|
GYODER tarafından 2000 yılından bu yana
geleneksel olarak düzenlenmekte olan Gayrimenkul Zirvesi'nin
sonuç bildirgesi açıklandı. Bu yıl on birincisi organize edilen
zirve, ISTANBUL REstate Gayrimenkul Fuarı ile birlikte 17-18
Mayıs 2011 tarihleri arasında, İstanbul Lütfi Kırdar Kongre ve Sergi Sarayı'nda
gerçekleştirilmişti. T.C. Başbakanlık Toplu Konut İdaresi (TOKİ), Sermaye
Piyasası Kurulu (SPK), Urban Land Institute (ULI), National Assocation of Real
Estate Investment Trusts (NAREIT), Alışveriş Merkezi Yatırımcıları Derneği (AYD)
ve European Public Real Estate Association (EPRA)'nın katkılarıyla gerçekleşen
organizasyonda, Türkiye gayrimenkul piyasasındaki son gelişmeler
değerlendirilmiş; zirve ve fuarda, gayrimenkul firmaları proje standlarıyla yer
almış, yapılan panellerde sektör ile ilgili birçok güncel konu ele
alınmıştı.
Sonuç Bildirgesi'nde şu tespitler ve beklentiler yer
alıyor:
Şehirlerin daha düzenli ve yaşanabilir hale gelmesi için kentsel dönüşüm
projeleri hızlandırılmalı, yeşil alan dengesi kurulmuş, ulaşım altyapısı
oluşturulmuş, ekolojik mimari tasarımı yapılmış, enerji tasarrufu sağlayan,
karbondioksit salınımını azaltan kentlerin oluşturulması hedeflenmelidir. Marka
kentler oluşturmak, kentlerin gelişimini sağlayacak ve kalitesini artıracaktır.
Bu anlamda kentsel restorasyonun yanısıra, altyapısal ve fiziksel düzenlemeler
yapılmalı, şehirlerin işlevsel olması sağlanmalıdır.
Kentsel dönüşümün başarılı olabilmesi için imar hakkı transferi ve imar
haklarının menkulleştirilmesi sağlanmalıdır. İmar yasasında yapılacak yeni
düzenlemelerle ele alınması gereken bu iki yöntemin hayata geçirilmesi
projelerin ekonomik olarak getirisini de arttıracaktır.
Konut kredilerinin yaygınlaşması için faizlerin % 0,5 seviyelerine inmesi
gerekmektedir. Ayrıca, konut kredi faizlerinin gelir vergisinden düşülmesi,
gayrimenkul satışlarından alınan % 18 KDV oranının indirilmesi imkanları
sağlanırsa sektörün ivmesi artacak, sektör daha da canlanacaktır.
Diğer yandan, yabancılara gayrimenkul satışını engelleyen mütekabiliyet
ilkesinin değiştirilmesi ve yabancıların mülk ediniminin kolaylaştırılması,
Türkiye'deki yabancı sermaye girişinin artmasını ve sektörün büyümesini
sağlayacaktır.
Mortgage sistemi Türkiye'de henüz işlevsel değildir. Sistemin
sağlıklı bir şekilde işlemesi için ikincil piyasaların gelişmesi mutlak
şarttır.
Gayrimenkul sektörünün artık geldiği yapı itibariyle sermaye piyasaları ile
daha yakınlaşmaya ihtiyacı vardır. Bu anlamda, GYO'ların önemi algılanmalı ve
GYO'ların hem sayısı hem de büyüklüğü daha da artmalıdır.
Genel ekonomik
durum itibariyle, dünya ekonomisi krizi geride bırakmış ve büyüme sürecine
girmiştir. Dalgalanmalar olsa da büyümede ana trend yukarı yöndedir. Gelişmekte
olan ülkeler ise, gelişmiş ülkelere göre daha hızlı büyümektedir. Global
sermayenin yönü gittikçe daha çok gelişmekte olan ülkelere kaymakta ve sermaye
artık ülkelerin demografik özelliklerine ve tüketim gücüne göre yer
değiştirmektedir. Bu anlamda Türkiye'nin potansiyeli çok yüksektir. Bir takım
risk unsurları söz konusu olsa da Türkiye ekonomisi oldukça iyi durumdadır.
Çevre konusu ile gayrimenkul sektörü yakın ilişkilidir. Çevrenin korunması ve
yeşil alanların artması için gayrimenkul sektörüne düşen önemli görevler
bulunmaktadır. Gelecekte yaşamaya uygun fırsat şehirler, sosyal ve ekonomik
güçleri dengeleyecek şehirler olacaktır. Bu şehirlerin ortak özellikleri,
sürdürülebilir, yenilikçi, teknolojiye hazır, ulaşım ve altyapısı çözümlenmiş,
sağlık ve güvenlik açısından uygun, ekonomik etki gücü yüksek, iş
yapılabilirliği kolay, yaşanabilir, çevreye duyarlı, yaşam merkezleri ile dolu,
yüksek performanslı yapı malzemelerden oluşan, nitelikli insanların yaşadığı
şehirler olacaktır. Geleceğin şehirleri, ekolojik bakış açısı ile
değerlendirildiğinde ise yeşil binalar, enerji verimliliği, karbon salınımı,
atık yönetimi, sürdürülebilirlik konuları ön plana çıkmakta ve bu çerçevede
şehir planlamacılığı ve mimarlığın iç içe geçtiği görülmektedir. Finansal
piyasalar, şirketleri artık çevreye verdikleri önem itibariyle de
değerlendirmekte ve şirket kredibiliteleri artık çevresel risklerinin de
değerlendirilmesi suretiyle şekillenmektedir.
Gelişen ülkelerin gayrimenkul sektörleri incelendiğinde; Türkiye'nin önemli
avantajları bulunmaktadır. Türkiye gayrimenkul sektörü, pazar olgunluğu ve
şeffaflıkta artış içerisindedir. Konut gelişme alanı olarak orta segment dikkat
çekmekte, lüks konut rezidans pazarı ise hızla gelişmektedir. AVM pazarında
beklenti doygunlaşma, ofis pazarında ise istikrarlı gelişme yönündedir.
Lojistikte gelişme ağırlığı yurtiçi bölgesel yönde, otel piyasasında ise seçici
olarak olumlu yöndedir. Karşılıklılık ilkesi, gelişen ülkeler içinde sadece
Türkiye'de vardır ve Türkiye'nin gayrimenkul yatırımları konusunda daha liberal
bir yapıya bürünmesi gerektiği açıktır.
Türkiye'de yaşanan ekonomik değişimle, sosyolojik açıdan da dönüşüm
yaşanmıştır. Toplumsal ve bireysel tercihler farklılaşmış, tüketim
alışkanlıkları ve yaşam biçimleri değişmiştir. Bu değişimin gayrimenkul
sektörüne de etkileri olmuştur. Yeni bir orta sınıfın doğması ile site yaşamı
tercih edilmeye başlanmış, AVM'lere ilgi artmıştır. Gelecekte de hem sosyolojik
hem de demografik yapıların değişmesi ile gayrimenkul sektöründe yeni trendler
ortaya çıkacaktır. Bu anlamda sosyal veriler iyi okunmalı, araştırmalar takip
edilmeli ve değişen toplumsal ve bireysel tercihlere yönelik olarak gayrimenkul
sektöründe farklı uygulamalar geliştirebilmelidir.
Gayrimenkul sektöründeki rekabet nedeniyle; ürünün kurgulanması, pazarlaması,
üründe değer yaratılması, teknolojinin kullanılması, teslim ve satış sonrası
hizmet konularında sürekli değişimler ve gelişimler yaşanmaktadır. Ama sektöre
yeni giren firma ve kişilere yönelik bir sertifikasyon sürecinin olmaması, alt
ve orta gelir grubuna ucuz konut üretilememesi, ödeme imkanlarının
kolaylaştırılamaması, kentsel dönüşüm projelerinin finansman sıkıntısı, ikincil
piyasaların kurulamaması, imarlı arsa tedariki sıkıntısı gibi konularda hala
ilerleme kaydedilememiştir.
Kriz sonrasında gayrimenkul sektöründe rekabet
daha da artmıştır. Müşterilerin daha çok bilinçlenerek şirketleri ve projeleri
tüm yönleriyle ele alarak karşılaştırmasıyla sektörün yapısı tamamen alıcı
odaklı, tüketici merkezli olarak gelişmiştir.
Türkiye çok büyük bir gayrimenkul geliştirme ülkesi olma yolunda
ilerlemektedir. Kamu ile tetiklenen, daha sonra özel sektörün devreye girdiği
birçok yeni büyük gayrimenkul projesi vardır. Yeni kent merkezleri doğmaktadır,
kentsel doku ve görünümleri değişmektedir, şirketler gerek planlama gerekse de
uygulamada daha etkin bir hal almaktadır, mimari tasarımda önemli gelişimler
yaşanmaktadır. Ancak kamu ile işbirliği için daha geniş platformlara ihtiyaç
vardır.
Yabancı yatırımcıların da Türkiye'ye ilgisi son derece yüksektir. Yabancı
yatırımlar açısından Türkiye'nin avantajları olarak genç ve büyüyen nüfus,
ekonomik büyüme, politik istikrar, arz ve talep arasındaki açık gözükürken,
dezavantaj olarak ise şeffaflık, yasal sıkıntılar, bilgi ve veri temini
eksikliği, dağınık ortaklık yapıları, şirketlerin ortaklıklara bakış açıları
gelmektedir.
Gayrimenkul sektöründe tesis yönetiminin özellikle proje geliştirme
aşamasında geliştirici ile birlikte planlanması son derece önemlidir. Ayrıca
binalarda yaşayacak insanların, sürdürülebilirlik konusunda davranışsal eğitimi
ve bilinçlendirilmesi de gereklidir.
Kentleri yeniden canlandırmaya çalışırken, eski ve yeniyi bir arada
yaşatmanın yolları sağlanmalı, eski mimariye önem verilmeli, özellikle şehrin
kültürel mirası korunmaya çalışılmalıdır. Kentsel dönüşüm ise kamu ve özel
sektörün işbirliği ve halkın mutlak katılımı ile mümkündür.
Otel ve turizm sektörü açısından Türkiye'de arz ve talep artmakta olup, hem
iş, hem resort oteller açısından özellikle son 10 yılda ciddi gelişmeler
yaşanmıştır. Türkiye otel geliştirme ve inşaat bakımından içinde bulunduğu
bölgede (Kafkasya ve Türk Cumhuriyetleri, Ortadoğu, K.Afrika) bir merkez
niteliğindedir ve önümüzdeki süreçlerde de böyle kalması beklenmektedir.
Türkiye'ye uluslararası ve kurumsal markaların daha çok gelmesi ve yatırım
yapması beklenmektedir. Sektörde farklı ürün segmentlerinde ve lokasyonlarda
proje geliştirme imkanı bulunmaktadır. Ama otel projeleri geliştirmede büyük
şehirlerle sınırlı kalınmamalı , Anadolu şehirlerinde de
yaygınlaşılmalıdır.
|
