İstanbul Boğazı’nın en değerli gayrimenkulleri arasında gösterilen Ortaköy’de Alarko Holding’in kiracı olduğu 42 bin 653 metrekare arazi üzerine kurulu olan ve icradan iki kez satışa çıkan Şifa Yurdu Hastanesi’ne alıcı bulunamıyor. Rayicinin 600 milyon dolara çıkabileceği söylenen müthiş araziye, ikinci satış denemesinde 128 milyon liradan bile alıcı çıkmadı.
İstanbul Boğazı'na nazır, Ortaköy sırtlarındaki ünlü Şifa Yurdu arazisi, sahibi Onur Ailesi’nin psikolojisini bozdu. Normal piyasa şartlarında rayicinin 600 milyon dolara çıkabileceği söylenen müthiş araziye, ikinci satış denemesinde 128 milyon liradan bile alıcı çıkmadı.
42 bin 653 metrekare arazi üzerine kurulu olan Şifa Yurdu Hastanesi’nin ilk ihalesi, 320 milyon lira bedelle 27 Temmuz 2009 tarihinde gerçekleştirilmiş, ancak bu gayrimenkule alıcı çıkmamıştı. Arazinin ikinci ihalesi; 317 milyon 992 bin lira bedel üzerinden 18 Aralık 2009 tarihinde İstanbul 10’uncu İcra Müdürlüğü’nde açık artırma usulüyle yapıldı. Araziye, bu tarihte de alıcı çıkmayınca, bu sefer 28 Aralık’ta 128 milyon liradan ikinci artırmaya çıkarılan gayrimenkule yine kimse talip olmadı.
Müthiş arazinin müthiş ve ibretlik bir hikayesi var: 1800'lerin sonunda Osmanlı Sultanı 2. Abdülhamit'ten kızı Zekiye Sultan'a kalan, imparatorluğun dağılmasından sonra Şair Nigar aracılığıyla bugünkü sahiplerine geçen arazinin durumu 2-3 yıldır iyice belirsizleşti; bu da değerini düşürdü.
Arazi ve içindeki 12 daireli bir apartman, Alarko Holding'in kullandığı bina ve Suriye Konsolosluğu'nun kullandığı bina, Onur ailesine ait. Toplamda 7 bin metrekare civarında kullanılabilir alan olan 3 bunan yıllık kira getirisi de, kiracılar eski olduğu için 'sudan ucuz' diye niteleniyor. Yılda en az 10 milyon lira kira getirisi olabileceği söylenen bu binalardan, sadece 2.5 milyon TL civarında kira geliri olduğu belirtiliyor.
Kedi davası yüzünden satışa çıktı
1970'lerde, dönemin Ürdün Kralı Tallal'ın tedavi olmak için geldiği ve Ortaköy Şifa Yurdu olarak da bilinen arazi, bu sağlık kurumunun sahibi ve başhekimi Asım Onur'dan; üç evladına miras kaldı. Küçük kız Şifa Onur, büyük kız İrem Katoğlu ve ağabey Oğuz Onur, 2005 yılında, basına 'kedi davası' diye yansıyan olayla mahkemelik oldu. Psikolog olan Şifa Onur, arazi içindeki bir barınakta yaklaşık 100 kedi beslediği için kardeşleriyle anlaşmazlığa düşmüştü. Abla İrem Katoğlu ile ağabey Oğuz Onur, kardeşlerinin aşırı hayvan sevgisi yüzünden olumlu davranamadığını iddia edip 'vasi tayini' davası açmıştı. Bununla da yetinmeyen abla ile ağabey, 11 yıllık barınakta bulunan 90 kedinin de tahliyesini istedi.
Önce 320 milyon liraya alıcı bekledi
Kardeşlerinin 'vasi tayini' davası açmasına rağmen; Almanya'daki Bochum-Ruhr Üniversitesi'nde psikoloji eğitimi alan Şifa Onur, mahkemeye de sunulan raporda "aklı başında, son derece iyi eğitimli" biri olarak tanımlandı. Raporda, açılan vasi tayini davasının yersiz olduğu vurgulandı. Babadan kalma arazinin paylaştırılması için önce İstanbul Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurulmuştu; ancak mahkeme, ortaklığın satış yolu ile giderilmesine ve kardeşlere hisseleri oranında pay verilmesine karar vermişti. Yargıtay'ın da onayladığı bu karar üzerine, arazi izale-i şüyu ile satışa çıktı. Boğaz'ın en nadide eserlerinin olduğu bölgede yer alan 42 dönümlük arazi, önce 320 milyon lira bedelle satışa sunuldu.
Rayici 600 milyon dolara dayanır
Hukuk danışmanının değiştirilmesinden kısa süre sonra, 28 Aralık'ta yapılan ikinci turda, arazi için istenen rakam 128 milyon liraya kadar indi, ancak bu kez de alıcılar ortaya çıkmadı. Kamuoyunda 'Şifa Yurdu' arazisi olarak geçen araziye potansiyel müşteriler bulmak için birkaç hafta önce devreye giren ancak muhtemel alıcılarla temasa geçebilecek yeterli zamanları olmadığını hatırlatan REMAX Nur Gayrimenkul'ün Brokeri Kutsal Karan, "Arazi ve üzerindeki binaların normal piyasa rayiçleri ile 600 milyon dolara (yaklaşık 900 milyon TL)kadar edebileceğini tespit ettik. Son 1 yılda ikinci satış girişimi 28 Aralık'ta yapıldı, burada istenen fiyat 128 milyon TL oldu. Fakat, normal piyasa rayicinin 7'de biri kadar fiyata bile alıcı çıkmadı" diyor.
12 yılda kendini amorti edebilir
Kutsal Karan, "128 milyon liraya bile alıcı çıksaydı, rayicinin 7 katı daha ucuza satılacaktı. İlk satış denemesinde tanıtım yapılamamış. Arazinin üzerindeki 3 farklı binadaki kiracılardan, yıllık yaklaşık 2.5 milyon TL kira alınıyor. Oysa yaptırdığımız tespitlere göre, 10 milyon lirayı geçebilecek kira potansiyeli var. Tabiri caizse 'su içinde 10 milyon lira' kira geliri olur. Kendini 12 yılda amorti eder" diye konuşuyor. Kutsal Karan, şu çarpıcı bilgileri paylaşıyor:
"Eski Şifa Yurdu arazisi içinde Alarko Holding, Suriye Konsolosluğu gibi iki ciddi kiracı var. Yine arazi içindeki 12 dairelik apartmanın da kiracıları var. Bizim hukuk danışmanımızın takibini yeni aldığı bir arazi. Biz de avukatımızın devreye girmesi sonrası potansiyel müşteri arayışına girdik. Müşteri arayışında destek sağladık. İstediğimiz tanıtımı yapma fırsatı bulamadık. İnsanlar tereddütle yaklaştı. Çok büyük bir arazi. Aile anlaşamadığı için izale-i şüyu ile satılmak isteniyor. Arazideki apartmanda her biri 300 metrekareye yakın 12 daire var. Suriye Konsolosluğu da yaklaşık 600 metrekare alanı kullanıyor. Bu iki bina restore edilip kalburüstü apart haline dönüştürülebilir. Alarko Holding'in kiracı olduğu ve yaklaşık 3500 metrekare kullanım alanına sahip bina ise butik otel olabilir. Alan kişi, yapacağı yatırımla çok daha değerli hale getirebilir."
İkinci Çırağan Sarayı gibi bir yer
REMAX Nur Gayrimenkul Brokeri Kutsal Karan, Boğaziçi Köprüsü'nün Ortaköy ayağının hemen yanından başlayarak Ulus sırtlarına doğru yaslanan 42 dönümlük arazi ve yapıların, ciddi bir alıcı tarafından yapılacak yatırımla turizme kazandırılabileceğine işaret ediyor. Kutsal Karan, "42 dönümlük araziyi alacak kişinin ufkuna, gücüne kalmış. Orayı alan kişi ve kurum mevcut yapıları bile ayağa kaldırsa, ikinci Çırağan'ı ortaya çıkarabilir. Hem kapalı alanları açık alanları ile müthiş bir arazi" diyor.
Araplar ve Avrupalılara ciddi tanıtım atağı başlatıldı
Kutsal Karan, 42 dönümlük 'Şifa Yurdu' arazisinin büyük yatırımcılar için potansiyeline dikkat çekerken, "Son aylarda özellikle Körfez ülkeleri dediğimiz Arap yatırımcıların İstanbul'a ilgisi arttı. Biz de zaten Arap yatırımcılar başta olmak üzere İngilizlere, Hollandalılara, Fransızlara ve Yunanlılara tanıtım için aracılar bulduk. Ben, ciddi bir yatırımcının burayı alması halinde, birkaç ayda bile, sorunsuz arazi arayan Araplara satabileceğini düşünüyorum" dedi. Kutsal Karan, son dönemde Arap gayrimenkul şirketleri ve fonlarının İstanbul'a ilgisinin arttığına işaret ederek, "Hükümetin tutumu da onların ilgisini artırıyor. Türkiye zaten gayrimenkul yatırımcısı için çok bâkir bir ülke. Bu arazinin de ufku çok açık" diye iddialı konuştu.