|
Basın Ekspres hattının kuzey batısında kalan Halkalı Toplu Konut yerleşim alanı bu eksen ve yakın çevresindeki en planlı ve sosyal donatı ve altyapı gereksinimleri planlanmış tek alan. Ve bir konut alanı. Bu yerleşmenin Basın Ekspres hattının gelişiminde herhangi bir etkisi olmuş olabilir mi? Basın Ekspres hattının gelişimine doğrudan olmasa da bölgede markalı konut yapılanmasının gelişimini tetiklemiş olduğunu söyleyebilir miyiz?
Bu sorunun cevabını şu şekilde özetleyebilirim: Basın Ekspres Yolu, TEM Otoyolu ve D-100 Karayolu’nun ortasında bulunması sebebi ile ulaşım alternatifleri açısından önemli bir konuma sahip. Bölgede aynı zamanda kentsel dönüşüm çalışmaları da devam ediyor. Yeni konut geliştiricilerini bölgeye tek başına Halkalı Toplu Konut projesinin çektiğini söylemek doğru olmayacaktır. Bölgede hala erişilebilir arsa stoku mevcut. Yatırımcıları bölgeye çeken en önemli indikatör bu diyebiliriz.
Basın Ekspres aksının 1/100.000 ÇDP'nda Yenibosna-Güneşli- Halkalı-İkitelli sanayi alanlarının birinci derece merkeze dönüşü ne demektir? Bu bugün ne olduğu ve gelecekte ne olacağı anlamına gelmektedir? Basın Ekspres aksının 1/100.000 ÇDP'nda birinci derece merkez olarak belirlenen Yenibosna Basın aksının üst düzey hizmet odaklı merkez olarak planlanması ne anlama geliyor?
Yenibosna Basın Ekspres Aksı olarak isimlendirilen Yenibosna, Güneşli ve Halkalı, İkitelli ana kavşaklarıyla önemli ulaşım bağlantı noktalarını da içeren İkitelli-Atatürk Havalimanı aksı, 1980’li yıllarda aks üzerinde yer seçen, üst düzey yazılı ve görsel medya hizmet binalarının etkisiyle bölgesel bir hizmet alanı ve kentsel aktivite merkezi olma potansiyelini taşımaktadır. Bu aks boyunca sanayiden hizmetlere dönüşme eğiliminde olan bu alan Plan’da, İstanbul için belirlenen ilkeler çerçevesinde özellikle özel sektörün karar alma ve finans birimlerinin tercih edeceği 1. Derece Merkez olarak belirlenmiştir.
Bu durumda aksın her iki tarafındaki sıkışık konut dokusunun bundan nasıl etkileneceğini öngörebiliriz? Bunların da gelecekte dışa kapalı, bulunduğu parsel ya da arsa sınırında kalmış konut, karma proje ya da rezidans projelerine dönüşeceği mi düşünülmeli?
Bölgede önemli finans kuruluşlarının yer seçmeleri halinde beyaz yakalılar için konut üretimi de yapılması gerekecektir. Ofislerin yoğun olduğu bölgelerde konut projeleri yatırımları da hız kazanıyor. Daha önce de belirttiğim gibi bölgede kentsel dönüşüm çalışmaları devam ederken, erişilebilir fiyatlı arsa stoku da mevcut. Finans kuruluşlarının bu aksa ilgi göstermesi halinde konut geliştiricilerin yatırımlarının da bölgede yoğunlaşacağı kanaatindeyim.
Dışa kapalı parsel sınırlı konut gelişimleri uzun vadede burada işlemeyen bir kentsel doku yaratır mı? Daha bütüncül bir kentsel merkez oluşturacak planlama yaklaşımına ya da kararlarına gereksinim yok mu?
Aslında bu tam da kentsel dönüşüm tanımı. Bölgede kentsel dönüşüm çalışmaları devam ediyor. Burada önemli olan arsa ve konut sahiplerinin rant elde etmekten önce sağlıklı ve sağlam binalarda yaşamaya öncelik vermeleri. Parsel bazında değil de ada bazında yapılan kentsel dönüşümler, hem bölgeye hem de sahip olunan gayrimenkule orta vadede daha fazla değer katmakta. Aslında bugünü değil de yarını düşünürsek daha fazla kar elde ediyoruz. Ancak hem yatırımcılar hem de mülk sahipleri bunun farkında değil maalesef.
Basın Ekspres’in en önemli avantajı olarak bağlantı yolu olması gösteriliyor. Ancak yolun yalnızca şu an otoyol olarak işliyor olması nedeniyle artık çok yoğun ve kaldıramayacağı bir trafik yükü taşıması da anlamına geliyor. Çevresindeki proje gelişimi için olumlu görülen bu yol olma durumu ne yazık ki bir süre sonra bu projeler için olumsuz bir etki oluşturabilir mi? Bölgenin gayrimenkul olarak değerini artıracak ulaşım projelerine gereksinim yok mu? Planlanan Marmaray hattı, çevresindeki Kirazlı metro hattı ve yapılması planlanan havaray yeterli mi sizce?
Trafik artık İstanbul’un çoğu yerlerinde çok yoğun. Bu yoğunluğun temel nedeninin önlenemeyen iç göç olduğunu düşünüyorum. İstanbul artık yüzölçümü bazında bu kadar kalabalığı kaldıramıyor, kabına sığamıyor. Yine de bazı bölgelerde altyapı çalışmaları biraz olsun bu yoğunluğu hafifletiyor. Basın Ekspres bölgesinde de Ataköy 5. kısımdan başlayıp Basın Ekspres yolunu geçerek İkitelli Organize Sanayi Sitesi’ne kadar ulaşacak olan metro istasyonunun, E-5 ve TEM otoyollarındaki trafiği biraz olsun azaltmasını bekliyoruz. Bu hat aynı zamanda iki farklı hat ile (Marmaray ve Başakşehir-Kirazlı) de entegre olacak. Bunun dışında Sefaköy - Kuyumcukent - Havalimanı Havaray hattı bölgeye her noktadan ulaşımı kolaylaştıracak bir diğer indikatör.
Basın Ekspres hattının farklı ilçe belediyelerinin sınırları içinde olması buradaki yapım ve gayrimenkul faaliyetlerini nasıl etkiliyor? Yolun doğusu ve batısı ya da kuzeyi ve güneyi arasında projelerin ilerleyişinde sıkıntı yaratıyor mu? Basın Ekspres hattındaki karma projelerin ve rezidans projelerin doluluğu ya da satışa dönme hızıyla ilgili bilgi verebilir misiniz? Burada kullanıcı kitlenin yapısı ve konut tercihleri arasında nasıl bir ilişki var?
Basın Ekspres Yolu çevresinde yaklaşık 50'ye yakın markalı konut projesi bulunurken, bu projelerdeki konut adedi yaklaşık 16.000 adettir. Bölgedeki projelerdeki konutların tipolojik dağılımına baktığımızda %35’i 1+1 tipinde, %32’si 2+1, %28’i 3+1, kalan yüzdesinin ise diğer tiplerde olduğu görülmektedir. Bölgede yer alan projelere bakıldığında genellikle küçük alanlı dairelerin daha çok talep gördüğü tespit edilmiştir. Projeleri tercih edenler genellikle çalışan, bekar ve çocuksuz aileler olup orta ve orta-üst gelir grubundaki ailelerdir. Bölgeye ayrıca konut segmentinde Arap yatırımcıların ilgisi bulunmaktadır.
Basın Ekspres çevresindeki projelerdeki fiyatlar değişkenlik göstermekte, ortalama olarak birim metrekare satış fiyatları takribi 3.500 - 8.000 TL/m² aralığında değişmektedir. Günümüzdeki kur artışı nedeni ile kimi satış ofislerinin kur sabitleme ya da satış fiyatından indirim yapma opsiyonları olduğu tespit edilmiştir. Konut fiyatları bir önceki yıla oranla yaklaşık %8 oranında, bir önceki yıla göre ise %16 oranında artmıştır.
2009 yılında olan İkitelli sel felaketi bölgenin gelişimine nasıl etki etti? Altyapı ve donatı sorununun çözüldüğünü söyleyebilir miyiz? Böylesi bir olumsuzluk buradaki yatırımları nasıl etkiler?
Bölge konum olarak çok iyi olsa da Ayamama Deresi’nde oluşan taşkınlar yatırımcıları daha çok Güneşli çevresine yönlendirdi. Bu süreçte bölge bir prestij kaybı yaşadı. Ancak derenin ıslah edilmesi sonrasında bölgenin cazibesinin de artacağını düşünüyorum. Bence Güneşli’den daha çok talep görecektir.
|
