi beslediği için kardeşleriyle anlaşmazlığa düşmüştü.
Abla İrem Katoğlu ile ağabey Oğuz Onur, kardeşlerinin aşırı hayvan sevgisi
yüzünden olumlu davranamadığını iddia edip 'vasi tayini' davası açmıştı. Bununla
da yetinmeyen abla ile ağabey, 11 yıllık barınakta bulunan 90 kedinin de
tahliyesini istedi.
Önce 320 milyon liraya alıcı bekledi
Kardeşlerinin 'vasi tayini' davası açmasına rağmen; Almanya'daki Bochum-Ruhr
Üniversitesi'nde psikoloji eğitimi alan Şifa Onur, mahkemeye de sunulan raporda
"aklı başında, son derece iyi eğitimli" biri olarak tanımlandı. Raporda, açılan
vasi tayini davasının yersiz olduğu vurgulandı. Babadan kalma arazinin
paylaştırılması için önce İstanbul Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurulmuştu; ancak
mahkeme, ortaklığın satış yolu ile giderilmesine ve kardeşlere hisseleri
oranında pay verilmesine karar vermişti. Yargıtay'ın da onayladığı bu karar
üzerine, arazi izale-i şüyu ile satışa çıktı. Boğaz'ın en nadide eserlerinin
olduğu bölgede yer alan 42 dönümlük arazi, önce 320 milyon lira bedelle satışa
sunuldu.
Rayici 600 milyon dolara dayanır
Hukuk danışmanının değiştirilmesinden kısa süre sonra, 28 Aralık'ta yapılan
ikinci turda, arazi için istenen rakam 128 milyon liraya kadar indi, ancak bu
kez de alıcılar ortaya çıkmadı. Kamuoyunda 'Şifa Yurdu' arazisi olarak geçen
araziye potansiyel müşteriler bulmak için birkaç hafta önce devreye giren ancak
muhtemel alıcılarla temasa geçebilecek yeterli zamanları olmadığını hatırlatan
REMAX Nur Gayrimenkul'ün Brokeri Kutsal Karan, "Arazi ve
üzerindeki binaların normal piyasa rayiçleri ile 600 milyon dolara (yaklaşık 900
milyon TL)kadar edebileceğini tespit ettik. Son 1 yılda ikinci satış girişimi 28
Aralık'ta yapıldı, burada istenen fiyat 128 milyon TL oldu. Fakat, normal piyasa
rayicinin 7'de biri kadar fiyata bile alıcı çıkmadı" diyor.
12 yılda kendini amorti edebilir
Kutsal Karan, "128 milyon liraya bile alıcı çıksaydı,
rayicinin 7 katı daha ucuza satılacaktı. İlk satış denemesinde tanıtım
yapılamamış. Arazinin üzerindeki 3 farklı binadaki kiracılardan, yıllık yaklaşık
2.5 milyon TL kira alınıyor. Oysa yaptırdığımız tespitlere göre, 10 milyon
lirayı geçebilecek kira potansiyeli var. Tabiri caizse 'su içinde 10 milyon
lira' kira geliri olur. Kendini 12 yılda amorti eder" diye konuşuyor. Kutsal
Karan, şu çarpıcı bilgileri paylaşıyor:
"Eski Şifa Yurdu arazisi içinde Alarko Holding, Suriye Konsolosluğu gibi iki
ciddi kiracı var. Yine arazi içindeki 12 dairelik apartmanın da kiracıları var.
Bizim hukuk danışmanımızın takibini yeni aldığı bir arazi. Biz de avukatımızın
devreye girmesi sonrası potansiyel müşteri arayışına girdik. Müşteri arayışında
destek sağladık. İstediğimiz tanıtımı yapma fırsatı bulamadık. İnsanlar
tereddütle yaklaştı. Çok büyük bir arazi. Aile anlaşamadığı için izale-i şüyu
ile satılmak isteniyor. Arazideki apartmanda her biri 300 metrekareye yakın 12
daire var. Suriye Konsolosluğu da yaklaşık 600 metrekare alanı kullanıyor. Bu
iki bina restore edilip kalburüstü apart haline dönüştürülebilir. Alarko
Holding'in kiracı olduğu ve yaklaşık 3500 metrekare kullanım alanına sahip bina
ise butik otel olabilir. Alan kişi, yapacağı yatırımla çok daha değerli hale
getirebilir."
İkinci Çırağan Sarayı gibi bir yer
REMAX Nur Gayrimenkul Brokeri Kutsal Karan, Boğaziçi
Köprüsü'nün Ortaköy ayağının hemen yanından başlayarak Ulus sırtlarına doğru
yaslanan 42 dönümlük arazi ve yapıların, ciddi bir alıcı tarafından yapılacak
yatırımla turizme kazandırılabileceğine işaret ediyor. Kutsal Karan, "42
dönümlük araziyi alacak kişinin ufkuna, gücüne kalmış. Orayı alan kişi ve kurum
mevcut yapıları bile ayağa kaldırsa, ikinci Çırağan'ı ortaya çıkarabilir. Hem
kapalı alanları açık alanları ile müthiş bir arazi"
diyor.
Araplar ve Avrupalılara ciddi tanıtım atağı
başlatıldı
Kutsal Karan, 42 dönümlük 'Şifa Yurdu' arazisinin büyük yatırımcılar için
potansiyeline dikkat çekerken, "Son aylarda özellikle Körfez ülkeleri dediğimiz
Arap yatırımcıların İstanbul'a ilgisi arttı. Biz de zaten Arap yatırımcılar
başta olmak üzere İngilizlere, Hollandalılara, Fransızlara ve Yunanlılara
tanıtım için aracılar bulduk. Ben, ciddi bir yatırımcının burayı alması halinde,
birkaç ayda bile, sorunsuz arazi arayan Araplara satabileceğini düşünüyorum"
dedi. Kutsal Karan, son dönemde Arap gayrimenkul şirketleri ve fonlarının
İstanbul'a ilgisinin arttığına işaret ederek, "Hükümetin tutumu da onların
ilgisini artırıyor. Türkiye zaten gayrimenkul yatırımcısı için çok bâkir bir
ülke. Bu arazinin de ufku çok açık" diye iddialı konuştu.
|
